Advokátní úschova peněz při převodu nemovitosti chrání kupujícího i prodávajícího. Může vám ji nabídnout i sama realitní kancelář?

Při převodu nemovitosti operují obě smluvní strany, tedy prodávající i kupující, s vysokými částkami, mnohdy s celoživotními úsporami. Není proto divu, že tento proces vyžaduje zvýšenou opatrnost i co se peněz týče. Změna vlastníka nemovitosti se navíc neodehrává ze dne na den, od podpisu smlouvy po chvíli, kdy nový majitel získá vlastnická práva, uplyne minimálně 20 dnů, a to pouze za předpokladu, že v den podpisu smlouvy dojde rovnou i k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Těchto 20 dnů představuje zákonnou ochrannou lhůtu. V rámci této doby však může kterákoli strana návrh na vklad do katastru stáhnout, případně může katastr návrh z různých důvodů zamítnout. Jestli jsou důvody k zamítnutí odstranitelné, pouze se prodlouží celá doba zápisu. Ovšem jestli jsou neodstranitelné, katastr proces zastaví a kupující mnohdy nemá způsob, jak své peníze získat zpět.

„Především z tohoto důvodu existuje takzvaná advokátní úschova, díky níž nemusí kupující platit přímo na účet prodávajícího. To znamená, že kupující částku pošle na účet nezávislé třetí strany – obvykle advokáta, notáře nebo banky –, a až po úspěšném přepisu nemovitosti v katastru a doložení nového listu vlastnictví tato třetí strana částku uvolní na účet prodávajícího. V případě, že k přepisu nedojde, získá kupující své peníze zpět,“ popisuje Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz, a dodává, že stejně jako kupujícího chrání advokátní úschova i prodávajícího, který díky ní má jistotu, že kupující disponuje potřebnými finančními prostředky. Přesto mnoho lidí považuje možnost úschovy za zbytečnou, či dokonce za způsob, jak z kupujícího „dostat“ víc peněz. Není tomu ale tak. I když druhé straně maximálně důvěřujete, problém nemusí nastat pouze úmyslným nekalým jednáním, ale i nenadálou událostí.  

Tip: Jak snadno najít majitele nemovitosti?

Advokátní úschova je levnější, notářské lidé více věří

Existuje hned několik způsobů, jak úschovu provést. Nejčastější je úschova u advokáta, která kombinuje výhody poměrně nízké ceny i míry rizika. Jde o úschovu peněz, ale třeba i cenných papírů, kterou poskytuje na své jméno advokát, a to pomocí zvláštního účtu označeného právě jako advokátní úschova. Služba je poskytována na základě písemné smlouvy o úschově, popřípadě smlouvy svěřenské, v níž jsou ustanoveny práva a povinnosti všech zúčastněných stran. Při splnění všech podmínek je advokát povinen prodávajícímu uschovanou částku financí vyplatit. Výše odměny za tuto službu nepodléhá žádnému tarifu, tudíž záleží na domluvě mezi advokátem a klientem. Nejčastěji se cena pohybuje od 3 000 do 20 000 korun a odvíjí se od částky určené k úschově. Například za úschovu 5 milionů korun si advokát obvykle řekne o zhruba 3 000 až 8 000 korun, u notáře je cena za úschovu stejné částky financí fixní a činí 13 600 korun.

Notářskou úschovu lidé často volí pro větší pocit bezpečí. „U notářské úschovy dle mého názoru plyne větší pocit bezpečí hlavně z titulu jisté formálnosti funkce notáře, který je státem jmenován k provádění (mimo jiné) úředních úkonů. Notářů je také menší počet a jsou lidmi obecně považováni za důvěryhodné osoby. Určitě je také znám mnohem menší počet případů podvodů či zpronevěr ze stran notářů než ze strany advokátů, byť i u nich je těch případů velmi málo,“ říká Mgr. Ing. Ondřej Kolář, který provozuje úspěšnou advokátní kancelář v Praze. „Nejbezpečnější je ovšem jednoznačně úschova bankovní, a to u velké tradiční banky. Jak říká jeden můj kolega, banka nemá nožičky, s penězi utéct nemůže, ani kdyby chtěla,“ dodává Ondřej Kolář.

Služba úschovy u realitky zdarma? Nestandardní postup, který měl být zakázán

Úschovu přímo na svém účtu mohou nabízet i některé, především menší, realitní kanceláře. To je ale z dnešního pohledu postup nestandardní a nový realitní zákon měl dokonce tyto praktiky zakázat. I když k zákazu přímo nedošlo, kvalitní realitní kancelář by vám tuto službu vůbec neměla nabízet. Realitní kancelář je totiž soukromý komerční subjekt a s přijatou částkou může v podstatě libovolně disponovat. V případě jejího krachu pak o částku jednoduše přijdete a neexistuje způsob, jak se domáhat práva. Pro tento typ úschovy neexistuje žádný regulativ ani povinné pojištění.

„Jestli přesto tuto možnost zvažujete, důkladně si ověřte hospodářské výsledky dané realitky a také reference klientů. Nenechte se proto zlákat nízkou cenou, či dokonce nabídkou úschovy zdarma. Profesionální realitní kancelář vám naopak nabídne zprostředkování úschovy u ověřeného advokáta a tato úschova je vždy zahrnuta v celkové provizi makléře,“ uvádí Jan Boruta. Někteří lidé volí i úschovu u libovolné třetí osoby – třeba u společného známého. Zde ale povyšte bezpečnost nad důvěru. Jak už bylo zmíněno výše, hladký průběh úschovy nemusí ohrozit pouze nekalý úmysl, ale i nenadálá nešťastná událost.

Úschovu ošetřete už v kupní smlouvě. S výběrem důvěryhodného uschovatele pomůže i makléř

Abyste si bezpečnost úschovy ještě více pojistili, je dobré mít způsob převodu částky za nemovitost písemně potvrzený již v kupní smlouvě, a to včetně detailního postupu v případě, že katastr vklad zamítne. Samozřejmostí je sepsaná smlouva o advokátní úschově. Na všechny dílčí kroky rovněž žádejte písemné potvrzení uschovatele. Nejdůležitějším pravidlem však zůstává vyhledat skutečně důvěryhodného uschovatele.

„V novodobých dějinách ČR známe hned několik případů zpronevěry úschovy. S výběrem vhodného advokáta vám nejlépe pomůže zkušený realitní makléř. Právě zajištění bezpečné úschovy je pro mnoho lidí jedním z hlavních důvodů, proč vůbec využívají služeb realitky. Na vlastní pěst si úschovu budete zařizovat jen stěží, a volně dostupné reference advokátů jsou mnohdy zavádějící,“ uzavírá Jan Boruta.