Kdy je započítávání kauce oproti nájmu trestný čin?

Na konci června vypršelo moratorium na podání insolvenčního návrhu, které vyvolala pandemie koronaviru a snaha státu její ekonomické dopady zmírnit. Kvůli tomu je však možné v druhé polovině roku očekávat dramatický nárůst firemních insolvencí. To však nemusí zasáhnout pouze nájemce bytových či nebytových prostor, ale i samotné pronajímatele, pokud budou kauci využívat namísto nájmu dlužníků.

• Kauce neboli vratná jistota: Co je o ní dobré vědět?
• Smluvní pokuta v nájmu
• Insolvence a započtení kauce do nájmu

Kauce neboli vratná jistota: Co je o ní dobré vědět?

Vratná jistota bývá pravidelně sjednávána v nájemních smlouvách. Dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. může být sjednána maximálně ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, přestože řada pronajímatelů u sebe drží i šestinásobek měsíčního nájemného, neboť právě šest nájmů bylo dříve maximum. Její výše je však závislá i na případné smluvní pokutě.

Při skončení nájmu kauci pronajímatel vrací nájemci v plné výši, pokud je vše v pořádku. Lze ji však v praxi samozřejmě využít na úhradu dluhu na nájemném, na opravu škod, kterou nájemce způsobil a sám neodstranil anebo na úhradu nedoplatku na energiích.

Čtěte také: 8 bodů nájemní smlouvy, které se nevyplatí přehlížet

Smluvní pokuta v nájmu

Protože vratnou kauci lze využívat jen omezeně a především na výše zmíněné situace, je od druhé poloviny loňského roku možné ujednat v nájemní smlouvě také smluvní pokutu. Její výše je však také omezená. Společně v součtu s vratnou jistotou nesmí činit také více než trojnásobek měsíčního nájemného.

Pokuta pak slouží především pro případy, kdy nelze využít vratnou kauci. Může tedy sloužit jako postih za opakované porušování povinností nájemníka a porušování nájemní smlouvy.

Insolvence a započtení kauce do nájmu

Jestliže je nájemce v insolvenci a neplatí nájemné, nelze vratnou jistotu využít na uhrazení dluhu na nájemném apod.

„Pronajímatelé počítají s tím, že kauci, kterou od nájemců mají, mohou použít nejen například na opravu nemovitého prostoru, který nájemce poškodí, ale i při dluhu na nájemném. To je sice zpravidla možné, ale ocitne-li se nájemce v insolvenci, jsou možnosti pronajímatele omezené. Nezákonné započítání kauce oproti nájmu pak může být posouzeno jako maření uspokojení ostatních věřitelů,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad. „V krajním případě se tak může jednat i o trestný čin,“ dodává.

Pronajímatelé by si tak měli v případě, že by chtěli u nich uloženou kauci využít na zaplacení dlužného nájemného, dát velký pozor. Započtení v průběhu insolvenčního řízení je zpravidla vyloučeno, dojde-li ke splnění podmínek pro započtení po rozhodnutí soudu o způsobu řešení úpadku, v určitých případech však i dříve.

Čtěte také: Jak se může pronajimatel chránit proti prodělání a neplatičům

Zákon ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru, který do 30. června 2021 odložil povinnost podat insolvenční návrh, podle advokáta namísto skutečného řešení pouze uměle oddálil reálné následky koronavirové krize v určitých oborech a lokalitách. Je možné, že část dlužníků se rozhodla počkat s podáním insolvenčního návrhu s nadějí na určité zlepšení situace.

„Pokud se však ani v této lhůtě nestalo jejich podnikání opět ziskovým, pravděpodobně v nejbližší době přistoupí k podání insolvenčního návrhu. V průběhu insolvenčního řízení je pak možnost pronajímatele kauci započíst výrazně omezena,“ upozorňuje Pavel Strnad z AK Polverini Strnad. „Pronajímatelé by proto už předem měli myslet na určitou právní ochranu – například své nájemce prověřovat insolvenčním testem.“

Čtěte také: Jak ochránit sebe i nemovitost před nesolidním nájemníkem