Výnosnost investice do nemovitostí 2022: příklady

Češi se často pouští do nákupů nemovitosti, která jim přináší měsíční příjem v podobě pronájmu. Vyplatí se ale pořád tento typ investice? Pojďme se společně podívat na praktické příklady.

Jak je na tom výnosnost investice do nemovitostí ve velkých městech
Pokryje nájem hypotéku?
Výpočty výnosnosti investice do nemovitostí

Pokud nemáte na účtu dostatek financí k zaplacení, investice do nemovitostí už se vám nevyplatí. Roční výnosnost nepokryje ani nynější inflací.

„Při výpočtu výnosnosti investičních bytů určených k pronájmu zjistíte, že se roční zhodnocení pohybuje pod úrovní inflace. Financovat investiční byt hypotékou a vydělávat následně na nájmu, je v současnosti nevýhodné, a to i v menších krajských městech. Výnosnost se pohybuje zhruba od necelých 2 % do 3,5 % ročně. Navíc musí investor počítat s tím, že může dojít k výpadku nájmu, kdy bude mít byt prázdný. Měli bychom zohlednit také to, že je v některých případech nutná rekonstrukce, nemluvě o tom, že provoz nájemního bytu stojí majitele také nějaký čas,“ říká Tomáš Wildt z investiční společnosti Vihorev Group.

Čtěte také: Do jakých nemovitostí investovat

Jak je na tom výnosnost investice do nemovitostí ve velkých městech

Pořád jsou v České republice města, kde se návratnost investice do nemovitosti vrátí kupci dříve než v největších městech. Mezi města, ve kterých se vyplatí poohlížet se po zajímavých nemovitostech, patří například Chomutov, Most, Ústí nad Labem, Česká Lípa či Karviná.

Naopak v Praze se roční zhodnocení nemovitosti po odečtení hypotéky může pohybovat pod 2 %. O moc lépe na tom není Brno, kde výnosnost v průměru lehce překročí dvouprocentní hranici. Nad 3 % se může investor dostat například v Ostravě.

Čtěte také: Jak jsem ve svých 23 letech vydělala svůj první milion v nejchudším státě Asie

Pokryje nájem hypotéku?

„Když to shrnu, tak se momentálně nevyplatí nakupovat investiční byt pomocí hypotéky. Nákupní ceny bytů neustále rostou, rychleji než nájmy. Navíc rostou také úrokové sazby. Už tak nejde vydělávat na vysokých nájmech, mnohdy nájem nepokryje ani měsíční splátku hypotéky. Pokud chce někdo investovat do nemovitostí a porážet inflaci, tak jsou aktuálně vhodnější alternativy. Příkladem může být nemovitostní fond, u kterého nemá investor tolik starostí se zařizováním a správou nemovitosti a těží z výnosů z velkého rozsahu, kterého jako individuální investor (fyzická osoba) těžko dosáhne.“ říká Tomáš Wildt.

Na druhou stranu, pokud má někdo k dispozici volné finanční prostředky a nepotřebuje si brát hypotéku, může být nákup nemovitosti výhodný. Například u bytů se cena navýšila od roku 2010 o více než 90 %. Výhledově by navíc nárůst cen končit neměl. Dále je nutné zmínit také to, že investice prostřednictvím nákupu nemovitosti s sebou nese menší riziko než fondy. Nemovitost vám totiž zůstane a následně bude podléhat především trhu s realitami, nikoliv s investicemi.

S pronájmem pak přichází řada starostí. Štěstí ovšem může být, pokud najdete solidní nájemníky. V takovém případě vám nájem může pokrýt i celou splátku hypotéky, nicméně o byt nebo dům je potřeba se starat a čas od času se rekonstrukci menšího nebo většího rozsahu zkrátka nevyhnete. Z nemovitostního fondu pak dostanete peníze rychleji, jedná se tedy o likvidnější investici.

Čtěte také: Zvyšování nájemného má svá pravidla. Znáte je?

Výpočty výnosnosti investice do nemovitostí

Byt jako investice na pronájem
2+kk, 50 m2, Praha
Pořizovací cena	5 500 000
Vlastní zdroje 20%	1 100 000
Vybavení bytu	300 000		*min. kuchyňská linka a úložné prostory
Celkem vlastní zdroje	1 400 000
Hypotéka 80%	4 400 000
Úroková sazba	2,70%
Doba splácení – roky	30
Měsíční splátka hypotéky	17 846	214 152
Poplatky za služby - 1 měsíc	4 000	48 000	*hradí nájemce
Pojištění - 1 rok	3 500
Provize RK - 1 x rok	14 650		*náklad na získání nájemce (1 nájem)
Opravy a údržba - 1 rok	5 000
Celkem náklady – rok	285 302	237 302	*bez poplatků
Nájem - 1 měsíc	14 650	175 800	*bez výpadku nájmů
Roční zhodnocení bytu	3%	165 000	*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu
Celkem - 1 rok		340 800

Roční zhodnocení investice v %	v CZK	103 498	*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů
Roční zhodnocení investice v %	v %	1,78%

*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu

Nemovitostní dluhopis
Investice		5 500 000
Roční garantované zhodnocení investice	v CZK	385 000
Roční garantované zhodnocení investice	v %	7,00%
*dluhopisy podložené nemovitostními projekty

Nemovitostní fond – PIA
Investice		5 500 000
Roční minimální zhodnocení investice	v CZK	412 500
Roční minimální zhodnocení investice	v %	7,50%
*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie

Byt jako investice na pronájem
2+kk, 50 m2, Brno
Pořizovací cena	4 570 000
Vlastní zdroje 20%	914 000
Vybavení bytu	300 000		*min. kuchyňská linka a úložné prostory
Celkem vlastní zdroje	1 214 000
Hypotéka 80%	3 656 000
Úroková sazba	2,70%
Doba splácení – roky	30
Měsíční splátka hypotéky	14 829	177 948
Poplatky za služby - 1 měsíc	4 000	48 000	*hradí nájemce
Pojištění - 1 rok	3 500
Provize RK - 1 x rok	13 900		*náklad na získání nájemce
Opravy a údržba - 1 rok	5 000
Celkem náklady – rok	248 348	200 348	*bez poplatků
Nájem - 1 měsíc	13 900	166 800	*bez výpadku nájmů
Roční zhodnocení bytu	3%	137 100	*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu
Celkem - 1 rok		303 900

Roční zhodnocení investice v %	v CZK	103 552	*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů
Roční zhodnocení investice v %	v %	2,13%
*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu


Nemovitostní dluhopis
Investice		4 570 000
Roční garantované zhodnocení investice	v CZK	319 900
Roční garantované zhodnocení investice	v %	7,00%
*dluhopisy podložené nemovitostními projekty

Nemovitostní fond – PIA
Investice		4 570 000
Roční minimální zhodnocení investice	v CZK	342 750
Roční minimální zhodnocení investice	v %	7,50%
*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie

Byt jako investice na pronájem
2+kk, 50 m2, Ostrava
Pořizovací cena	2 000 000
Vlastní zdroje 20%	400 000
Vybavení bytu	300 000		*min. kuchyňská linka a úložné prostory
Celkem vlastní zdroje	700 000
Hypotéka 80%	1 600 000
Úroková sazba	2,70%
Doba splácení – roky	30
Měsíční splátka hypotéky	6 490	77 880
Poplatky za služby - 1 měsíc	4 000	48 000	*hradí nájemce
Pojištění - 1 rok	3 500
Provize RK - 1 x rok	8 800		*náklad na získání nájemce
Opravy a údržba - 1 rok	5 000
Celkem náklady – rok	143 180	95 180	*bez poplatků
Nájem - 1 měsíc	8 800	105 600	*bez výpadku nájmů
Roční zhodnocení bytu	3%	60 000	*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu
Celkem - 1 rok		165 600

Roční zhodnocení investice v %	v CZK	70 420	*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů
Roční zhodnocení investice v %	v %	3,06%
*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu


Nemovitostní dluhopis
Investice		2 000 000
Roční garantované zhodnocení investice	v CZK	140 000
Roční garantované zhodnocení investice	v %	7,00%
*dluhopisy podložené nemovitostními projekty

Nemovitostní fond – PIA
Investice		2 000 000
Roční minimální zhodnocení investice	v CZK	150 000
Roční minimální zhodnocení investice	v %	7,50%
*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie

Zdroj: Deloitte, ČSU, Vihorev Group

Přihlášení

Vyplatí se ještě kupovat investiční byt na dluh? Příklady odpoví

Jak je na tom výnosnost investice do nemovitostí ve velkých městech

Pokryje nájem hypotéku?

Výpočty výnosnosti investice do nemovitostí

Autor článku

Redakce

Daň z nemovitostí se zase změní. Kolik vás to bude stát tentokrát?

Nepozvete úředníka domů? Můžete přijít o příspěvek na bydlení

Soudy řeší, zda lidé v pobytových sociálních službách mohou dostat příspěvek na bydlení

Kdy má kupující nárok na slevu z kupní ceny nemovitosti a jak určit její výši

Jak zjistit, kdo má nahlášený trvalý pobyt ve vašem domě?

Koupili byste si investiční byt v Kambodži?