Kdy může přijít okamžitá výpověď z nájmu bytu?

Výpověď musí být vždy písemná a musí být doručena nájemci.

Dočtete se:

• Tři stupně intenzity porušování povinností nájemce
• Tříměsíční výpověď za hrubé porušení povinnosti
• Výpověď bez výpovědní doby za zvlášť závažné porušení povinnosti
• Záleží vždy na konkrétním případu
• Nájemce musí dostat šanci na nápravu
• Výzva k nápravě varuje před okamžitou výpovědí
• Shrnutí

Tři stupně intenzity porušování povinností nájemce

Občanský zákoník počítá se třemi stupni závažnosti provinění nájemce. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět, musí nájemce porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem. Tedy ve druhém stupni závažnosti.

Drobné, málo významné porušení povinností (jakýsi první stupeň závažnosti prohřešku) pronajímatel potrestat výpovědí nemůže. Samozřejmě ale nic pronajímateli nebrání, aby nájemci jeho prohřešek vytknul. Může se mu to později hodit.

Čtěte také: Nájem nebo podnájem? Je v tom velký rozdíl

Tříměsíční výpověď za hrubé porušení povinnosti

Na hrubé porušení povinnosti nájemce už může pronajímatel reagovat výpovědí nájmu bytu, a to s tříměsíční výpovědní dobou. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla nájemci. Pokud ji pronajímatel sepsal a odeslal třeba 19. ledna 2022 a byla doručena nájemci 21. ledna 2022, výpovědní doba počala běžet 1. února 2022 a skončí 30. dubna 2022. Takové výpovědi může, ale nemusí, předcházet varování. Zákon ho nepředepisuje.

Výpověď bez výpovědní doby za zvlášť závažné porušení povinnosti

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Návazně na to má pronajímatel právo požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. V tomto případě jde tedy o tzv. okamžitou výpověď, i když není tak docela okamžitá. Aby mohl pronajímatel uplatnit výpověď okamžitou, tedy bez výpovědní doby, musí nejprve dát nájemci možnost vše napravit, třeba uhradit dlužné nájemné. Nemůže hned zrušit nájem bytu.

Čtěte také: Co potřebujete vědět o ukončení pronájmu bytu?

Záleží vždy na konkrétním případu

Nelze přesně říci, co je ještě méně závažné porušení povinnosti, za které sankce nehrozí, a co už je hrubé porušení povinností, za které může padnout výpověď. Záleží na posouzení každého jednotlivého případu. Nelze ani všeobecně říci, co všechno už je porušení zvlášť závažným způsobem, za které může přijít výpověď bez výpovědní doby, ale občanský zákoník uvádí návodné příklady.

Podle občanského zákoníku nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. To říká zákon. Soudy k tomu při výkladu zákona dodaly, že výpověď bez výpovědní doby lze uplatnit i na případy dlouhodobého nebo opakovaného méně závažného porušování povinností nájemce.

Lze tedy "sčítat" méně závažné prohřešky a pak uplatnit nejpřísnější výpověď. Takhle soudy sečetly kupříkladu jedné duševně nemocné paní opakované rušení nočního klidu, dále to, že vpouštěla do společných prostor společensky nepřizpůsobivé osoby, které v domě neoprávněně přespávaly. Též to, že obtěžovala ostatní obyvatele domu silným zápachem způsobeným nevhodným chovem zvířat. Přičetli jí i to, že neumožnila pronajímateli prohlídku bytu a provedení výměny plynového závěru na plynové odbočce ukončené v chodbě bytové jednotky, ačkoliv byla včas o spolupráci požádána. Bylo by to na okamžitou výpověď, kterou také dostala. Jenže přesto o nájem bytu nepřišla. Bránila se u soudu a ten rozhodl, že výpověď nebyla oprávněná. Pronajímatel totiž zapomněl na něco velmi důležitého.

Čtěte také: Do nájemní smlouvy lze dát nově smluvní pokutu. Kdy ji budete muset platit a jak bude vysoká?

Nájemce musí dostat šanci na nápravu

Před tím než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby, musí vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil. Nájemce musí mít možnost k nápravě svého závadného chování, aby tak odvrátil skončení nájmu. Napraví-li své chování v přiměřené době, která je mu poskytnuta, výpovědní důvod pomine.

Zákon nepředepisuje, že výzva musí být písemná (na rozdíl od výpovědi), ale určitě to lze jen doporučit. Ústní výzvu může nájemce zpochybnit a naopak pronajímatel někdy jen těžko prokázat. Výzva musí mít všechny náležitosti - hlavně musí popsat závadné chování, tedy co je nájemci vytýkáno, a určovat přiměřenou dobu, kterou dává pronajímatel nájemci k nápravě. Délka lhůty musí být přiměřená závadnému chování. Na to, aby někdo v domě přestal dělat rozbroje a rušit noční klid, stačí 24 hodin, na úklid nepořádku třeba týden nebo 2, ale na doplacení nájemného za delší dobu je třeba poskytnout řekněme 2 týdny a více, třeba i měsíc.

Výzva k nápravě varuje před okamžitou výpovědí

A také musí přijít důrazné varování. Nestačí, aby pronajímatel jen vytýkal závadné chování, aniž by z výzvy vyplývalo, že v případě neuposlechnutí výzvy může být resp. bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby.

Shrnutí

Má-li pronajímatel bytu za to, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, musí mu sdělit, co mu vytýká, dát mu lhůtu k nápravě a výslovně ho varovat před okamžitou výpovědí. Pokud nájemce problém neodstraní, už může dostat výpověď bez výpovědní doby.

Čtěte také: Kdo platí koncesionářské poplatky, když jste v nájmu?