Co se může stát, když v nájemní smlouvě nemáte ošetřen způsob doručování písemností

Při pronájmu nemovitosti je správně nastavená nájemní smlouva naprosto zásadní. Rozhodně se nevyplatí používat vzory stažené z internetu, které navíc často obsahují zastaralá, a především neplatná ustanovení. V každém případě je vhodné zanést do smlouvy o nájmu i způsob doručování písemností. To vás může zachránit ve chvíli, kdy s vámi nájemce přestane komunikovat, anebo dokonce byt opustí.

Dozvíte se:

• Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě?
• Jak je možné doručit nájemci výpověď?
• Jak se řeší, když výpověď doručit nelze?

Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě?

Vztah mezi nájemcem a pronajímatelem je rozebrán v (novém) občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. Nicméně v zákoníku není nijak přesně uvedeno, co by nájemní smlouva měla obsahovat. Chybět by v ní však neměl:

• identifikační údaj obou smluvních stran,
• předmět nájmu (ideálně doplněný i o předávací protokol s fotografiemi),
• práva a povinnosti nájemce a pronajímatele,
• informace o výši nájemného, zálohách na služby a energie a pokyny k platbě,
• datum splatnosti nájemného a dalších poplatků,
• výši vratné jistoty (kauce),
• délku nájmu apod.

Pokud se jako pronajímatel bojíte, že na něco v nájemní smlouvě zapomenete, nechte si raději smlouvu vypracovat přímo od právníka. Právě ten by neměl opomenout ani na ustanovení o doručování písemností.

Čtěte také: Nájem nebo podnájem? Je v tom velký rozdíl

Jak je možné doručit nájemci výpověď?

V případě, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, může pronajímatel vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době. Za hrubé porušení lze považovat například nezaplacení nájemného za dobu dvou měsíců. V případě prodlení s nájemným za tři měsíce může pronajímatel nájem vypovědět dokonce okamžitě – tedy bez výpovědní doby.

Sepsanou výpověď může pronajímatel zaměstnanci doručit osobně, nebo poštou. Osobně to však může být problém ve chvíli, kdy se nájemce v bytě nezdržuje, případně jej nelze zastihnout.

Aby byla výpověď platná, musí dojít k jejímu doručení druhé straně. Dobré je proto vědět, že kromě osobního doručení do bytu postačí i její vhození do poštovní schránky či uložení zásilky na poště a doručení výzvy k jejímu vyzvednutí, pokud nájemce nebylo možné zastihnout. Nájemce musí dostat reálnou možnost se s obsahem dopisu seznámit. Kdy a zda tak opravdu učiní, však už není rozhodné.

Čtěte také: Jaký je rozdíl mezi nájmem a ubytováním?

Jak se řeší, když výpověď doručit nelze?

„Řešili jsme případ, kdy klient pronajímal byt a nájemkyně mu náhle přestala hradit nájemné. Na dotaz pronajímatele sdělila, že v bytě má sice ještě nějaké věci, ale přestěhovala se k příteli a v bytě se již nezdržuje. Tím veškerá její komunikace s pronajímatelem skončila.“ vysvětluje advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

„Pronajímatel chtěl doručovat výpověď přímo do pronajatého bytu. Nájemkyně však výslovně sdělila, že v bytě se již nezdržuje. Nelze tedy s jistotou říci, že by se takový dopis dostal do sféry její dispozice. Doručování písemnosti na městský úřad nebude úspěšné, když navíc úřad není oprávněn přebírat jakoukoliv soukromou korespondenci. Novou adresu k příteli pak nájemkyně pronajímateli nesdělila,“ dodává.

Pokud v praxi dojde k něčemu podobnému, pronajímatelé jsou ve složité situaci. Zaprvé přicházejí o nájemné a zadruhé ani nemohou do bytu vstoupit a vystěhovat věci nájemce, neboť by takovým krokem došlo k porušení domovní svobody. O vyklizení bytu by mohl rozhodnout jedině soud, na což by se čekalo dalších několik měsíců.

Není-li takový případ ošetřen v nájemní smlouvě, může být skončení nájmu s nájemcem, který úmyslně zatajuje svůj pobyt, potenciálně velmi obtížné a nákladné. Náhrada ušlého nájemného přitom bude zpravidla jen těžko vymahatelná, je-li nájemce v exekuci. Náklady právního zastoupení pak pronajímatele přijdou na další desítky tisíc korun.

Čtěte také: Do nájemní smlouvy lze dát nově smluvní pokutu. Kdy ji budete muset platit a jak bude vysoká?