Rozhovor: Jak na darování nemovitosti a zajištění dožití dárce v nemovitosti

Na výše zmíněné otázky nám odpověděl advokát Radek Novotný, který se věnuje oblasti darování nemovitostí a zajištění právní ochrany dárce k dožití v nemovitosti.

Darováním nemovitosti si mohou lidé ušetřit čas i peníze. Pro koho je to vhodné? A jaké jsou s darováním nemovitosti spojeny poplatky?

K darování nemovitosti obvykle dochází mezi rodinnými příslušníky či osobami blízkými. Obecně je darování nemovitosti vhodné v situacích, kdy strany chtějí bezúplatně, poměrně jednoduše a nenákladně převést majetek v rámci rodiny.

Pokud jde o náklady na darování nemovitosti, tak tyto nejsou nijak vysoké. V situaci, kdy se rozhodnete darovat nemovitost, čekají vás obvykle dvě platby. První platba je volitelná a je spojena s případným vypracováním darovací smlouvy. Druhé platbě se v žádném případě nevyhnete, neboť pro přepis vlastnického práva k nemovité věci na katastru nemovitostí je třeba uhradit správní poplatek, který v současné době činí 2000 Kč.

Při přípravě darovací smlouvy máte vesměs tři možnosti, smlouvu vám může vypracovat advokát, notář, nebo si ji můžete vypracovat svépomocí. U poslední varianty bych doporučil značnou opatrnost, neboť vzory darovacích smluv stažené z internetu mohou obsahovat řadu právních vad. To může přinášet rizika jak pro dárce, tak pro obdarovaného. Současně je třeba převáděnou nemovitost v darovací smlouvě bezchybně vydefinovat (jak je zmíněno dále v tomto rozhovoru). Konečně je vždy důležité zvážit veškeré konsekvence darování nemovitosti a rizika s ním spojená, popřípadě darovací smlouvu vhodně přizpůsobit na míru konkrétní situaci dárce a obdarovaného.

V rámci odpovědi na tuto otázku je nutné zmínit i daňovou problematiku spojenou s darováním. Jistým evergreenem je dotaz, zda je třeba při darování nemovitosti platit tzv. darovací daň. Odpovědí je nikoli, neboť je aktuálně zrušena. Jedinou daní, na kterou je třeba při bezúplatném převodu nemovité věci myslet, je daň z příjmu získaného darováním. V případě daru v rodině v linii přímé a vedlejší (v okruhu osob taxativně vymezených v zákoně) je dar od daně z příjmu osvobozený. Vedle toho je od daně osvobozeno darování mezi osobami ve společně hospodařící domácnosti (za splnění podmínek vymezených zákonem). V ostatních případech je třeba počítat s daňovou povinností, kterou doporučujeme dopředu konzultovat s kvalifikovaným daňovým poradcem. 

Jaké jsou výhody darování nemovitosti oproti tomu, když nemovitost projde dědickým řízením či je zahrnuta do závěti či dědické smlouvy?

Otázky spojené s děděním nemovitosti jsou velmi komplexní a vystačily by jistě na několik podobných rozhovorů. Jako i v jiných oblastech práva je třeba každý případ posuzovat individuálně a individuálně i volit optimální postup. Obzvláště v situaci, kdy se jedná o nemovitosti, tedy obvykle o věci značné majetkové hodnoty. 

Jde nicméně o otázku, kterou řeší velké množství majitelů nemovitostí vyššího věku. V situaci, kdy majitel nemovitosti chce, aby připadla bez dalšího určité osobě, je darování nemovitosti nejjednodušší a současně také nejméně nákladnou cestou. Často může být darování spojeno se snahou o definitivní vypořádání majetkových poměrů dárce ještě za jeho života. Ať už za účelem předejití budoucím sporům o majetek mezi potomky, či naopak ve snaze zamezit určitým osobám v možnosti nabýt v budoucnu podíl na majetku dárce. 

Darování nemovitosti je však zásadní krok, který je třeba vždy důkladně zvážit, včetně veškerých možných konsekvencí převodu vlastnického práva na obdarovaného. V případě, kdy chce dárce nemovitou věc i nadále využívat, je třeba důkladně zvážit zabezpečení co nejlepší právní ochrany takového záměru dárce. Vzhledem k tomu, že jde o krok nevratný (většinou), lze jen doporučit konzultovat ho dopředu s odborníkem. 

Občas se stane, že po darování nemovitosti začne darovaný dělat dárci naschvály. Je darování vratný proces? Jak řešit nevděk darovaného či nouzi dárce?

Předně je vhodné na tuto možnost myslet již před podpisem darovací smlouvy. I když jsou vztahy mezi dárcem a obdarovaným v okamžiku převodu nemovitosti velmi dobré, toto nastavení nemusí vydržet navždy a následně již nemusí být možno nastalý problém jednoduše řešit. Samozřejmě se čas od času bohužel s podobnými dotazy setkáváme, ne vždy je ale výsledný stav řešitelný tak, jak by si dárce přál. Je tedy vhodné již samotnou darovací smlouvu nastavit tak, aby byl dárce pro podobné případy co nejvíce chráněn.

Je pravdou, že občanský zákoník zakotvuje možnost odvolání daru pro nouzi nebo nevděk. Tyto právní instituty jsou nicméně využitelné jen v určitých zákonem jasně vymezených situacích. Rozhodně nedoporučuji spoléhat na možnost dodatečného odvolání daru jako na jedinou ochranu dárce před případnými budoucími problémy. Snaha o odvolání daru může skončit složitým a nákladným soudním sporem s nejistým výsledkem.

Pokud však k podobné situaci dojde, lze, jak bylo předesláno, dar odvolat pro nevděk. Tedy pokud ublíží obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně poruší dobré mravy. V určitých odůvodněných případech lze odvolat dar i pro porušení dobrých mravů vůči osobě dárci blízké. Právo odvolat dar pro nevděk přitom přechází i na dárcovy dědice.

Druhým případem, kdy lze podle zákona odvolat dar, je situace, kdy dárce upadne po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu své osoby či osoby, které je výživu povinen poskytovat. V takovém případě může dárce požadovat vrácení daru či zaplacení jeho obvyklé ceny, a to v rozsahu, v jakém se mu výživy nedostává. Obdarovaný se případně může povinnosti zprostit poskytováním toho, co je k výživě potřeba.

Mgr. Radek Novotný, advokát a společník Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o. V praxi se věnuje problematice odškodnění újmy na zdraví a nemovitostnímu právu v rámci projektu www.pravnipomoconline.cz.

Zdroj: Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o.

Jak se dá ošetřit důstojné dožití v darované nemovitosti?

Součástí darovací smlouvy obvykle bývá, obzvláště v případě převodu v rodině z generace starší na generaci mladší, ustanovení o zřízení tzv. věcného břemene dožití. Jde o ustanovení, které dárci zajišťuje možnost bezplatného doživotního užívání nemovitosti oprávněnými osobami. Pouze věcné břemeno dožití však nemusí být ve všech situacích dostatečnou zárukou důstojného dožití v darované nemovitosti. 

I v případě, kdy na nemovitosti vázne věcné břemeno doživotního bezplatného užívání, může obdarovaný nemovitost prodat, pronajmout či nějak zatížit a tím značně omezit možnost klidného dožití dárce. Občanský zákoník umožňuje zřídit pro vyšší právní ochranu dárce i tzv. zákaz zcizení a zatížení, který se obvykle zřizuje na dobu trvání věcného břemene dožití dárce. Vlastník nemovitosti poté není bez písemného souhlasu dárce oprávněn po dobu trvání zákazu zcizení a zatížení nemovitosti zcizit (ať už úplatně, či bezúplatně) nebo zatížit (zástavním právem, věcným břemenem, předkupním právem apod.).

Každému bych důrazně doporučil řešit případnou právní ochranu dárce při samotném soupisu darovací smlouvy. V případě snahy o dodatečné zřízení výše uvedených institutů k ochraně důstojného dožití dárce již obdarovaný nemusí (přes předchozí sliby) poskytnout součinnost potřebnou k jejich zápisu do katastru nemovitostí.