Rozhovor: Jaké jsou nejčastější chyby při darování nemovitosti?

Na výše zmíněné otázky nám odpověděl advokát Radek Novotný, který se věnuje oblasti darování nemovitostí a zajištění právní ochrany dárce k dožití v nemovitosti.

Rozhovor navazuje na první část o samotném darování nemovitosti a zajištění dožití dárce v nemovitosti.

S jakými chybami při darování nemovitosti se nejčastěji setkáváte?

Asi nejčastější chybou při sepisu darovací smlouvy je nesprávná definice převáděné nemovitosti. Nemovitost je v darovací smlouvě třeba definovat v souladu s požadavky katastrálního zákona. Taková chyba v darovací smlouvě následně vede k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva k převáděné nemovité věci do katastru nemovitostí. Současně chybu v definici nemovitosti povětšinou nelze opravit a je třeba vypracovat novou darovací smlouvu, podat a bohužel i uhradit nový návrh na vklad. 

Další v praxi častou chybou je, že strany ignorují již existující zatížení nemovitosti. Například v případě, kdy je nemovitost zatížena hypotékou a vázne na ní zástavní právo, či dokonce zákaz zcizení a zatížení, je třeba si dopředu opatřit souhlas banky s převodem vlastnického práva k zatížené nemovitosti. Poté je často nepříjemným překvapením, že banka nesouhlasí se zřízením věcného břemene dožití dárce či dalších souvisejících věcných práv k ochraně klidného dožití dárce v nemovitosti.

Za chybu lze označit i dříve zmíněné opomenutí zajištění dostatečné právní ochrany klidného dožití dárce v nemovitosti již v okamžiku jejího darování. Bohužel toto opomenutí může mít pro dárce zásadní negativní následky. 

Může dárce podmínit darování nemovitosti investicemi do nemovitosti? Co se stane, když podmínky nejsou splněny, či jsou splněny s výhradami?

Ano, občanský zákoník počítá i s podobnými požadavky. Dárce může bezúplatný převod nemovitosti navázat na určitou podmínku či příkaz. Taková podmínka nebo příkaz musí být subjektivně i objektivně možné, splnitelné, nesmí být vůči obdarovanému šikanózní a musí být v souladu s dobrými mravy a zákony. Pokud jde o následky případného nesplnění podmínky či příkazu, tak vždy závisí na jejich obsahu a konkrétní situaci. V některých případech právní účinky darovací smlouvy ani nevzniknou, v jiných případech darovací smlouva při jejich nesplnění zanikne. Současně však v některých situacích mnohou být podobná ustanovení neplatná a v konečném důsledku nevymahatelná, a to ani soudní cestou.

Může se darovat budova, když pozemek pod ní patří státu, jinému příbuznému či již mrtvým osobám?

Aktuálně platné občanské právo je postaveno na zásadě superficies solo cedit, tedy zásadě, že stavba je součástí pozemku. To neplatí v situaci, kdy je vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku, na kterém stavba stojí. V takovém případě jsou stavba i pozemek samostatnými věcmi v právním slova smyslu a lze je převádět samostatně. Je však třeba pamatovat na to, že zákonodárce stanovil za účelem sjednocení vlastnictví staveb a pozemků zákonné předkupní právo. Vlastník stavby má ze zákona předkupní právo k pozemku, na kterém stavba stojí, a vlastník pozemku ke stavbě stojící na tomto pozemku. 

Stavbu, která stojí na cizím pozemku, tedy převádět lze, je ale třeba počítat se zákonným předkupním právem a dopředu si zajistit k zamýšlenému darování písemné vzdání se předkupního práva vlastníka pozemku. To samozřejmě platí i opačně, tedy v případě zamýšleného převodu pozemku, na kterém stojí stavba jiného vlastníka.

Mgr. Radek Novotný, advokát a společník Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o. V praxi se věnuje problematice odškodnění újmy na zdraví a nemovitostnímu právu v rámci projektu www.pravnipomoconline.cz.

Zdroj: Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o.

Kdy je nutné při nakládání s nemovitostí posudek?

Při standardním darování nemovitosti v rodině není třeba nechat zpracovat znalecký posudek s oceněním převáděné nemovitosti. V zákoně o daních z příjmů vymezený okruh osob dárci blízkých je, jak již bylo zmíněno, osvobozen od daně z přijmu. Pouze v případě, kdy hodnota nabyté nemovitosti přesahuje 5 milionů korun, je třeba dar oznámit příslušnému finančnímu úřadu. I v tomto případě není třeba k ocenění nemovitosti zpracovávat znalecký posudek a stačí vyjít z ceny podobných nemovitostí v daném místě a čase.

Je možné vyřídit darování nemovitosti online, protože pro mnoho starších dárců je návštěva úřadů náročná a stresová?

Některé dílčí kroky spojené s darováním nemovitosti je možno řešit online (například vygenerování návrhu na vklad do katastru nemovitostí). Kompletní online vyřízení převodu nemovitosti je ale v naší realitě bohužel fikcí. Celý proces darování nemovitosti lze nicméně nastavit tak, aby byl pro dárce co nejméně zatěžující a stresující. 

Předně je možno nechat si online zpracovat kvalitní darovací smlouvu a návrh na vklad a tyto následně zanést či zaslat poštou na katastr nemovitostí (přičemž podání na katastru může za dárce vyřídit obdarovaný). Pokud nadto dárce či obdarovaný disponuje datovou schránkou, je možno online provést i podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. 

Jediným formálním krokem, který vyžaduje „jednání dárce s úřady“, je ověření podpisu dárce na darovací smlouvě určené jako podklad pro zápis vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitosti. Ověření podpisu lze provést nejjednodušeji a nejlevněji prostřednictvím pobočky Czech POINTu (např. na poště či obecním úřadu). Popřípadě využít k ověření podpisu služeb advokáta či notáře.

Jaké legislativní změny byste navrhoval v rámci darování nemovitostí či u dědictví?

Vzhledem k tomu, jak je dědické právo komplexní právní obor, který navíc není zcela mou specializací, neodvažuji se pouštět do návrhu možných legislativních změn. Pokud jde o darování nemovitosti, tak z mého pohledu je legislativa s ním související nastavena poměrně vhodně. Současný občanský zákoník klade velký důraz na svobodu jednotlivce a volný převod majetku dle vůle dárce k ní jistě patří. 

Ve všech případech je ovšem třeba postupovat individuálně a je třeba důkladně využívat možnosti, které zákon, zejména pokud jde o ochranu dárců, skýtá.