Na co máte nárok, když s někým spoluvlastníte byt a chcete vyplatit?

Vlastnit nemovitost s někým dalším může být velmi výhodné, ale také velmi komplikované, když dojde k neshodě a je náhle problém najít řešení, které by vyhovovalo oběma. Situaci navíc často komplikuje i fakt, že lidé neví, na co přesně mají nárok a kdy třeba jejich protějšek nejedná podle zákona, ale s cílem čistě vlastního prospěchu.

• Modelový příklad – spoluvlastníme byt
• Máte nárok na vloženou investici, nebo na procentuální podíl?
• Nárok? Záleží, jak jste byt koupili
• Co když je v katastru jen jeden vlastník?
• Jste v katastru oba? Je to nejvýhodnější
• Jak proběhne vypořádání?
• Při společné koupi mějte vše písemně

Modelový příklad – spoluvlastníme byt

Zkusme si situaci představit na modelovém příkladu. Paní Alena a pan Tomáš jsou v osobním životě partneři a rozhodli se pořídit si spolu nemovitost za účelem dalšího pronájmu. Koupili tedy společně byt za 5 000 000 Kč. Pan Tomáš zaplatil 3 500 000 Kč (70 % z ceny bytu) a paní Alena zbylých 1 500 000 Kč (30 %). Následně nemovitost společně pronajímali.

Po 6 letech se ale pár rozešel a na řadu přišla i otázka společného vlastnictví bytu. Bývalý pár se shodl, že ve společném vlastnictví nadále pokračovat nechce. Pan Tomáš nabídl paní Aleně, že ji vyplatí, s čímž souhlasila. Neshodli se ale na částce, kterou by paní Alena měla dostat.

Tip: Jaká rizika vás mohou potkat, když máte nemovitost ve spoluvlastnictví?

Máte nárok na vloženou investici, nebo na procentuální podíl?

Pan Tomáš se na společné vlastnictví bytu díval jako na poměr částek, které do koupě oba vložili. Nabídl proto paní Janě, že jí vrátí její původní investici, a sice 1 500 000 Kč, které před 6 lety zaplatila.

Paní Janě se taková částka nezdála adekvátní a na situaci se dívala z pohledu procentuálního vypořádání na základě aktuální ceny bytu. Za 6 let totiž byt zhodnotil z původních 5 000 000 Kč na 8 000 000 Kč. Požadovala proto svých 30 %, ale z aktuální ceny nemovitosti, což by činilo 2 400 000 Kč.

Tip: Nájem, nebo podnájem? Je v tom velký rozdíl

Nárok? Záleží, jak jste byt koupili

Pro rozhodnutí, kdo z nich má pravdu a jakou formou by mělo probíhat vyplacení, je rozhodující vědět, v jakém režimu vlastnictví se daná nemovitost nachází. 

V úvahu přichází dvě možnosti. „Jednou z možností je, že partneři dají dohromady finance, jeden z partnerů uzavře kupní smlouvu a je jako jediný vlastník zapsaný v katastru nemovitostí,“ uvedl pro Finance.cz advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz. Druhá část finančních prostředků by v takovém případě byla poskytnutá jako zápůjčka, dar atd. „Druhou možností je, že shromáždí finanční prostředky v určitém poměru a společně uzavřou kupní smlouvu s prodejcem nemovitosti, jsou tedy spoluvlastníky této nemovitosti,“ dodává Ondřej Preuss.

A podle toho, v jakém režimu oba partneři nemovitost koupili, se bude odvíjet konkrétní podoba vzájemného vypořádání při rozchodu.

Tip: Kdy vám mohou zamítnout návrh na vypořádání spoluvlastnictví?

Co když je v katastru jen jeden vlastník?

Nemovitost si sice reálně mohli koupit partneři spolu, ale rozhodující je, co je zapsáno na katastru nemovitostí.

 „Pokud si partneři ‚spolu‘ koupili nemovitost tím způsobem, že shromáždili peníze a nemovitost fakticky zakoupil jeden z nich (například partner), pak bude partnerka oproti předchozímu řešení poněkud v nevýhodě.“

Ondřej Preuss, zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz

V takovém případě velmi záleží na tom, jak byla zbývající částka 1 500 000 Kč poskytnuta. Pokud by šlo o formu zápůjčky, má paní Jana nárok na vrácení stejné částky, jakou do koupě vložila, tedy 1 500 000 Kč. Ovšem jen za předpokladu, že mezitím nedošlo k promlčení. Mohla by také požadovat úroky, pokud si je sjednala. Což by bylo velmi moudré, protože vzhledem k inflaci nemá částka 1 500 000 Kč stejnou hodnotu jako před 6 lety. 

Dalšími možnostmi jsou například darovací smlouva nebo typ smlouvy o smlouvě budoucí. U darovací smlouvy by pravděpodobně neměla nárok na žádné peníze. U smlouvy o smlouvě budoucí by bylo řešení komplikované. „Nelze než doporučit obrátit se s řešením na advokáta,“ dodává Ondřej Preuss.

Tip: Jaká jsou pravidla společné správy majetku, když se na nich nedohodnete?

Jste v katastru oba? Je to nejvýhodnější

Pokud by byli v katastru zapsáni oba partneři jako spoluvlastníci, je to nejvýhodnější varianta. V takovém případě by se vycházelo z aktuální ceny nemovitosti, tedy 8 000 000 Kč. A pro případ vypořádání se bude vycházet z poměru, v němž byla nemovitost zakoupena. Paní Alena by tedy měla nárok na 30 % z aktuální hodnoty nemovitosti (2 400 000 Kč).

Jak proběhne vypořádání?

Pokud je situace taková, že jsou oba partneři zapsáni v katastru nemovitostí, může dát paní Alena návrh na soudní vypořádání spoluvlastnictví. To, jak soud rozhodne, záleží z velké míry na povaze nemovitosti. „Například u pozemku typu pole lze nemovitost zpravidla fakticky rozdělit (zde v poměru 70/30 %) a vzniknou tak prostě pole dvě vedle sebe, případně lze zřídit jednomu z partnerů i věcné břemeno atd.,“ informuje Ondřej Preuss. 

U bytu by se ale touto formou nepostupovalo. V úvahu by přicházely dvě varianty. Buď prodej bytu a rozdělení získaných finančních prostředků v poměru, v němž bylo realizováno spoluvlastnictví (v tomto případě 70:30). Nebo je nemovitost převedena na jednoho z partnerů a ten druhý je vyplacen podle aktuální ceny nemovitosti v poměru, v němž byla nemovitost vlastněna oběma spoluvlastníky. 

Při společné koupi mějte vše písemně

Abyste předešli následným komplikovaným soudním tahanicím, je dobré si dopředu ujasnit, v jakém režimu nemovitost společně kupujete. Zda budete vlastníky oba, nebo zda jeden druhému půjčuje peníze a vlastníkem bude pouze jeden z vás. Vše je vhodné sepsat písemně, abyste pří případných neshodách neměli jen slovo proti slovu.