Jak se zbavit neodbytného nájemníka, který se odmítá vystěhovat?

Když pronajímáte byt a nájem neprodloužíte, zaniká nájemní smlouva posledním sjednaným dnem. Nájemník má pak povinnost vám do té doby byt či dům předat k užívání a odstěhovat se. Co když ale argumentuje tím, že nemá kam jít, a z bytu neodejde?

• Nájem končí, byt musí být předán
• Praktické řešení je jen jedno
• Návrh na vyklizení
• Náhrady můžete požadovat po nájemníkovi
• Tahanice na několik let
• Postih za neopuštění bytu? Jen teoreticky
• Dali jste nájemníkovi výpověď?
• Notářský zápis jako prevence?

Nájem končí, byt musí být předán

Nájemní smlouva se často sjednává na dobu určitou, například jeden rok, dva roky apod. Pokud nedojde k prodloužení smlouvy, například proto, že už byt chcete užívat vy sami, nebo s ním máte jiné plány, končí pronájem uplynutím sjednané doby. Pokud tedy například uzavřete nájemní smlouvu 1. ledna 2024 na dobu dvou let, končí nájemní smlouva 31. prosince 2025.

Pokud nedojde k prodloužení smlouvy, nájem tímto posledním dnem zaniká. „Nájemce má povinnost odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem skončí,“ říká Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. Byt ale není považovaný za odevzdaný, když například nájemník nevrátil klíče, ačkoli už v bytě žádné věci nemá. Absence klíčů vám totiž jako pronajímateli může bránit v plném užívání bytu. 

Může však nastat situace, že nájemník nejenže klíče nevrátí, ale odmítne se vystěhovat. Například s odůvodněním, že nemá kam jít. 

Tip: Nájem, nebo podnájem? Je v tom velký rozdíl

Praktické řešení je jen jedno

Problematický nájemník je noční můrou každého pronajímatele. Pokud se dostanete do situace, kdy se nájemník odmítne vystěhovat z vašeho bytu, právní řád nabízí z praktického hlediska jen jedno řešení. „Tím je žaloba na vyklizení. Na jejím základě soud potvrdí, zda existují důvody pro vyklizení,“ dodává Eduarda Hekšová. 

Soud tedy musí situaci posoudit, aby mohl dojít k závěru, že nájemní smlouva už vypršela a nájemník už v bytě nemá co pohledávat. Následně je potřeba, aby rozsudek nabyl právní moci. Ještě předtím se ale nájemník může odvolat, což celý proces prodlouží. Teprve pokud nájemník neuspěje ani u odvolacího soudu a rozsudek nabude právní moci, je možné jednat.

Tip: Nejčastější problémy v nájemní smlouvě

Návrh na vyklizení

Teprve ve chvíli, kdy rozsudek nabude právní moci, je možné podat návrh na výkon rozhodnutí. Na základě vašeho návrhu soud pověří exekutora, aby začal situaci řešit. „Exekutor poté vyzve nájemce, aby byt vyklidil, a stanoví mu k tomu lhůtu. Pokud ani v této lhůtě nájemce byt řádně nepředá, přistoupí se k vyklizení za přítomnosti exekutora,“ popisuje Eduarda Hekšová.  

Toto vyklizení je však na vás. Byt musíte vyklidit vy, případně někdo, koho vyklizením pověříte. Třeba firma, kterou si na to najmete. Náklady na toto vyklizení musíte také zaplatit vy. Následně jste povinen vyklizené věci někde uskladnit a bývalému nájemníkovi umožnit, aby si je na daném místě mohl vyzvednout. I náklady na uskladnění platíte vy. 

Náhrady můžete požadovat po nájemníkovi

V souvislosti s nuceným vyklizením bytu, uskladněním věcí a dalšími faktory můžete po nájemníkovi požadovat finanční náhradu.

„Náhradu nákladů na vyklizení i uskladnění je pronajímatel oprávněn požadovat po nájemci. To však v důsledku může znamenat další soudní řízení.“

Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest 

Stejně tak máte právo požadovat po bývalém nájemníkovi, aby vám zaplatil peníze za nájem od doby skončení nájmu do doby vyklizení bytu. Ale opět platí, že pokud nájemník nic nezaplatí, musíte se soudit.

Tip: Jak se daní pronájem?

Tahanice na několik let

Výše popsaný způsob je jedinou možností, jak se v souladu se zákonem můžete zbavit nájemníka, který se i po skončení nájmu odmítá vystěhovat. Celý proces může trvat i několik let. Bohužel ale platí, že pokud byste se pokusili řešit situaci jinak, můžete se dostat do problémů.

„Pokud by se pronajímatel snažil zbavit nájemce svépomocí, např. výměnou dveřních zámků, nebo by byt sám v momentální nepřítomnosti nájemce vyklidil, naopak by se sám vystavil riziku postihu, a to dokonce v rovině trestněprávní (porušení domovní svobody). Od takového jednání proto pronajímatele důrazně odrazujeme,“ dodává Eduarda Hekšová.

Tip: Proč nepoužívat nájemní smlouvy stažené z internetu?

Postih za neopuštění bytu? Jen teoreticky

Mít několik měsíců až let tahanice kvůli nepřizpůsobivému nájemníkovi může v leckom vyvolat vztek. A ještě se soudit o náhradu za vyklizení a uskladnění věcí tomu může nasadit pomyslnou korunu. Nezřídka mají proto lidé v takové situaci myšlenky na to, že nájemník by měl být za takové chování postihnut. 

To je asi pravda, ale v našem právním řádu obtížně vymahatelná. „Trestní zákoník sice zná skutkovou podstatu, jíž by teoreticky bylo možné postihnout jednání nájemce, který odmítá opustit byt po skončení nájmu (trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru). Uplatnění této skutkové podstaty je však i kvůli rozdílnému pohledu Nejvyššího a Ústavního soudu velmi problematické a v praxi k němu ve vztahu k nastíněné situaci nedochází. Soudy totiž mimo jiné upřednostňují použití soukromoprávních prostředků (žaloba na vyklizení a následná exekuce) předtím, než je možné uvažovat o trestněprávním postihu,“ říká Eduarda Hekšová. 

Tip: Nájem, nebo vlastní bydlení?

Dali jste nájemníkovi výpověď?

Pokud jste nájemníkovi dali z nájmu výpověď, například proto, že byt potřebujete urgentně pro sebe či jinou osobu, nebo má nájemník smlouvu na dobu neurčitou a vy máte s bytem nějaké plány, je situace ještě o něco komplikovanější. Výpověď můžete dát nájemníkovi jen v případech, které uvádí zákon, musíte ji mít písemně, a navíc ve výpovědi odůvodnit, proč ji dáváte. Kromě odůvodnění musí výpověď obsahovat poučení o právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud výpověď poučení neobsahuje, je neplatná. 

A nájemník má možnost nesouhlasit. „Pokud by byl nájem ukončen výpovědí ze strany pronajímatele, tak by nájemce mohl navíc iniciovat posouzení oprávněnosti výpovědi soudem, čímž by se celý proces ještě prodloužil,“ informuje Eduarda Hekšová. Na podání návrhu má nájemník dva měsíce od doručení výpovědi.

Tip: 3 případy, kdy nedostanete příspěvek na bydlení

Notářský zápis jako prevence?

Někdy se jako preventivní opatření doporučuje, aby pronajímatel a nájemník sepsali kromě nájemní smlouvy také dokument, ve kterém se nájemník zaváže vyklidit nemovitost. Doporučuje se pořídit takový dokument ve formě notářského zápisu se svolením vykonatelnosti.

V praxi by to teoreticky znamenalo, že kromě povinnosti vyklidit byt k určitému datu by nájemník svým podpisem souhlasil také s tím, aby byla nařízena a provedena exekuce, pokud do dohodnuté doby nemovitost nevyklidí. „V případě, že je uvedené sjednáno ve formě notářského zápisu, lze se po skončení nájmu teoreticky vyhnout nutnosti podat žalobu na vyklizení a rovnou přikročit k exekuci, což by proces významně urychlilo. K tomuto opatření se však soudy a odborná veřejnost nestaví jednotně,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Tip: Dodatek k nájemní smlouvě využijete nejen pro změnu výše činže. Někdy to však jde i bez něj