Když uživatel bytu nedostane řádné vyúčtování záloh na služby, má nárok na pokutu od poskytovatele

Celou řadu služeb spojených s užíváním bytu zajišťuje jeho uživateli majitel domu, družstvo, nebo společenství vlastníků bytových jednotek. Jde především o dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku (studené) vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu prostřednictvím tzv. společné antény, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu aj.

• Kdo je poskytovatelem a kdo příjemcem služeb
• Do kdy musí být provedeno vyúčtování služeb?
• Složitosti s individuálním pronájmem jednotlivých bytů
• Dobrými vztahy lze předejít sporům o nevyjasněné otázky kolem pokut
• I člen bytového družstva a držitel členského podílu je jen nájemcem bytu

Kdo je poskytovatelem a kdo příjemcem služeb

Poskytovatelem služeb je společenství vlastníků (bytových) jednotek, nebo vlastník nemovitosti (činžovního domu), ale též vlastník jednotlivých bytových jednotek či jednotky (bytu) jako pronajímatel. Příjemcem služeb je pak nájemce bytu nebo vlastník jednotky.

Podle zákona upravujícího poskytování plnění (služeb) spojených s užíváním bytů je poskytovatelem služeb:

1. vlastník (celé) nemovitosti (a tím může být i bytové družstvo) nebo (jednotlivý) vlastník (bytové) jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo

2. společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Příjemcem služeb pak je

1. nájemce bytu, kterým může být i člen bytového družstva, nebo

2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.

Tip: Podle jakých pravidel se zvyšuje nájemné za byt?

Vyúčtování musí být provedeno a doručeno do konce dubna, letos až do 2. května

Jestliže poskytovatel služeb nedoručí včas vyúčtování, je povinen zaplatit druhé straně pokutu. Vyúčtování, tedy přehled skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby, je poskytovatel služeb povinen provést a doručit příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. A tím je kalendářní rok. Aktuální vyúčtování za loňský rok 2022 by tedy mělo být provedeno a doručeno do 30. dubna 2023. Tento den připadá na neděli a pak je v pondělí 1. května státní svátek, takže nejzazší termín doručení vyúčtování je úterý 2. května.

Pokuta 50 Kč za den

• Pokud nedojde k jiné dohodě pronajímatele a nájemců nebo rozhodnutí družstva či společenství vlastníků jednotek, činí výše pokuty 50 Kč za každý den prodlení.
• Pokud tedy uživatel bytu nedostane letos nejpozději do 2. května vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu, nabíhá pokuta za každý den, kdy na vyúčtování čeká, až do doručení.
• Pokud vyúčtování dojde příjemci služeb a uživateli bytu až řekněme 10. května 2023, má nárok na pokutu za 8 dnů, tedy na 400 Kč.

Složitosti s individuálním pronájmem jednotlivých bytů

V praxi je určitý problém spočívající v tom, že jsou hojně pronajímány i jednotlivé byty v tzv. osobním vlastnictví. Právo na pokutu za pozdní vyúčtování má i nájemce bytu pronajatého od jednotlivého vlastníka bytové jednotky. I koncový uživatel by měl dostat řádné vyúčtování do konce měsíce dubna, jenomže jednotlivý vlastník je závislý na tom, kdy dostane vyúčtování od společenství vlastníků jednotek. „Vlastník jednotky, který pronajímá byt, je v postavení na straně jedné jak poskytovatele služeb, tak i na straně druhé příjemce služeb,“ připomenul právník Richard W. Fetter.

Jenže jednotlivý vlastník bytu v domě rozděleném na jednotky nemůže předložit vyúčtování svému nájemci, dokud jej jemu samotnému nepředloží společenství vlastníků jednotek. Vlastník pronajímající byt by však neměl pykat za chyby, prodlení někoho jiného.

Dobrými vztahy lze předejít sporům o nevyjasněné otázky kolem pokut

V nájemní smlouvě by uvedený problém s vyúčtováním mohl být řešen například tak, že koncový uživatel má nárok na vyúčtování např. do 15 dnů od termínu, kdy jej dostane sám vlastník bytu. Ve sporu mezi vlastníkem bytu a nájemcem o pokutu za pozdní vyúčtování by však soud mohl dospět k závěru, že podobné ujednání nestačí, že i tak má koncový uživatel nárok na pokutu, pokud nedostane vyúčtování do konce dubna.

Pokutu, kterou by musel zaplatit vlastník jednotlivého bytu svému nájemci, by musel vlastník bytu vymáhat zase po SVJ. Nicméně i tak vždy bude nějaký rozdíl v termínu, kdy obdrží vyúčtování jednotlivý vlastník bytu a kdy koncový uživatel, kterému byt přenechal do užívání. Nikdo asi nepředá vyúčtování hned v den, kdy ho sám dostal, dalšímu-konečnému uživateli. Tím spíše, pokud nájem netrval mezi tímtéž pronajímatelem a tímtéž nájemcem ideálně po celý kalendářní rok. Než případně řešení nastíní autoritativně soudy, lze doporučit ono ujednání o určité lhůtě, po kterou ještě musí na vyúčtování posečkat koncový uživatel bytu. Především pak není nad dobré vztahy mezi účastníky nájemní smlouvy.

Jenže, aby to bylo ještě složitější, je nutno si uvědomit, že když se domáhá pokuty po SVJ vlastník bytu, domáhá se vlastně pokuty i sám po sobě, protože i on je členem SVJ. Proto by měl nastoupit regres (postižní právo), tedy uplatnit odpovědnost funkcionářů (vedení) SVJ nebo účetní, správcovské, realitní firmy, která pro SVJ zajišťuje služby, zejména pak jejich vyúčtování, které dodaly pozdě. Na to je třeba ve smlouvách o spolupráci pamatovat.

Tip: Může vám pronajímatel zvýšit nájem o příspěvek do fondu oprav?

I člen bytového družstva a držitel členského podílu je jen nájemcem bytu

Jestliže je přenechán do dalšího odvozeného užívání družstevní byt, pak by nárok na pokutu dle zákona konečnému uživateli vznikat neměl, protože zákon hovoří o tom, že poskytovatelem služeb, kterému hrozí pokuta, je vlastník jednotky, jestliže je byt užíván na základě nájemní smlouvy. Jde-li o družstevní byt, pak sám držitel družstevního (členského) podílu, s nímž je spojeno užívací právo k bytu, je v nájmu, není vlastníkem bytu, a další uživatel, kterému byt přenechal, je v podnájmu.

O podnájemci jako příjemci služeb zákon nehovoří. Právník Richard W. Fetter se proto domnívá, že automatický nárok na pokutu za pozdní vyúčtování v případě podnájmu zřejmě nevzniká, bude se postupovat v praxi podle toho, co je dohodnuto v podnájemní smlouvě. Nicméně soudní praxe může v budoucnu dospět k jinému závěru.

Čtěte také: 

Komu budete platit nájem, když se změní pronajímatel?

Kdy můžete odejít z nájmu bez výpovědní doby