Lze vlastníkům zakázat pronájem bytů? A jak je to s omezením podnájmu nájemních bytů?

Nejvyšší soud České republiky letos v březnu rozhodl ve sporu o platnost změny stanov společenství vlastníků bytových jednotek mezi SVJ a přehlasovaným vlastníkem bytu. Zákonná působnost společenství vlastníků je omezena na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům (jednotkám) jednotlivých vlastníků.

Společenství vlastníků se tak při úpravě svých stanov (jejich změně) může pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato. (Je takzvaně nicotné.)

• Společenství vlastníků může pronájmům bránit, jen když je nájmem rušen klid a pořádek v domě
• O možnosti podnájmu nájemního bytu rozhoduje, zda nájemce v bytě trvale bydlí, nebo ne
• Při trvalém bydlení spolu s podnájemníkem je podnájem povolen
• Žádost o souhlas s podnájmem i souhlas s ním musejí být v písemné formě
• Jak rozlišit, kdy nájemce v bytě trvale bydlí a kdy užívá byt třeba jen občas

Společenství vlastníků může pronájmům bránit, jen když je nájmem rušen klid a pořádek v domě

Na základě toho dospěl Nejvyšší soud k závěru, že společenství vlastníků ve svých stanovách nemůže omezit vlastníka jednotky při užívání bytu k opakovanému krátkodobému pronájmu či poskytování ubytování. (Tím spíše tedy nemůže společenství vlastníků jednotek zakázat nebo omezit pronajímání bytů dlouhodobé.) Společenství vlastníků jednotek se může bránit, jen pokud pronajímání bytu přináší konkrétní problémy ostatním obyvatelům domu.

V případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu než k vlastnímu bydlení, např. právě k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu, a opakovaně (dlouhodobě) tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má společenství vlastníků možnost navrhnout u soudu nucený prodej jednotky tohoto vlastníka. To za podmínky, že tento vlastník i přes písemnou výstrahu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Tip: Může vám pronajímatel zvýšit nájem o příspěvek do fondu oprav?

O možnosti podnájmu nájemního bytu rozhoduje, zda nájemce v bytě trvale bydlí, nebo ne

Podnájemní vztah mezi nájemcem a podnájemcem je vztahem odvozeným od vztahu nájmu bytu (mezi pronajímatelem a nájemcem). Proto také užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu. Podnájem přitom končí vždy nejpozději s nájmem. A proto také sám vlastník bytu dává byt do nájmu a vystupuje jako pronajímatel, kdežto nájemce přenechává dalšímu bytu do podnájmu.

Pokud jde o možnost dát do podnájmu byt, zákon rozlišuje, zda nájemce bytu sám v bytě trvale bydlí, nebo v bytě trvale nebydlí.

Při trvalém bydlení spolu s podnájemníkem je podnájem povolen

Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí a chce dát byt nebo jeho část do podnájmu někomu dalšímu, nepotřebuje souhlas pronajímatele. Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, ve které sám bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Není však vyloučeno, aby si pronajímatel v nájemní smlouvě předem vymínil zákaz dávat byt nebo jeho část do podnájmu.

Žádost o souhlas s podnájmem i souhlas s ním musejí být v písemné formě

V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Souhlas se považuje podle občanského zákoníku za daný i tehdy, pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce. Pak nájemce získává právo dát byt do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, to však samozřejmě neplatí, pokud byl předtím ujednán zákaz podnájmu.

Pokud dá nájemce byt nebo jeho část do podnájmu v rozporu s pravidly občanského zákoníku, hrubě tím poruší svou povinnost, a proto může dostat výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou.

Tip: Jak a kdy vám může pronajímatel zvýšit nájem?

Jak rozlišit, kdy nájemce v bytě trvale bydlí a kdy užívá byt třeba jen občas

V praxi vůbec nemusí být jednoduché rozlišit, zda nájemce v bytě trvale bydlí, a pak je oprávněn jej přenechat do podnájmu, nebo ne. Za trvalé bydlení jistě nelze považovat jen občasné návštěvy a stejně tak ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela, nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde (a byt je tak fakticky obýván výlučně podnájemcem). Jinak to uvidí vlastník bytu jako pronajímatel a jinak nájemce.

Právník Richard W. Fetter nás upozornil, že na otázku už autoritativně odpovídal Nejvyšší soud v roce 2020 právě na základě sporu pronajímatele a nájemce. A byl na nájemce poměrně přísný. Soud neuznal jako trvalé bydlení situaci, kdy nájemce užíval byt společně s podnájemcem, resp. jeho část v průměru jednou až dvakrát týdně. I když šlo o užívání bytu do jisté míry pravidelné (v rámci týdenního intervalu), nešlo o užívání soustavné, zhodnotil soud.

Nájemce tedy užíval byt v tak malém rozsahu, že nelze hovořit o tom, že by v něm uspokojoval své bytové potřeby. Závěr proto v soudním sporu byl, že nájemce v bytě trvale nebydlel. A proto byla oprávněná výpověď z nájmu bytu, kterou na základě toho dostal od pronajímatele. Nájemce tak o užívací právo k bytu přišel.

Čtěte také:

Nikdo s jistotou neví, na jak vysoké úroky má nájemce právo z vratné kauce. Hlavně „nepronajímejte byt pracovníkům finančního úřadu“

Musíte platit v nájmu poplatky za komunální odpad, když na adrese nemáte trvalé bydliště?