Co jsou to nepojmenované smlouvy a nač si dát při jejich uzavírání pozor?

Lidé nebo společnosti, když uzavírají smlouvy, nejsou omezeni tím, že by museli uzavírat jen ty smlouvy, které jsou vyjmenovány zákonem a v zákoně je upraven jejich obsah, tedy okruh práv a povinností jejich účastníků. Každý si může upravit své vzájemné vztahy po svém.

Závazkové právní vztahy, jejichž obsahem jsou jednotlivá práva a povinnosti smluvních stran, vznikají též ze smluv, jež právní řád výslovně jako smluvní typy neupravuje. V takovém případě je pro posouzení práv a povinností účastníků ze smlouvy rozhodující její obsah, tedy jak jsou stanovena a ujednána vzájemná práva a povinnosti smluvních stran.

U nepojmenovaných smluv určují obsah smlouvy sami jejich účastníci.

• Které náležitosti nemohou smlouvy obsahovat?
• Jaké smlouvy jsou v praxi nepojmenované
• Rozdíl mezi typovými a nepojmenovanými smlouvami
• Nerozhoduje název smlouvy, ale její obsah, takže k jakému smluvnímu typu se přibližuje
• Jak se řeší problémy, na které smlouva nepamatuje?

Smluvní volnost je omezena jen zákazem smluv nemravných nebo odporujících zákonu

Občanský zákoník umožňuje smluvní volnost stran při vzniku jejich závazku v tom směru, že při úpravě svých vzájemných práv a povinností nejsou strany omezeny jen na smluvní typy výslovně zákonem upravené. Možnost smluvních stran upravit obsah jejich závazkového vztahu odchylně od zákona je omezena jen tehdy, jde-li o jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu.

Účastníci nějakého vzájemného vztahu a závazků z něj vyplývajících tak mohou uzavřít i jinou než typickou, resp. typovou smlouvu. Takovou typovou smlouvou je třeba smlouva kupní, nájemní, o zápůjčce, o dílo apod. Není se třeba omezovat na občanský zákoník a další zákony. 

Tip: K čemu se zavazujete podepsáním rezervační smlouvy, když si pronajímáte byt přes realitku?

Jaké smlouvy jsou v praxi nepojmenované

Zákonem nepojmenovanou, tedy atypickou variantou jsou obvykle smlouvy nazvané jako smlouva o spolupráci. Velmi často jsou to různé smlouvy, které předkládají k podpisu kupujícímu a prodávajícímu realitní kanceláře nad rámec, resp. vedle samotné smlouvy kupní, když ještě nejde o převod vlastnictví nemovitosti, ale o úpravu jiných různých záležitostí a jejich řešení jako složení zálohy a přípravu na uzavření kupní smlouvy. Nicméně i tyto smlouvy jsou smlouvami realitními a platí při nich ochrana zájemce jako spotřebitele ve vztahu k podnikateli – realitní kanceláři.

Jako příklad dalších nejčastěji v praxi uzavíraných nepojmenovaných smluv lze uvést např. smlouvy, jimiž je sjednáno právo zpětné koupě, opční právo, smlouvu o kauci aj.

Rozdíl mezi typovými a nepojmenovanými smlouvami

Typovými smlouvami jsou tedy smlouvy zákonem předvídané a jím nazvané a upravené, což znamená, že zákon také vymezuje, které podstatné čili povinné náležitosti daná smlouva musí obsahovat. Takže třeba nájemní smlouva na byt musí obsahovat určení bytu a rozsah jeho užívání, specifikaci pronajímatele a nájemce, výši nájemného a způsob vyčíslení a vyúčtování nákladů na služby spojené s užívání bytu atp. Může obsahovat i další pravidla. A když ve smlouvě nejsou, postupuje se podle zákona.

Obvykle upravuje zákon i způsob ukončení smlouvy nebo následky porušení smlouvy apod. Třeba právě u nájemní smlouvy na byt určuje přímo občanský zákoník výpovědní důvody a délku výpovědních dob, ale třeba také způsob zvyšování nájemného. 

Nerozhoduje název smlouvy, ale její obsah, takže k jakému smluvnímu typu se přibližuje

Jednotlivé smluvní typy pojmenovaných smluv, na které zákon pamatuje, se však v praxi nerozlišují podle toho, jak je smlouva označena, nazvána. Rozhodující je obsah smluvního ujednání, jímž jsou vymezena práva a povinnosti účastníků. Mohlo by třeba dojít k písemné chybě nebo „odfláknutí“ vyhotovení smlouvy, kdy někdo jen vyplňuje vzor na počítači a nevěnuje tomu dostatečnou pozornost. A tak by třeba zůstala v názvu smlouva kupní, ale přitom by text upravoval nájem. Jde pak samozřejmě o smlouvu nájemní.

Jednotlivé smluvní typy se proto nerozlišují podle toho, jak je smlouva označena, rozhodující je obsah smluvního ujednání, jímž jsou vymezena práva a povinnosti stran.

Zákon u nepojmenovaných smluv neurčuje podstatné náležitosti, které v ní musejí být obsaženy

Smlouvou nepojmenovanou se naproti tomu rozumí smlouva, která není upravena v zákoně (např. občanském zákoníku) jako jeden z typů smluv. U nepojmenovaných smluv určují nejen název, ale také obsah smlouvy (okruh sjednaných práv a povinností) právě smlouvy podle potřeb jejích účastníků. Nelze spoléhat na to, co říká zákon.

Jak se řeší problémy, na které smlouva nepamatuje?

Vztah mezi účastníky nepojmenované smlouvy se řídí především tím, co bylo ve smlouvě ujednáno. Teprve není-li v určité otázce účastníky smlouvy nic dohodnuto a ve smlouvě ujednáno, zakotveno, použijí se na závazkový právní vztah, vzniklý z nepojmenované smlouvy, analogicky ta zákonná ustanovení, která upravují závazkový právní vztah obsahem a účelem nejbližší.

Jenže to, jak bude postupovat soud v případě sporu řešeného před ním, může pak mnohé překvapit. 

Typové smlouvy mohou být, pokud neupravují nějaké zvláštnosti, i velmi stručné. Co není ve smlouvě, řeší zákon. A není třeba opisovat zákon, jak to ale mnohdy právníci dělají, snad aby bylo vidět z délky smlouvy, co všechno pro klienty odvedli za práci. Naopak nepojmenované smlouvy by měly být co nejpodrobnější.

Čtěte také: 

Když uživatel bytu nedostane řádné vyúčtování záloh na služby, má nárok na pokutu od poskytovatele

Proč uzavření předmanželské smlouvy není ostuda a před čím vás chrání?

Zaměstnavatel ze msty rozvrhne nově pracovní dobu tak, že vám nevyhovuje. Jak se bránit?