Parlament se v dohledné době chystá projednávat návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s rozvojem finančního trhu a s podporou zajištění na stáří, v jejichž rámci je zařazena i změna zákona o spotřebitelském úvěru. Ta chce zavést sankce pro klienty bank, kteří se rozhodnou svoji hypotéku předčasně splatit mimo období, kdy to smějí udělat, tedy například při převodu hypotéky ke konkurenci uprostřed fixačního období. Novela zákona chce, aby tito klienti bance za odchod zaplatili náhradu účelně vynaložených nákladů, které mají činit až 2 % z dosud nesplacené jistiny hypotéky.
Doposud jste mohli se svojí hypotékou k jiné bance, která vám nabídla výhodnější úrok, utéct téměř beztrestně. Většina bank účtovala poplatek v řádech stokorun za čistě administrativní náklady, které byla banka schopna vykázat. Jediná banka, která se dlouho držela teze, že jí náleží také úrokové náklady, a účtovala je odcházejícím klientům, byla Komerční banka. Ta však nakonec za svůj postup dostala v roce 2022 od České centrální banky pokutu ve výši 7,5 mil. Kč.
Nyní, v očekávání boje o schválení novely zákona na půdě Parlamentu banky varují, že v případě jejího neschválení začnou nabízet jen krátkodobá fixační období, anebo také vůbec žádná. To by pro klienty znamenalo věčnou nejistotu, jak vysokou splátku budou muset uhradit třeba už v následujícím měsíci nebo roce.
Česká bankovní asociace (ČBA) upozorňuje na další možný důsledek, že by nově na hypotéku dosáhlo mnohem méně lidí než doposud, protože by banky musely hodnotit bonitu žadatelů nejen k aktuální úrokové sazbě, ale zakalkulovat do ní i možné vychýlení o 2–4 % směrem vzhůru.
Co se může stát (tvrdí banky)
- Budeme poskytovat jen velmi krátké fixace (nebo si riziko předčasného odchodu klienta před koncem fixace promítneme do úrokové sazby hypotéky). V krajním případě nebudeme nabízet vůbec žádné fixace a místo nich zavedeme tzv. plovoucí sazbu.
- Nebudeme schopny spotřebitelům poskytovat hypotéky ve stávající výši.
- Vzhledem k posouzení schopnosti klienta splácet poskytnutou hypotéku dlouhodobě budeme muset započítat do schopnosti spotřebitele splácet také výrazné navýšení měsíční splátky nad aktuální tržní sazbu, a to pro případ možného navýšení sazeb v budoucnu.
ČBA rovnou poskytuje názorný příklad, jak by dopad na klienta vypadal v případě současné průměrné výše hypotéky, která se pohybuje kolem 3 mil. Kč.
- Rozdíl výše splátek při sazbě 2,2 % p.a. (průměr v 07/2021) a sazbě 5,4 % p.a. (průměr 07/2022): splátka 11 676 Kč měsíčně vs. 17 267 Kč.
- Pokud banky provedou test příjmu žadatele na změnu úrokové sazby v řádu 3–4 procentních bodů (realita zvýšení za 1 rok na českém trhu), výrazně omezí úvěruschopnost žadatele a sníží tak dostupnost hypoték.
- Při sazbě 2,6 % potřeboval žadatel na 3milionovou hypotéku čistý příjem cca 25 tisíc Kč.
- Při sazbě o 2 procentní body vyšší ten samý příjem vystačí pouze na 2,4 mil. Kč.
- Při sazbě o 3 procentní body vyšší dosáhne žadatel pouze na 2,1 mil. Kč.
Jak by vypadala tzv. plovoucí sazba na příkladu z let 2017–2023
Co by znamenal přechod na plovoucí sazby hypoték
Chceme stejné podmínky, jako mají dodavatelé energií. Ti však v době fixace nabídli nové, levnější ceníky
Tuzemské banky srovnávají své postavení a možnosti se společnostmi, které dodávají svým zákazníkům elektřinu a plyn. U těch, když se rozhodnete vypovědět smlouvu s fixací na určité období dříve, budou po vás chtít poplatek, který není malý. Většinou se jedná o vyšší stokoruny za každý měsíc, který vám schází do konce fixačního období.
Pokud by klient uzavřel kontrakt s dodavatelem elektřiny nebo plynu na 3 roky a dodavatel by pro něj na trhu nakoupil energie za dané ceny, také není možné, aby klient při poklesu cen na trzích kontrakt ihned vypověděl a uzavřel nový, výhodnější. Banka nepracuje s elektřinou, ale s penězi. Také je musí na trhu „nakoupit“, a to navíc v potřebné časové struktuře zrcadlící délku fixací klientům,
uvádí mluvčí ČBA Radek Šalša.
Na druhou stranu, právě dodavatelé energií v průběhu léta měnili ceníky a nabízeli nové smlouvy svým stávajícím zákazníkům, kteří si sjednali smlouvy v tom nejvypjatějším období (léto až podzim 2022) s fixací na 3 roky. Tedy už po roce sami nabídli svým klientům nové ceny, které jsou leckdy o 20 % nižší, než byly v době úpisu smlouvy.
Odpadne riziko, snížíme úrokové sazby. O kolik? To se neví
Banky také upozorňují, že se kvůli rizikům předčasně splacených úvěrů musí chránit. Pojišťují se tím, že náklady na předčasně splacené fixované hypotéky musí promítat do úrokových sazeb všech klientů.
Ve výsledku tak na předčasně splácející dlužníky doplácí všichni klienti vyššími měsíčními splátkami,
uvádí Radek Šalša za Českou bankovní asociaci.
Měšec.cz se tedy dotázal některých největších tuzemských bank, o kolik procentních bodů či procent by se mohly teoreticky snížit úrokové sazby v případě, že by odpadlo riziko předčasně splacených hypoték.
V Air Bank riziko, že klient během fixace odejde k jiné bance, do úrokové sazby aktuálně nezapočítáváme. Je ale pravda, že pokud se nepodaří jasně definovat ‚účelně vynaložené náklady‘ a jejich uplatnění při změně banky v období fixace, pak se bude jednat o plošné opatření, které budou banky nuceny přijmout. A to by znamenalo zdražení hypoték, a tedy negativní dopad na klienty,
uvedla mluvčí Air Bank Jana Pokorná.
Cena rizika se odvíjí od hladiny úrokových sazeb (čím vyšší, tím vyšší riziko) a od délky fixace. Při nízké hladině sazeb bude riziko malé, takže navýšení sazeb pro klienty bude v řádu setin procent,
uvedla Martina Kotasová z Raiffeisenbank. V aktuální situaci se v závislosti na délce fixace můžeme bavit o setinách (pro např. roční fixace) až po několik desetin procenta, či dokonce celých procentech (u fixací na 5 či extrémně dlouhých na 15–20 let). Konkrétní údaje nemůžeme s ohledem na obchodní tajemství sdělovat,
dodala.
Mluvčí MONETA Money Bank Zuzana Filipová uvedla, že dokud nebude zcela jasný údaj, kolik procent si banky budou moct naúčtovat jako účelně vynaložené náklady, nelze stanovit ani odhad, o kolik by se mohly úrokové sazby, byť teoreticky, snížit.
Takové údaje nejspíš ani žádná banka takto dopředu nezveřejní. Vždycky půjde o obchodní tajemství,
říká mluvčí. Můžeme však obecně odhadovat, že teoreticky by se sazby mohly snížit o stejnou výši, v jaké bude nakonec zákonem stanovena sazba sankce za předčasné splacení hypotéky,
dodává.
Kdy budete moct splatit hypotéku předčasně bez postihu?
Návrh novely zákona o spotřebitelském chce, abyste mohli předčasně splatit hypotéku v těchto případech:
- V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru,
- u úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání,
- po vypršení fixace úrokové sazby,
- do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou,
- v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.
Nově by se měla možnost předčasného splacení bez poplatku vztahovat také na:
- vypořádání společného jmění manželů (rozvod klienta),
- prodej nemovitosti po 2 letech a později od její koupě.
Všechny ostatní případy, kdy budete chtít předčasně splatit hypotéku před vypršením fixace a přejít k bance s výhodnější nabídkou úrokových sazeb, už budou zřejmě znamenat, že bance zaplatíte nejvýše 2 % z nesplacené části jistiny. Poplatek má vyvážit i to, že bance předčasným splacením jistiny skončí i možnost mít výnosy z úroků, se kterými původně počítala pro dané fixační období.
Novela i nadále počítá s tím, že budete moct každý rok ke dni výročí podpisu úvěrové smlouvy splatit 25 % původní jistiny úvěru zdarma a bez jakýchkoli dalších podmínek.
Jestliže máte zafixovanou úrokovou sazbu, máte také jistotu, že po dobu fixace se vám sazba ani výše splátky nezvýší. Banky chtějí, aby stejná logika platila i v opačném případě, když půjdou sazby pod zafixovanou úroveň. V době, kdy s klienty podepsaly smlouvy, zajistily jim peníze na celou dobu fixačního období a za tyto peníze musí zaplatit sjednanou úrokovou sazbu.
Pokud si klient zafixoval úrokovou sazbu například na 8 let v dobách nízkých úrokových sazeb, banka mu úroky ponechá na sjednané úrovni, i když se v meziobdobí úrokové sazby na trhu zvýšily. Od počátku roku 2021 do poloviny letoška tak klienti ušetřili astronomických 30 miliard korun,
říká mluvčí ČBA Radek Šalša. Jinak řečeno, pokud by dlouhodobé fixace klienti neměli a úroky hypoték by se jim stanovovaly podle situace na trhu, zaplatili by v měsíčních splátkách o 30 miliard korun víc.
