Dostali jste výpověď z nájmu, ale nezdá se vám oprávněná? Můžete požádat soud o přezkum

Občanský zákoník dává nájemci právo podle § 2290 na to, aby podal návrh soudu k přezkoumání, zda je výpověď z nájmu, kterou mu předal pronajímatel, oprávněná. 

Nájemce může návrh podat nejpozději do 2 měsíců od doručení výpovědi. Tato doba se tedy nepočítá až od následujícího měsíce, kdy začíná běžet výpovědní lhůta, ale počítá se již ode dne doručení výpovědi nájemci. Žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi se podává u okresního soudu podle lokality bytu.

• Pronajímatel musí nájemce informovat o tom, že může nechat výpověď přezkoumat soudem
• Po uplynutí dvouměsíční doby již nemůže nájemce zpochybnit důvod výpovědi
• Nezákonný důvod výpovědi neznamená, že je výpověď neplatná

Pronajímatel musí nájemce informovat o tom, že může nechat výpověď přezkoumat soudem

Výpověď z nájmu musí mít vždy písemnou formu, ať je podaná pronajímatelem, či nájemcem. Platit začíná až od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje poté, co byla doručena nájemci/pronajímateli.

Pokud podává výpověď pronajímatel, ať už z nájemní smlouvy, která byla uzavřena na dobu určitou, či neurčitou, musí pronajímatel ve výpovědi nájemce informovat, že má nárok vznést proti výpovědi námitky a požádat o její přezkum u soudu. Jestliže by výpověď tuto informaci neobsahovala, bude považována za neplatnou.

Tip: Můžete dát výpověď z nájmu, pokud je nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou?

Po uplynutí dvouměsíční doby již nemůže nájemce zpochybnit důvod výpovědi

Neoprávněnost výpovědi je nájemci zpochybňována především pro svůj výpovědní důvod. Právě především kvůli pochybnostem v odůvodnění výpovědi a ochraně nájemce jakožto slabší strany umožňuje občanský zákoník požádat o její přezkum u soudu.

Jestliže však v dané dvouměsíční době o přezkum výpovědi nájemce nepožádá, nemůže již pronajímatelovu výpověď považovat za neplatnou, i kdyby byl důvod k výpovědi podle občanského zákoníku nezákonný.

Problematiku oprávněnosti výpovědi již řešil Nejvyšší soud (NS) v rozsudku ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26.

Nájemce podal dovolání k NS, aby výpověď z nájmu byla uznána za neplatnou z důvodu nezákonné výpovědi. 

Pronajímatelka, která byt dostala na základě darovací smlouvy od původních majitelů, kteří s nájemníkem uzavřeli nájemní smlouvu, uvedla jako důvod výpovědi, že byt plánuje užívat pro sebe podle § 2288 odst. 2. Tento důvod výpovědi lze použít pouze na případy, kdy je nájem sjednán na dobu neurčitou. Nájemce však nové pronajímatelce odporoval, že nájem domluvený s předchozím majitelem bytu byl sjednán na dobu určitou. Proto podle jeho slov nelze výpověď považovat za platnou.

Jelikož se nájemce ani po uplynutí výpovědní doby a následné výzvě neodstěhoval, podala na něj pronajímatelka žalobu k Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě. Ten dal žalobkyni za pravdu a nařídil nájemci byt vyklidit do 3 měsíců od právní moci rozsudku. Nájemce se proti rozsudku odvolal.

Krajský soud v Hradci Králové uznal výpověď jako platnou, jelikož obsahovala všechny zákonem vyžadované náležitosti, avšak již se nemohl zabývat oprávněností výpovědi, jelikož nájemce nepodal návrh soudu na přezkoumání výpovědi do zákonných 2 měsíců od doručení výpovědi.

„Po marném uplynutí lhůty k podání žaloby na přezkum oprávněnosti již nájemce nemůže úspěšně zpochybnit existenci výpovědního důvodu; může jen namítat neplatnost či nicotnost výpovědi pro jiné vady (např. neuvedení výpovědního důvodu, nedostatek písemné formy, absence podpisu pronajímatele), k nim by soud musel přihlédnout z úřední povinnosti. O takové vady však v projednávané věci nešlo,“ uvedl ve zdůvodnění Krajský soud v Hradci Králové.

Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu potvrdil a dovolání žalobce zamítl. 

Nezákonný důvod výpovědi neznamená, že je výpověď neplatná

Pokud pronajímatel bytu uvede ve výpovědi důvod, který není v souladu s občanským zákoníkem, neznamená to, že by byla výpověď neplatná, jestliže obsahuje veškeré formální záležitosti. Zda je důvod oprávněný, může nájemce nechat přezkoumat soud pouze do 2 měsíců od doručení výpovědi. Po této lhůtě může maximálně podat žalobu pro neplatnost výpovědi, kdy by soud posuzoval pouze to, zda výpověď obsahuje všechny zákonem dané náležitosti.

Čtěte také: Kdy může přijít okamžitá výpověď z nájmu bytu?