Od ledna budou hypotéky dostupnější, ale spíš jen na papíře

Česká národní banka se rozhodla od 1. ledna 2024 přestat sledovat ukazatel DTI u hypoték. To na papíře znamená, že by se k hypotékám mohlo dostat více lidí než dosud. Realita ale zřejmě bude jiná kvůli extrémně vysokým cenám nemovitostí a vysokým úrokovým sazbám. Pojďme se společně podívat, čeho se ukazatel DTI týká a co se jeho zrušením změní.

• Jaké ukazatele stanovila ČNB pro oblast hypoték?
• Ukazatel DTI se již nebude posuzovat
• Od DSTI se upustilo už během roku
• Jak to bude s LTV u hypoték?

Jaké ukazatele stanovila ČNB pro posuzování hypoték?

Mezi limity, které Česká národní banka stanovila jako hlavní ukazatele nároku na poskytnutí hypotečního úvěru, můžeme zařadit:

• LTV – jedná se o poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti. V praxi jde o 80 %. Výjimku tvoří žadatelé, které jsou mladší 36 let. Těch se týká LTV ve výši 90 %, což znamená, že za kupovanou nemovitost musí složit 10 % z vlastních finančních prostředků, ostatní 20 %.
• DSTI – jde o poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu a čistého měsíčního příjmu žadatele. Jednoduše řečeno se jedná o to, že žadatelé mladší 36 let mohou na hypotéku, resp. všechny své dluhy v součtu, vydat maximálně 50 % svého čistého příjmu, všichni ostatní pak 45 %.
• DTI – zde se posuzuje celkový dluh žadatele o úvěr v násobcích jeho čistého ročního příjmu. Žadatelé mladší 36 let se mohou maximálně zadlužit na částku, která bude činit 9,5násobek jejich čistého ročního příjmu. Všichni ostatní žadatelé se pak musí vejít do 8,5násobku čistého ročního příjmu.

Čtěte také: Předčasné splacení hypotéky zdraží. Možná ale méně, než se čekalo

Ukazatel DTI se již nebude posuzovat

Česká národní banka vydala 29. listopadu 2023 opatření obecné povahy, kterým oznámila, že ukazatel DTI od Nového roku ruší. Od 1. ledna tedy po bankách nevyžaduje, aby u hypotečních úvěrů posuzovaly násobek ročního čistého příjmu žadatele.

Své rozhodnutí odůvodňuje tím, že celkový objem spotřebitelských úvěrů od počátku roku 2023 rostl podprůměrně. Ve vydaném opatření navíc dodává, že realizované ceny obytných nemovitostí mírně klesly a dostupná data z nemovitostního trhu naznačují, že meziroční pokles cen lze očekávat i ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023.

Nicméně i přesto centrální banka realisticky dodává, že ceny nemovitostí zůstávají pro část trhu stále nadhodnocené a riziko cenové korekce přetrvává.

Za červenec a srpen roku 2023 pak bylo poskytnuto 1,3 mld. Kč úvěrů s ukazatelem DTI větším než 8 čistých ročních příjmů a jen 0,3 mld. Kč úvěrů s ukazatelem DTI větším než 9 čistých ročních příjmů (3,9 %, resp. 0,9 % úvěrů vzhledem k pětiletému průměru).

TIP: Hypoteční kalkulátor

Od DSTI se upustilo už během roku

V průběhu roku 2023 ČNB deaktivovala pravidlo DSTI, které posuzuje celkovou zadluženost žadatele. Bankám však zároveň doporučovala, aby ukazatel držely na 40 %, povinností to však nebylo. V červenci pak některé banky ponechaly parametr beze změn, jiné ho navýšily.

Nicméně za červenec a srpen roku 2023 poskytly banky 7,6 mld. Kč úvěrů s ukazatelem DSTI větším než 45 % a pouze 3,2 mld. Kč úvěrů s ukazatelem DSTI nad 50 % (22,6 %, resp. 9,5 % úvěrů vzhledem k pětiletému průměru).

Čtěte také: Co dělat, když vám končí fixace úroku u hypotéky?

Jak to bude s LTV u hypoték?

Horní hranice ukazatele LTV zůstává nezměněná z důvodu trvajícího významného nadhodnocení cen obytných nemovitostí a s tím spojeného rizika výrazné cenové korekce.

Žadatelům o hypotéky tedy i po Novém roce zůstává povinnost mít našetřeno alespoň 10 % z celkové ceny nemovitosti u osob mladších 36 let, nebo u starších minimálně 20 %. Finance lze čerpat z vlastních prostředků nebo např. z úvěru ze stavebního spoření.