Kdy vám může pronajímatel, bytové družstvo nebo společenství vlastníků zvýšit zálohy a proč

Mnoha lidem se s ohledem na inflaci zvýší od začátku nového roku zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Pokud jde o zálohy na služby poskytované s užíváním bytu, pravidla upravuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, lidově zákon o zálohách nebo zákon o placení a vyúčtování záloh.

Tato pravidla jsou zcela samostatná a odlišná od pravidel pro zvyšování nájemného – ohledně něj určuje pravidla občanský zákoník. 

• Služby zajišťované poskytovatelem
• Změna výše záloh
• Sankce za neuhrazení služeb spojených s užíváním bytu

Služby spojené s užíváním bytu zajišťované poskytovatelem pro zpravidla celý bytový dům

V tomto článku se podíváme na služby, jako jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

Jde o služby, které jsou jednotlivým uživatelům bytu poskytovány prostřednictvím pronajímatele, bytového družstva nebo společenství vlastníků jednotek. Zákon uvedeným subjektům říká poskytovatel služeb.

Ve výčtu není uvedena dodávka elektřiny nebo plynu, protože takové služby zásadně pronajímatel jako vlastník činžovního domu, bytové družstvo nebo společenství vlastníků jednotek nezajišťuje. Ovšem někdy je pro svého nájemníka zajišťuje jednotlivý vlastník pronajímaného bytu, pokud si energie tzv. nepřepíše koncový uživatel na sebe.

To má své výhody i nevýhody. Přeúčtování elektřiny a plynu, popř. jiných energií zákon o službách neřeší, v této otázce si musejí vlastník bytu jako pronajímatel dohodnout s nájemcem ve smlouvě svá vlastní pravidla, nejspíš v závislosti na tom, jak stanoví výši záloh a jak a kdy provádí vyúčtování dodavatel, tedy elektrárenská nebo plynárenská společnost.

Tip: Jakými způsoby ochránit smlouvy proti inflaci

Kdo je poskytovatel a kdo je příjemce služeb

Zákon rozlišuje poskytovatele a příjemce služeb.

Poskytovatelem služeb je:

1. vlastník nemovitosti, kterým může být vlastník celého bytového domu (ať už jednotlivec, firma, nebo třeba obec), bytové družstvo a také vlastník jednotlivé bytové jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo

2. společenství vlastníků jednotek (SVJ) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.

Příjemcem služeb pak jsou:

1. nájemci bytu, kterými mohou být i členové bytového družstva, nebo

2. vlastníci bytové jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.

Výše záloh za služby a způsob změny jejich výše

Poskytovatel služeb má právo požadovat po příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství. Zpravidla však rozhoduje o výši záloh vedení, tedy představenstvo družstva či výbor SVJ.

Platí totiž, že nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, určí poskytovatel služeb (čili právě pronajímatel, družstvo, nebo SVJ) příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku. 

Podle spotřeby minulé i předpokládané ceny budoucí

Nedojde-li k ujednání o zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, pak se měsíční zálohy pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční spotřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.

Zálohy tak lze určovat a zvyšovat nejenom podle vyúčtování z předchozí doby, ale i s ohledem na aktuální a předpokládané ceny. 

Je možné opakované zvyšování záloh

Poskytovatel služeb má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Takže zdražovat lze i vícekrát v průběhu roku.

Zdražení čili předpis vyšších záloh může přijít velmi rychle

Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde, resp. příjemce služeb jej platit nemusí.

Jaké sankce hrozí neplatičům

Pokud někdo dluží neuhrazené zálohy za plnění spojená s užíváním bytu, vzniká poskytovateli nárok na úrok z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti až do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy měl poskytovatel provést jejich vyúčtování podle smlouvy, a to je nejpozději do konce dubna následujícího kalendářního roku. 

Zaplacení záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu se však poskytovatel nemůže domáhat po datu, kdy mělo dojít k jejich vyúčtování. Do té doby vzniklý nárok na úrok z prodlení z těchto záloh však nezaniká. Do doby termínu vyúčtování se tedy počítají úroky z prodlení z neuhrazených záloh, pak již jen z neuhrazeného vyúčtování.

Samozřejmě hrozí též výpověď z nájmu nebo podnájmu bytu. Také může přijít třeba i vyloučení z bytového družstva. Postup proti těm, kdo neplatí SVJ, je složitější, upravuje ho občanský zákoník.

Co můžete dělat, když vám dodavatel zvedne cenu a zálohy na energie

Může vám pronajímatel zvýšit nájem o příspěvek do fondu oprav?

V lednu bude muset řada lidí nově podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Vysvětlujeme proč