Co je to právo nezbytné cesty a kdo, kdy a na kom si jej může vynutit?

Vlastník nemovité věci – pozemku nebo stavby, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Sousedi se mohou dohodnout, uzavřít o tom smlouvu. Právo z ní vyplývající mohou nechat vložit i do katastru nemovitostí, a pak jde o věcné břemeno, služebnost. Pak takové právo nezbytné cesty nezavazuje jenom účastníky smlouvy, ale přechází i na další vlastníky pozemků, když se změní jejich majitel. To je praktické pro případ budoucího prodeje nebo dědictví nemovitostí.

Jenomže sousedské vztahy často nejsou idylické. Než aby soused dovolil sousedovi projet dvakrát denně přes svůj pozemek, byť je na něm cesta, ráno ven a odpoledne či večer zpět, raději se bude soudit.

• Povolení nezbytné cesty soudem
• Nemovitost bez přístupu a více sousedních pozemků
• Koupě pozemku bez přístupové cesty
• Úplata za zřízení práva nezbytné cesty

Když se sousedi nedohodnou, lze se obrátit na soud

Pokud není možná dohoda, může nezbytnou cestu povolit soud. Občanský zákoník říká, že v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat a s náklady co nejmenšími. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen.

To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. Když někdo nepovolí sousedovi užívat již existující soukromou cestu, lze to v drtivé většině případů vnímat jako pouhou schválnost, obstrukci. Zřízení nové cesty však samozřejmě může vlastníka pozemku hodně obtěžovat.

Jednomu člověku může soused z důvodu sympatií vyhovět, ale dalšímu ne. Třeba se s původním vlastníkem dohodne, ale s jeho dědici už ne. Soud je proto oprávněn povolit nezbytnou cestu jako služebnost, tedy věcné právo vkládané do katastru nemovitostí, jež zavazuje i další vlastníky, a to i když žalobu podávající žadatel o povolení cesty tuto formu nepožadoval a stačila by mu byť jen smlouva. Soud také může sám zhodnotit místní poměry v terénu a rozhodnout o nezbytné cestě odlišně, třeba o jiném vedení, než bylo požadováno, a to na základě své úvahy.

Povoluje se jen jedna cesta, ale ta může vést přes více pozemků, a to i různých vlastníků

Obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta podle občanského zákoníku jen přes jeden z nich. Přitom se uváží, přes který pozemek je nejpřirozenější přístup. Tato slova zákona však nejsou úplně vhodná a přesná, proto soudci upřesnili v tom smyslu, jak nás upozornil právník Richard W. Fetter, že soud zvolí pouze jedno řešení, které shledá nejvhodnějším. Ne, že povolí více práv nezbytné cesty čili více cest. To však neznamená, že by nezbytná cesta nemohla vést přes více než jeden pozemek. Vlastník pozemku by se v takovém případě nikdy nedomohl povolení nezbytné cesty tam, kde by mezi jeho pozemkem a veřejnou cestou (dálnicí, silnicí, místní komunikací) ležel více než jeden sousední pozemek. 

Žadatel o nezbytnou cestu musí požadovat její zřízení přes všechny dotčené pozemky, které mu brání v přístupu k jeho nemovitosti. Nebo musí soudu prokázat, že přes další pozemky, které leží mezi jeho nemovitostí a veřejnou cestou, má k okamžiku rozhodování soudu přístup zajištěn, třeba na základě smlouvy.

Tip: V lednu bude muset řada lidí nově podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Vysvětlujeme proč

Žadatel se o cestu nesmí sám připravit svou nedbalostí a pak žádat nový přístup

Soud ovšem nezbytnou cestu nepovolí, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. Pokud si vlastník pozemku sám dosavadní přístup zastaví, přehradí nebo jinak poškodí, zničí, soud jeho žádosti o zřízení nového přístupu přes pozemky sousedů nevyhoví.

Co když někdo koupí pozemek či dům bez přístupové cesty

Trochu složitější je situace, jak nás dále upozornil právník Richard W. Fetter, když někdo kupuje nemovitost bez přístupu k ní, když se tedy stává novým vlastníkem. Soudy totiž říkají, že „hrubě nedbalé jednání vlastníka nemovité věci žádajícího o povolení nezbytné cesty, které je důvodem zamítnutí žaloby na její zřízení přes pozemek souseda, může spočívat nejen ve zbavení se již existujícího spojení s veřejnou cestou, ale i v nabytí nemovité věci bez zajištěného spojení s veřejnou cestou“. 

Na druhou stranu ale soudy uznávají, že „koupě nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou automaticky neznamená, že nabyvatel nemá právo na povolení nezbytné cesty“. Vždy je proto třeba posoudit individuální okolnosti a souvislosti každého případu.

Novému vlastníkovi, který žádá o vynucení cesty přes pozemky souseda, určitě pomůže, když prokáže, že se před soudním sporem o vyjednání přístupu snažil.

Nejvyšší soud určil, že „při posuzování nároku na zřízení nezbytné cesty nemá být sankcionována sama o sobě skutečnost, že někdo nabyl nemovitou věc bez přístupu, nýbrž především ta okolnost, že nabyvatel se lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy či povolen soudem, přičemž se nepokusil si přístup zajistit před nabytím nemovité věci sám, ačkoliv tak učinit mohl“. Pokud soused žádosti o povolení cesty nevyhověl, nemělo by to jít k tíži vlastníka nemovitosti bez přístupu, ale naopak k tíži souseda, který se zřízením práva nezbytné cesty nesouhlasí.

Navíc ještě zasáhl Ústavní soud, který nařídil vstřícnější přístup k lidem, kteří nemovitost zdědili či koupili bez zajištěného přístupu. Ani absence pokusu vyjednat si přístup k nemovitosti s předstihem nelze kvalifikovat jako hrubou nedbalost s tím důsledkem, že zřízení věcného břemene by v takovém případě nebylo vůbec možné. Chování vlastníků nemovitosti bez zajištěného přístupu před jejím samotným nabytím má být reflektováno pouze v rozhodování o výši náhrady za zřízení nezbytné cesty.

Zřízení práva nezbytné cesty není zadarmo, zaplaceno může být i ve splátkách

Služebnost nezbytné cesty může soud povolit jen za úplatu přiměřenou újmě, kterou vlastník pozemku v důsledku zřízení práva cesty utrpí. Při stanovení finanční kompenzace se hodnotí frekvence užívání cesty, zda ji bude užívat pouze vlastník pozemku, nebo i další osoby.

Jiná situace bude v případě rekreační chaty pro soukromou rekreaci, jiná v případě přístupu do firemního skladového nebo výrobního areálu podnikatele. Tady je třeba zdůraznit, že zmíněná úplata odčiňuje újmu, kterou vlastník pozemku zatěžovaného právem nezbytné cesty utrpí. Pokud je třeba vynaložit náklady na zbudování nové cesty a nejde jen o povolení přístupu na již existující cestu, stavební práce na zřízení cesty hradí oprávněný, nikoliv vlastník pozemku, na kterém se cesta buduje.

Čtěte také:

Příspěvek na bydlení získá v roce 2024 méně lidí. Vypočítejte si, zda na něj dosáhnete

Od ledna budou hypotéky dostupnější, ale spíš jen na papíře

V čem se liší smlouvy na dobu určitou a neurčitou s dodavatelem energií