Může po vás chtít pronajímatel navýšit kauci i v průběhu nájmu?

Kauci (jistotu) hradí nájemce obvykle při podpisu nájemní smlouvy společně s prvním nájmem a případnou provizí pro makléře, je-li pronájem zprostředkován realitní kanceláří. Úkolem kauce je především ochrana pronajímatele před nespolehlivým nájemcem. Kauce značí i určitou jistotu v tom, že nájemce bude schopen uhradit i následující nájmy.

Není však povinností pronajímatele kauci požadovat. Pronajímatelé však svého nároku standardně využívají, kauce není vyžadována spíše ve výjimečných případech.

• Výše kauce za pronájem není neomezená
• Za jakých okolností může být kauce navyšována nebo doplňována?

Výše kauce za pronájem není neomezená

Kauce nesmí podle občanského zákoníku přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Jakmile nájemní smlouva skončí, je pronajímatel povinen tuto sumu ihned nájemci vrátit. Obě strany se však v nájemní smlouvě mohou dohodnout i na pozdějším vrácení.

Jestliže by se tak nestalo a pronajímatel by kauci nevrátil, dopustil by se bezdůvodného obohacení podle § 2991 občanského zákoníku.

Ještě do 27. 2. 2017 mohl pronajímatel požadovat kauci ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Avšak od novely občanského zákoníku se tato hodnota snížila na trojnásobek. Vzhledem k aktuálním cenám nájmu by šestinásobek kauce mohl činit až statisíce. Jestliže tedy nájem činí 20 tisíc měsíčně, může pronajímatel vyžadovat kauci maximálně ve výši 60 tisíc korun.

Pronajímatel může z kauce strhnout případné dluhy nájemce nebo náklady na zjištěné škody na bytě. Za běžné opotřebení bytu však nemá pronajímatel právo vyžadovat náhradu. Dohodne-li se pronajímatel s nájemcem, může kauce také pokrýt platbu posledního nájmu.

Nájemce má právo vyžadovat také úroky z poskytnuté kauce. Tento nárok se vyplatí spíše u dlouhodobějších nájmů, zřídkakdy však o této možnosti nájemci vědí. Není totiž povinností pronajímatele úroky z kauce poskytnout, pokud si o ně sám nájemce neřekne.

Občanský zákoník definuje, že úrok musí být minimálně ve výši zákonné sazby, přesné číslo však neudává. Problémům se stanovením výše úrokových sazeb se dříve zabýval Měšec.cz.

Tip: Můžete mít trvalý pobyt v nájmu?

Za jakých okolností může být kauce navyšována nebo doplňována?

V praxi se můžeme méně často setkávat také s navyšováním kauce během nájmu. Jestliže bude mít pronajímatel na nájemce takový požadavek, musí k němu být splněny zákonné podmínky.

Jde například o situaci, kdy má pronajímatel v úmyslu zvýšit nájemné a kauce je v nájemní smlouvě definována jako násobek nájemného.

Příklad:

Nájem v nájemní smlouvě činí 25 000 Kč. Kauce je v nájemní smlouvě stanovena jako 2,5násobek sjednaného nájmu. Zvýší-li pronajímatel nájem o 3 tisíce, tedy na 28 000 Kč, zvýší se hodnota kauce na 70 000 Kč. Pronajímatel tedy může po nájemci požadovat doplacení kauce ve výši 7500 Kč.

Jestliže není kauce stanovena násobkem, ale pevnou částkou, je pak individuální, zda si takové jednání může pronajímatel dovolit, záleží na konkrétním obsahu smlouvy. Jestliže tedy nájemce takové navýšení neakceptuje, měl by se obrátit na právní poradenství, kde by byla vyhodnocena jeho nájemní smlouva a případná oprávněnost výpovědi ze strany pronajímatele, který by se k tomuto kroku rozhodl, pokud by nájemce na jeho požadavek nepřistoupil.

Nájemce má rovněž právo podat žalobu o přezkum oprávněnosti výpovědi k místnímu soudu. Pokud však soud uzná výpověď jako oprávněnou, bude muset nájemce zaplatit náklady pronajímateli, jestliže využil služeb právníka. Je tedy na zváženou, zda se nájemci taková žaloba vyplatí.

O doplácení kauce pojednává také § 2017 OZ: „Ztratí-li jistota na ceně tak, že se zajištění stane nedostatečným, má věřitel právo žádat od dlužníka, aby zajištění bez zbytečného odkladu přiměřeně doplnil.“

Pokud tedy pronajímatel z nějakého důvodu kauci využil (například k úhradě cen za energie), má právo po nájemci požadovat její doplnění. V tomto případě tedy nejde přímo o navyšování kauce, ale pouze dochází k již zmíněnému doplnění.

Čtěte také:

Kdy můžete od pronajímatele dostat výpověď z nájmu?

Co si mohou banky účtovat do účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení úvěru?

Co udělal rok 2023 s kritérii pro přidělování hypoték