Dopady změny vlastníka bytu nebo domu na dosavadního nájemce a nového pronajímatele

Byt nebo dům, který je pronajat, může změnit vlastníka. Například proto, že je dům nebo byt prodán, darován, vydražen, někdo ho zdědí apod. Majitelem se prostě stane někdo jiný a dojde ke změně v osobě vlastníka. Občanský zákoník předepisuje, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Nájem nezaniká.

Dojde tak jen ke změně v osobě pronajímatele, ale dosavadní nájemní smlouva platí dál. 

• Co dál platí a co už neplatí?
• Nová nájemní smlouva není potřeba
• Výše nájmu zůstává zachována
• Komu a kdy platit nájemné?
• Jak je to s kaucí?
• Změna pronajímatele není důvod k výpovědi nájmu

Co dál platí a co už neplatí?

Ani není potřeba uzavírat novou nájemní smlouvu. V zásadě lze říci, že všechna dosavadní pravidla ujednaná v nájemní smlouvě nadále platí. Na nového majitele pronajatého bytu však nepřechází závazek jeho předchůdce, který rámec nájemního práva přesahuje. Pro nového majitele tak nejsou závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nepředepisuje.

To však neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl, pak na něj i zákonem nepředvídané a v praxi atypické povinnosti přecházejí.

Uvedeme možná trochu přehnaný, ale ilustrativní příklad. Na základě nájemní smlouvy byl původní majitel domu povinen nájemci každý pátek zařídit nákup. Právě taková povinnost by na nového majitele při změně vlastníka nepřešla. 

Jinak vstupuje nový pronajímatel do všech pro nájem typických práv a povinností předchozího pronajímatele. A platí to jak pro záležitosti zásadní a podstatné (např. výši nájmu nebo způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného), tak pro obvyklé (např. splatnost nájemného).

Tip: Jak se daní příjmy z pronájmu za rok 2023

Nová nájemní smlouva není potřeba

Pouhá změna v osobě pronajímatele není důvodem k uzavření nové nájemní smlouvy a ani není důvodem pro to, aby byl k původní nájemní smlouvě uzavírán jakýkoliv dodatek. Zůstávají zachována všechna obvyklá práva a povinnosti z původní nájemní smlouvy (včetně např. výše nájmu) a na její změnu nemá ani jedna ze stran právní nárok.

To ovšem neznamená, že se obě strany nemohou na změně původní nájemní smlouvy dohodnout. Tady si ovšem především nájemce musí dát pozor, aby se nezavázal k něčemu, co pro něj bude nevýhodné, aby nezhoršil své postavení. Třeba v podobě zvýšení nájmu. 

Výše nájmu zůstává zachována

Změnou v osobě pronajímatele nedochází ke změně výše nájmu a ani tato změna není automatickým důvodem k jednání o zvýšení nájmu. Pro případné navýšení nájmu platí běžná pravidla: Nájemné, není-li sjednána inflační doložka zajišťující pravidelnou valorizaci, smí být zvýšeno nejvýše o 20 % za 3 roky, přičemž se započtou všechna předchozí zvýšení (za předchozího pronajímatele) za poslední 3 roky. 

Komu a kdy platit nájemné?

Nicméně nájemce může být zmaten z toho, komu vlastně a do kdy, resp. od kdy má platit nájemné. Jak má nájemce postupovat a jak se mají starý a nový pronajímatel vyrovnat mezi sebou, vysvětlujeme v článku Komu správně hradit nájemné, když má nemovitost více spoluvlastníků?

Povinnost nájemce platit nájemné novému pronajímateli vzniká až v okamžiku, kdy mu změnu vlastnictví oznámí původní vlastník, nebo když mu ji prokáže nabyvatel.

Jak je to s kaucí?

Ujednání o kauci v nájemní smlouvě nebo v navazující samostatné smlouvě je pro nájemní vztah naprosto typické. Proto platí, že je-li právo nájemce žádat vrácení kauce a tomu korespondující povinnost pronajímatele kauci vrátit vázána na zánik (skončení) nájmu, je k vrácení kauce povinna osoba, která je pronajímatelem v době zániku nájmu. Pronajímatelé se musejí mezi sebou vyrovnat. Původní vlastník by měl předat složený obnos odpovídající kauci novému majiteli.

Dosavadní pronajímatel nemusí kauci nájemci vracet, jestliže nájem pokračuje, a nájemce ji nemusí platit novému pronajímateli. Leda by se na tom všichni zúčastnění dohodli.

Tip: Může po vás chtít pronajímatel navýšit kauci i v průběhu nájmu?

Změna pronajímatele není důvod k výpovědi nájmu

Ani jedna ze stran nájemní smlouvy, takže ani nový pronajímatel, ani dosavadní nájemce, nemají právo vypovědět nájem jenom proto, že se změnil vlastník věci. Výpověď by byla možná jen v případě, že by na to nájemní smlouva dopředu pamatovala.

Kupříkladu by majitel domu zamýšlel nemovitost prodat a chtěl by zvýšit její cenu tím, že byty v domě nebudou obsazené, nebudou zatíženy nájemním právem jiných osob, a proto by si to vymínil předem ve smlouvě. Pak má nový pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem. To se při koupi nemovitosti může dozvědět snadno předem, ale když ji zdědí, dopředu většinou neví, kdo je nájemcem.

Nájemce má právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

Výpovědní doba z nájmu bytu nebo domu je pak tříměsíční. Vypovězena může být jak smlouva na dobu určitou, tak na dobu neurčitou.

Pokud ale není o možnosti výpovědi nájmu nic dopředu dohodnuto, nájem bytu či domu pokračuje za dosavadních podmínek dál.