Za jakých okolností se může účastník smlouvy domáhat jejího zrušení nebo dorovnání plnění?

Dohodnou-li si účastníci nějaké smlouvy vzájemné plnění (např. podle smlouvy o dílo jeden něco zhotoví a druhý mu za to zaplatí nebo jeden podle kupní smlouvy něco prodá a druhý to koupí čili za to zaplatí nebo podle směnné smlouvy si něco vymění), ale plnění jednoho z nich je v hrubém nepoměru k plnění toho druhého (např. zhotovená nebo prodávaná věc je příliš drahá, nebo naopak příliš levná), může se ten ochuzený, ošizený, zkrácený („poškozený“) účastník smlouvy domáhat zrušení smlouvy nebo dorovnání plnění od druhé strany. 

Kdo dostal za prodanou věc příliš málo nebo dal za koupenou věc příliš mnoho, může smlouvu negovat nebo žádat doplatek, nebo naopak slevu

Občanský zákoník přesně říká, že: Zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To však neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

Jde o obranu proti tzv. neúměrnému zkrácení. Jde o zákonnou ochranu řekněme slabší, neinformované, nezkušené strany před ošizením druhou stranou.

Tip: Dlužní úpis, čestné prohlášení a posudek o ceně: Jak jsou platné a použitelné v praxi?

Kdy ochrana slabší nebo nezkušené strany neplatí

Tato pravidla však neplatí pro případ nabytí na komoditní burze, při obchodu s investičním nástrojem podle jiného zákona, v dražbě či způsobem postaveným veřejné dražbě naroveň ani pro případ sázky nebo hry, anebo při tzv. narovnání nebo novaci, pokud byly poctivě učiněny.

V případě např. obchodování na komoditní burze je nutno počítat s rizikem poklesu ceny zakoupené komodity, nebo naopak nárůstu ceny prodané komodity. Každému je pak asi zřejmé riziko, či spíše malá pravděpodobnost výhry při sázce nebo hře. Podle pravidel o neúměrném zkrácení nelze postupovat ani třeba v situaci, kdy byla třeba nízká cena prodávané věci proto, že šlo zčásti o prodej a z části o darování, když třeba někdo někomu osobně blízkému prodal něco levněji, než za kolik by prodal cizímu člověku.

Tip: Většina obcí požaduje zaplacení poplatku za psa do konce března

Jak se liší neúměrné zkrácení a lichva?

Podstatou neúměrného zkrácení je možnost požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, pokud se při porovnání obvyklé ceny vzájemně poskytnutých plnění ukáže býti plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, a pokud jí druhá strana nedoplní, oč byla zkrácena.

Pro aplikování neúměrného zkrácení není třeba zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti nebo lehkomyslnosti druhé strany, jako je tomu u lichvy. Rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění.

Užití pravidel o neúměrném zkrácení však bude namístě nikoliv ve všech případech, kdy se ukáže, že strany ujednaly vzájemná plnění v nepřiměřené (nevyrovnané, vzájemně nekorespondující) výši, ale pouze v případech jejich hrubého nepoměru. Nejedná se totiž o nástroj pro zajištění rovnováhy vzájemných plnění u jakékoliv rozdílu, ale jeho smyslem je postihovat pouze extrémní odchylky.

Kdy jde o hrubý nepoměr v hodnotách plnění?

Ale jaký nepoměr je tak hrubý, že zakládá právo na zrušení smlouvy, kdy si pak obě strany musejí vrátit plnění, které každá poskytla? 

To v občanském zákoníku napsáno není, a tak odpovědět musely soudy svou rozhodovací praxí. Zákon žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení nestanoví, a tak lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic, vyložil Nejvyšší soud. Jinak řečeno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba poloviny hodnoty vzájemných plnění (rozpětí 45 % až 55 %).

Při porovnání hodnot vzájemných plnění se vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase. Jde primárně o porovnání poměru obvyklé ceny plnění a protiplnění, ale hrát roli mohou i další okolnosti v zájmu spravedlnosti. Zvláštní okolnosti nějakého určitého případu by musel posoudit a uznat soud. Prokázat neúměrné zkrácení musí soudu ten, kdo se před ním dovolává ochrany a domáhá se dorovnání (např. doplatku) nebo zrušení smlouvy.

Tip: Papírová plná moc k jednání na úřadě už nebude nutná, vznikne digitální registr zastupování

Realitka zajistila prodej bytu spřízněné osobě jen za cca 66 % ceny, o neúměrné zkrácení majitelky však nešlo

K nutnosti míry zkrácení zhruba aspoň o 45 % až 55 % dospěly soudy při řešení případu, kdy se prodávající bytu domáhala doplatku 340 000 Kč. Byt byl prodán za 660 000 Kč, ovšem o několik měsíců později byl novou majitelkou znovu prodán, a to už za 998 000 Kč čili téměř za milion.

První prodávající namítala, že byla realitním zprostředkovatelem uvedena v omyl o kupní ceně bytu, která neodpovídala ceně obvyklé v daném čase a místě. Prodávající se domnívala, že realitní kancelář, na kterou se ohledně prodeje bytové jednotky obrátila, prodej zprostředkuje třetí (cizí) osobě, namísto toho byla smlouva uzavřena s osobou personálně propojenou se zprostředkující realitní kanceláří, která získala byt pod cenou. Šlo prostě o kšeft spřízněných osob.

Realitní kancelář si nepočínala vůbec férově, když zajistila prodej bytu za jen zhruba 66 % jeho reálné hodnoty. Došlo tak ke zkrácení první prodávající o zhruba 34 %, takže to na neúměrné zkrácení nestačilo. Nedošlo ke zkrácení aspoň o 45 %. K tomu by došlo, kdyby byl byt prodán za zhruba jen 550 000 Kč. Žalobě proto soudy nevyhověly, jelikož neshledaly hrubý nepoměr vzájemných plnění. Prodej bytu platí a prodávající nedostala nic doplaceno.

Žalobu je nutno stihnout podat do 1 roku

Právo na obranu proti neúměrnému zkrácení zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy. V této lhůtě je nutno dosáhnout vyrovnání mezi stranami, nebo podat žalobu k soudu. Pokud se tak stane později, soud žalobu sám zamítne, i když žalovaný sám opomene vznést námitku, že žaloba byla podána pozdě.

Čtěte také: Všechny „dohodáře“ jsem propustila, říká podnikatelka. Jak se s novými pravidly popasovaly české firmy?