Kdy lze odpojit služby a přerušit jejich dodávku do bytu tomu, kdo za ně neplatí

Je třeba rozlišovat služby, které si nájemce bytu nebo vlastník bytové jednotky sjednává přímo s dodavatelem (např. elektřina, plyn apod.), a služby, které mu zajišťuje (poskytuje) pronajímatel či společenství vlastníků (ty upravuje zejména zákon o poskytování plnění (služeb) spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty – jde o zákon č. 67/2013 Sb.).

• Co ze společně dodávaných služeb v domě by bylo možné odpojit
• Neplatící nájemce je chráněn
• Společenství vlastníků neplatičům dodávku služeb přerušit může
• Sankce vůči neplatičům

Odstřižení třeba elektřiny řeší samostatné zákony o vztazích dodavatelů a zákazníků

Podmínky, za nichž může dodavatel služeb při porušení povinností odběratele služeb přerušit či ukončit jejich dodávání, určuje u služeb, které si nájemce či vlastník jednotky sjednává sám, zpravidla zákon, který je upravuje, nebo vyplývají z jejich smluvních ujednání.

Co ze společně dodávaných služeb v domě by bylo možné odpojit

Nám jde v tomto textu o služby, které poskytuje jako tzv. poskytovatel pronajímatel nájemci jako jejich příjemci, nebo společenství vlastníků jako poskytovatel jednotlivým vlastníkům jako příjemcům. Přerušení dodávky nebo zajišťování některých služeb by bylo absurdní. Těžko si představit, jak zrušit úklid společných prostor nebo vypnout osvětlení společných prostor zrovna před bytem neplatiče.

Půjde proto především o přerušení dodávky tepla a teplé vody, dodávku vody, poskytování signálu rozhlasového a televizního vysílání kabelovou cestou a podobně. Teoreticky si lze představit třeba i omezení provozu výtahu, aby nezastavoval v patře, kde je byt neplatiče, pokud tam nejsou i další byty. Samozřejmě takový postup bude možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím obyvatelům.

Tip: Máte nárok vidět vyúčtování od pronajímatele, pokud platíte služby paušální částkou?

I neplatící nájemce je chráněn

Podle soudního výkladu je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci obvyklé služby. A to i v situaci, kdy za služby nájemce neplatí řádně a včas.

Pronajímatel nesmí podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby spojené s užíváním bytu plněním povinností nájemce – tedy jejich řádnou a včasnou úhradou, takže nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb.

Společenství vlastníků neplatičům dodávku služeb přerušit může

Vlastníci jednotek schvalují na shromáždění (schůzi pléna) druhy poskytovaných služeb, tedy rozhodují o tom, jaké služby bude společenství zajišťovat (ostatní služby si bude zajišťovat každý vlastník sám). Vesměs se bude jednat o tzv. nezbytné služby, jejichž dodávku si zpravidla (z povahy druhu bydlení) není schopen zajistit příjemce služeb sám (centralizovaná dodávka tepla a teplé vody apod.).

Vlastník jednotky je pak povinen společenství vlastníků zaplatit náklady, které mu vznikly v souvislosti s jejich poskytováním, a to formou záloh a po jejich vyúčtování uhradit případný nedoplatek. (Naopak společenství vlastníků je povinno vrátit případný přeplatek.)

O odepření dodávky služeb neplatičům rozhoduje shromáždění vlastníků, ne jen vedení (výbor)

Společenství vlastníků nemá povinnost služby, o jejichž dodávání rozhodlo shromáždění, zajišťovat vždy a v celém rozsahu bez ohledu na to, zda za ně vlastník jednotky platí. SVJ tedy nemá povinnost vlastníkovi jednotky poskytovat služby na své náklady, popř. na náklady ostatních vlastníků jednotek.

Aktuální soudní výklad, na který nás upozornil právník Richard W. Fetter, proto vychází z toho, že může-li společenství vlastníků rozhodnout o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může též rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude, nebo – je-li to samozřejmě technicky možné – že je nebude dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování.

Stejně jako o schválení druhu služeb o tom musí rozhodnout shromáždění společenství vlastníků (ne pouze jeho vedení čili výbor), které také stanoví podrobné podmínky, za nichž lze zajištění služeb vlastníkovi jednotky odepřít. Samozřejmě takový postup bude možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím vlastníkům jednotek.

Tip: Dědici musejí platit nájemné za byt i po smrti nájemce. Co udělat, aby platili co nejméně?

Rozdílné postavení nájemce bytu a vlastníka bytu jako neplatičů

Společenství vlastníků je tak oprávněno rozhodnout o tom, že neplatí-li vlastník bytové jednotky úhradu za poskytované služby řádně, nebude mu služby (některé z nich) zajišťovat. A to na rozdíl od pronajímatele, které takto neplatícího nájemce bytu sankcionovat nemůže.

Jedině, že by šlo o situaci, kdy je pronajímán jednotlivý byt v osobním vlastnictví – kdy by neplatil nájemce vlastníkovi (pronajímateli) a ten v důsledku toho neplatil společenství. Pak by nebylo spravedlivé žádat po pronajímateli, aby zajišťoval i nadále nějakou náhradní dodávku služeb, pokud ji společenství přerušilo.

Ve složité situaci by se ocitl nájemce, který by za služby pronajímateli platil, ale ten je již neodváděl společenství vlastníků, a tak by společenství přerušilo dodávku služeb do bytu. Společenství by jednalo po právu a nájemce by se musel domáhat např. náhrady škody po pronajímateli (vlastníkovi) jednotlivého bytu.

Sankce vůči neplatičům

Nezaplacením záloh na služby či nedoplatku vzniklého jejich vyúčtováním se vlastník jednotky dostane vůči společenství, stejně jako nájemce ve vztahu k pronajímateli, do prodlení s plněním této povinnosti. Vznikne mu povinnost zaplatit úroky z prodlení a společenství vlastníků, resp. pronajímatel se může domáhat zaplacení dlužné částky (u soudu a posléze i v řízení exekučním).

Pro neplnění povinnosti platit náklady na služby nemůže společenství vyloučit neplatícího vlastníka ze společenství vlastníků. Pronajímatel však může dát neplatícímu nájemci výpověď z nájmu bytu.

Čtěte také: 

Může po vás chtít pronajímatel navýšit kauci i v průběhu nájmu?

Podnájemník má více práv, než by se mohlo zdát. Kdy se může úspěšně bránit proti výpovědi u soudu?