Lze nájemci zakázat kouření v bytě a na balkoně? Názory odborníků se liší

Nájemníci s dětmi a domácími mazlíčky mají často problém najít vhodný nájemní byt. Pronajímatelé dávají přednost hlavně bezdětným párům bez zvířat. Trnem v oku jsou jim také kuřáci. 

Zápach kouře se z bytu velmi špatně dostává a rovněž vznikají spory mezi kuřáky a nekuřáky v domě převážně kvůli kouření na balkoně. Kouřem načichne pověšené prádlo a zejména v létě, kdy se často větrá a jedou klimatizace, se kouř dostává do sousedních bytů. Podobně je na tom kouř z grilu.

Kouření v nájmu však vyloženě občanský zákoník neupravuje a dosud není ani soudní rozhodnutí, ze kterého by se dalo vycházet. Můžeme se tak spíše jen domnívat, jak by soudy rozhodovaly, pokud by byla podána žaloba.

• Kouření tak, abyste neobtěžovali ostatní
• Může pronajímatel zakázat nájemci kouřit?
• Balkony se často považují za společné části domu
• Kouření lze zakázat na balkóně, důležité jsou stanovy společenství vlastníků jednotek

Kouřit ano, ale tak, abyste neobtěžovali ostatní

Ačkoli kouření v nájmu občanský zákoník přímo nezakazuje, uvádí, čeho by se měl vlastník zdržet. Je pravděpodobné, že by se v případě sporu vztahoval paragraf také na nájemce.

„Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku,“ stojí v občanském zákoníku.

Pokud bychom tak vycházeli z tohoto ustanovení, obecně by kouření nemělo být v takové míře, která by obtěžovala ostatní. „Ochraně proti obtěžování kouřem nad míru přiměřenou se pak sousedé mohou domáhat tzv. negatorní žalobou podanou k příslušnému soudu, kterou se budou po vlastníkovi bytu (resp. nájemci, je-li obtěžovatelem nájemce) domáhat toho, aby se zdržel obtěžování sousedů kouřem nad přiměřenou míru,“ uvedl pro Finance.cz Mgr. Michal Klusák z kanceláře Klusák Advokátní Kancelář, která se na problematiku společenství vlastníků jednotek a bytových družstev specializuje. Soud by pak na základě žaloby rozhodl, zda je obtěžování kouřem nad míru přiměřenou poměrům.

Tip: K čemu se zavazujete podepsáním rezervační smlouvy, když si pronajímáte byt přes realitku?

Může pronajímatel zakázat nájemci kouřit?

Nájemní smlouvy často obsahují zákaz kouření. Na to, zda na takový zákaz mají majitelé/pronajímatelé právo, jsme se zeptali realitních makléřů a advokáta.

„Zákaz kouření v bytě dnes majitel nemá možnost nájemci nařídit. Toto zajišťuje občanský zákoník, který chrání slabší smluvní stranu, tedy nájemce. Jinými slovy pronajímatel nemůže krátit nájemce na jeho právech. A zapálit si cigaretu je právo, podobně jako mít v bytě psa,“ uvedl na dotaz Tomáš Kučera, realitní makléř Kučera & partneři. 

Podobně se k zákazu kouření uvnitř bytu vyjádřil také Jan Pohořelický, realitní makléř RE/MAX Alfa. „U nájmu vlastník/pronajímatel nemůže zakázat nájemci kouření, ani to není důvod k ukončení nájemní smlouvy,“ odpověděl pro Finance.cz.

Občanský zákoník v § 2239 uvádí, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Již však dále nespecifikuje, zda je zákaz kouření v normě, či je nepřiměřený. Na problematiku se zákazem kouření v nájemním bytě nám odpověděl také Mgr. Michal Klusák. Podle něj zákaz kouření v bytě není nepřiměřený a lze jej do nájemní smlouvy zanést. 

„Pokud si pronajímatel a nájemce ve smlouvě o nájmu bytu ujednají, že nájemce nesmí v bytě kouřit, nejedná se podle mého názoru o nepřiměřený zákaz ve smyslu § 2239 občanského zákoníku. Nájemce je v takovém případě povinen zákaz kouření dodržovat, a pokud by jej porušoval, mohlo by se jednat i o důvod výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele,“ uvedl Klusák pro redakci Finance.cz.

Pokud však takový zákaz ve smlouvě ujednán nebyl a pronajímateli by začalo vadit, že nájemce v bytě kouří, nemohl by pronajímatel po nájemci vyžadovat, aby kouřit přestal. „Vzhledem k tomu, že zákon kouření v bytě nezakazuje, tak by podle mého názoru v takovém případě neměl pronajímatel podklad (zákonný ani smluvní) pro vyžadování zákazu kouření. Vlastníkům bytů lze proto doporučit, aby zákaz kouření v bytě zanesli do nájemní smlouvy,“ doplňuje dále zástupce Klusák Advokátní Kancelář. 

V podnájemních smlouvách si mohou obě strany ujednat téměř cokoliv

Podnájemní smlouvy nepodléhají občanskému zákoníku a nájemce s podnájemcem si do ní mohou vnést cokoliv, což potvrzuje také Tomáš Kučera, realitní makléř ze společnosti Kučera & partneři. „Jiná situace je při podnájmu, tedy například u družstevního bytu. V tomto případě již do vztahu nezasahuje občanský zákoník a nájemce („vlastník“ družstevního bytu) si může vůči podnájemci stanovit v zásadě jakékoli podmínky, které si spolu písemně uzavřou,“ vysvětluje výjimku pro Finance.cz.

Balkony se často považují za společné části domu

Ač se to může zdát zvláštní, balkony se často považují za společné části domu, a to i přes to, že k nim má přístup pouze nájemce nebo majitel bytu. Dále se do společných prostor řadí třeba společné chodby, schodiště, výtahy, sklepy apod. 

Co vše se považuje za společný prostor, vymezuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Konkrétně nařízení v § 5 odst. 1 písm. f) stanoví, že společnými prostorami jsou „balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu“. Avšak i přesto, že jde o společné prostory, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky.

Balkony však mohou být také součástí bytové jednotky, a to v případě, že jsou tak vymezeny v prohlášení vlastníka.

Tip: Můžete žádat o příspěvek na bydlení, když na adrese nemáte trvalé bydliště?

Kouření lze zakázat na balkóně, důležité jsou stanovy společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) má pravomoc si do svých stanov vložit také zákaz kouření ve společných prostorách. Takový zákaz by se tedy vztahoval také na balkony. Stejně tak může být ve stanovách zákaz grilování na balkoně. Avšak i všechny takové zákazy by měly být přiměřené.

Ke kouření na balkoně se přistupuje odlišně. „Balkon je často veden jako společný prostor v rámci společenstva vlastníků jednotek, byť k plnému užívání k danému bytu,“ odpověděl pro Finance.cz Tomáš Kučera, realitní makléř Kučera & partneři.

Jan Pohořelický, realitní makléř RE/MAX Alfa, se k dotazu vyjádřil podobně a upozornil, že ač je takový zákaz možný, není v realitě vymahatelný. „SVJ může zakázat kouření na balkóně/lodžii, jelikož se jedná o společný prostor. Nicméně v praxi je téměř nemožné tento zákaz vymáhat,“ míní Pohořelický. 

Se zákazem kouření na balkonech za již zmíněných podmínek souhlasí také Mgr. Michal Klusák. „Zde je zásadní, zda jsou balkony společnými částmi domu a současně zda je ve stanovách (domovním řádu) zakotven výslovný zákaz kouření na balkonech jako společných částech. Společnými částmi domu jsou balkony přitom tehdy, pokud nejsou v prohlášení vlastníka vymezeny jako součásti jednotek,“ uvedl. Zároveň však doplňuje, že na problematiku existují různé názory a konečné slovo by mělo pouze soudní rozhodnutí.

Čtěte také:

Majitelé bytů, kteří pronajmou byt zranitelné osobě, získají garanci zaplaceného nájemného od státu

Máte nárok vidět vyúčtování od pronajímatele, pokud platíte služby paušální částkou?

Majetkový test u dávek je nepřípustný, připomínkují návrh ministerstva Nejvyšší soud i jiní