Od 1. září bude předčasné splacení hypotéky méně výhodné. Pro koho?

Od 1. září se změní poplatek za předčasné splacení hypotečního úvěru. Změna v poplatcích se bude týkat nových i stávajících smluv. Novela vychází vstříc bankám, které mají náklady spojené s předčasným splacením hypotéky. Novela rovněž mírně rozšiřuje případy, kdy je možné bezplatně hypotéku předčasně splatit.

• Novela pomůže párům při rozvodu
• Komu se od 1. září zvýší poplatky za předčasné splacení hypotéky?
• Které banky od 1. září nemění poplatky za předčasné splacení hypotéky?
• Od 1. září můžete zaplatit stejný poplatek za předčasné splacení hypotéky, někdy i méně
• Sníží se i díky novele sazby u hypotečních úvěrů?

Novela pomůže párům při rozvodu

V současné době lze podle zákona o spotřebitelském úvěru splatit spotřebitelský úvěr na bydlení (hypotéku) bez poplatku v těchto případech:

• během 1 měsíce před dnem výročí smlouvy hypotéky, pokud je splátka do 25 % celkové výše úvěru na bydlení, 
• během lhůty 3 měsíců poté, co poskytovatel úvěru sdělil klientovi před refixací návrh nové výše úrokové sazby až do dne refixace hypotéky,
• v období, pro které není stanovena pevná zápůjční sazba,
• v situaci, kdy získáte plnění z pojištění určeného k zajištění splácení úvěru,
• pokud dlužník či její/jeho manžel/ka či partner/ka zemře, je dlouhodobě nemocný nebo invalidní, což vede ke snížení jeho schopnosti úvěr splácet. 

Od 1. září se možnosti, kdy je možné bezplatně předčasně uhradit hypoteční úvěry, rozšíří o další dvě situace: 

• v případě prodeje dané nemovitosti a zároveň když od sjednání smlouvy o úvěru na bydlení uplynulo aspoň 24 měsíců,
• v případě vypořádání společného jmění manželů během rozvodu, pokud je předmětem vypořádání i nemovitost, která byla úvěrem financována nebo sloužila jako zástava (a zároveň od sjednání úvěru na bydlení uplynulo aspoň 24 měsíců).

Nic se tedy nemění pro případy citlivých životních situací, například když partner/ka zemře anebo je dlouhodobě nemocný či nemocná.

Komu se od 1. září zvýší poplatky za předčasné splacení hypotéky?

V současné době si mohou banky účtovat pouze administrativní poplatky (max. 1000 Kč) spojené s předčasným splacením hypotéky. Ty ovšem bankám ani zdaleka nepokryjí náklady spojené s předčasným splacením, proto novela umožňuje od 1. září do poplatku zahrnout i rozdíl mezi původní sjednanou sazbou a aktuální sazbou na finančním trhu. Nejvýše může poplatek činit 0,25 % z předčasně splacené části úvěru za každý (i započatý) rok do konce fixace, maximálně však 1 % předčasně splacené části. 

To pro mnoho klientů bude znamenat zvýšení poplatků za předčasné splacení hypotéky, například při předčasném splacení 5 milionů korun může činit poplatek až 50 tisíc korun. Novela tak zamezuje tzv. hypoteční turistice a na druhé straně umožní bankám poskytovat dlouhé fixace hypotečních sazeb, protože se snižuje ochota klienta přejít k jiné bance a zvyšuje se pravděpodobnost dodržení hypoteční smlouvy.

Hypoteční turistiku i zákonná opatření komentuje Filip Hrubý z České spořitelny následovně: „Co se týče počtu hypoték, které klienti splácejí předčasně ještě před uplynutím doby fixace, pohybuje se jejich počet v řádu nižších stovek hypoték měsíčně, což představuje zhruba 0,25% z celkového objemu našeho hypotečního portfolia. Počet hypoték splácených předčasně ještě před uplynutím doby fixace je v posledních dvou letech stabilní. Výrazněji vzrostl pouze v průběhu roku 2021, kdy zejména externí prodejci v očekávání růstu hypotečních sazeb motivovali hypoteční klienty k tzv. hypoteční turistice, tedy k přechodům mezi bankami ještě před uplynutím doby fixace. Tento boom byl do velké míry způsoben také nejasným legislativním rámcem, který jasně nestanovoval, zda a v jaké míře mohou banky uplatňovat po klientech nárok na náklady spojené s financováním hypotéky.

Tato situace se od září mění a zákon stanovuje jasný jednoprocentní strop, do nějž mohou banky klientům účtovat náklady na financování. Zůstává však otázkou, zda bude hranice 1 % dostatečně efektivním regulativem případného budoucího boomu hypoteční turistiky, který může přijít s dalším růstem sazeb. Samotná hypoteční turistika přitom v konečném důsledku poškozuje klienty, protože dramaticky snižuje ochotu bank poskytovat dlouhé fixace hypotečních sazeb, neexistuje-li dostatečná záruka, že klient dodrží dobu fixace, respektive hypoteční smlouvu.“

Na správnost výpočtu poplatku za předčasné splacení bude dohlížet Česká národní banka. Nadále je možné jednou ročně splatit 25 % z původní jistiny zdarma.

Které banky od 1. září nemění poplatky za předčasné splacení hypotéky?

Některé banky (Air Bank a Creditas) avizovaly, že poplatky v září měnit nijak nebudou, což pro Měšec.cz potvrdil Martin Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank: „Předčasné splacení hypotéky z vlastních peněz a třeba z prodeje nemovitosti má klient v Air Bank zdarma, na tom se od prvního září nic nemění. Co se týká sankce za převedení (refinancování) hypotéky jinam v průběhu fixace, tak platí, že od prvního září tuto sankci klientům účtovat nebudeme a výhledově ani neplánujeme.“

Od 1. září můžete zaplatit stejný poplatek za předčasné splacení hypotéky, někdy i méně

Novela umožňuje bankám větší volnost při stanovení poplatků, což v některých případech může znamenat i to, že se výše poplatku nezmění ani u některých dalších bank, což vysvětluje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank:

„V první řadě je třeba správně pochopit celou tuto problematiku. Nová právní úprava stanovuje maximální poplatek ve výši 1 %, resp. 0,25 % za každý rok do fixace. Budou situace, kdy:

• bance nevznikne ztráta, tudíž klientovi banka nebude účtovat vůbec žádný poplatek při předčasném splacení,
• bance vznikne ztráta, kterou poplatek pokryje,
• bance vznikne ztráta, kterou však poplatek plně nepokryje.

Zkusíme vysvětlit na příkladu. Klient chce pětiletou fixaci. Banka si musí na těchto 5 let zajistit peníze, nakoupí je na trhu a platí za ně například 4 %. Po dvou letech klient předčasně splatí. Banka ale ještě další tři roky bude za peníze platit ta 4 %. Banka tedy peníze znovu umístí na trh (půjčí), ale půjčí je za sazbu, která je na trhu aktuálně platná, nikoli za cenu, kdy si peníze před dvěma lety půjčovala.

Jaké jsou pak scénáře, uvádíme níže:

• Sazby vzrostly, cena peněz není 4 %, ale 5 %. Banka na tom dokonce vydělá, protože půjčí pravděpodobně za více, než za kolik půjčila klientovi, který teď předčasně splácí. Protože bance nevznikne ztráta, klient bude mít předčasné splacení zdarma (bez poplatku).
• Sazby jsou přibližně na stejné úrovni, cena peněz je 3,8 %. Banka platí 4 %, čili ztráta vzniká. Je ale malá, banka ji vyčíslí a promítne klientovi jako poplatek za předčasné splacení. Poplatek bude nízký, na úrovní 0,6 % (ztráta 0,2 % za rok, zbývají 3 roky). Klient tedy zaplatí malý poplatek, který ale bance kompenzuje celou ztrátu.
• Sazby klesly výrazně, cena peněz je 1,5 %. Banka tedy po další 3 roky bude tratit 2,5 % ročně. To je v součtu 7,5 %, nicméně od klienta vybere max. 0,75 % poplatek (protože zbývají 3 roky do konce fixace). Čili vybere desetinu své ztráty.

Je k tomu však potřeba podotknout jednu důležitou věc. Kdy budou lidé předčasně splácet hypotéky? Když sazby porostou, nebo když budou klesat? V prvním a druhém případě klienti splatí jen tehdy, pokud se stane nějaká nepředvídaná událost (rozvod, prodej nemovitosti, úraz apod.). Na tyto případy ale regulace již myslí a poplatky za předčasné splacení zde velmi limituje. Lidé budou splácet v případě, jako je ten třetí uvedený, tedy když budou klesat sazby a lidem se vyplatí přejít do jiné banky za nižší sazbu. A v tom případě budou bankám vznikat velké ztráty. A nezbyde jim než tyto ztráty promítnout do standardních výší úrokových sazeb.“

Tyto úvahy potvrzuje i Monika Hořínková mluvčí skupiny ČSOB pro oblast bydlení a úvěrů: „Vždy záleží na konkrétním úvěrovém případu. Výše nákladů ovlivňuje mnoho parametrů (aktuální úroková sazba klienta, referenční úroková sazba ČNB, počet let do konce fixace úrokové sazby, účel úvěru). Pokud bude referenční sazba ČNB vyšší než aktuální úroková sazba klienta, klient zaplatí i částku nižší než v současné době (1000 Kč).“

Navíc dodává, že i po zavedení nové legislativy lze obecně říci, že současné nastavení spíše nepokryje náklady pojící se s předčasným splacením hypotéky.

Sníží se i díky novele sazby u hypotečních úvěrů?

Pravděpodobnost menší míry fluktuace klientů při poklesu sazeb se může projevit celkově v nižších úrokových sazbách hypotečních úvěrů, což potvrzuje i Pavla Petlachová, vedoucí hypoteční specialistka ve společnosti Ušetřeno.cz.

„Banky si budou moci zajistit peníze na trhu při stabilních podmínkách, kdy v případu poklesu úrokových sazeb na trhu nedojde ze strany klienta k refinancování. Vyšší sankce také omezí hypoteční turistiku, což sníží náklady spojené s akvizicí nových klientů nebo opětovným vyjednáváním stávajících smluv při refixaci.“

Mluvčí Komerční banky Šárka Nevoralová rovněž uvedla, že se očekává postupný mírný pokles úrokových sazeb, který by mohl pokračovat i během příštího roku. Tento vývoj bude samozřejmě záviset na mnoha faktorech, včetně aktuální situace na trhu a makroekonomických podmínkách.