Kdy má kupující nárok na slevu z kupní ceny nemovitosti a jak určit její výši

Častým nešvarem realitních kanceláří je, že na zájemce tlačí a nutí je k rychlému rozhodnutí o rezervaci nemovitosti a následné koupi. Kupující pak nemají možnost a dost času seznámit se se stavem věci. Na druhou stranu s ohledem na vysokou poptávku a nižší nabídku si ani kupující nepočínají příliš obezřetně, a to ani v situaci, když na ně realitní kancelář a prodávající netlačí. Často nevěnují čas a námahu dostatečné prohlídce a prověrce stavu nemovitosti. Pak bývají noví vlastníci nepříjemně překvapeni, když později zjistí vady nemovitosti.

Za existenci zjištěných zjevných vad však nemají nárok na slevu. Při pozdějším zjištění vad skrytých ovšem právo na slevu z kupní ceny mají. Tyto souvislosti velmi dobře ilustruje jeden soudně projednávaný aktuální případ s precedentním významem, kdy se kupující domáhá slevy z důvodu zjištěných vad, který se dostal až k Nejvyššímu soudu.

Čím je zajímavý případ sporu o slevu kupní ceny

Požadavek na slevu za vady, které bylo možno zjistit již při prohlídce domu, soudy odmítly. Slevu nepřiznaly. Ale co za vady, které takto jednoduše zjistit nešlo? Lze při vyčíslení slevy, na kterou má nárok kupující, vyjít jen z nutných nákladů na opravu nemovitosti? Ne, je to mnohem složitější. 

Koupě staršího domu určeného k rekonstrukci

Kupující zaplatila za nemovitosti, pozemek a dům, v roce 2019 kupní cenu ve výši 3 000 000 Kč. Ovšem zjistila skryté vady, konkrétně vadné stropy rodinného domu, které měly být podle projektové dokumentace keramické, o čemž byla ujištěna i prodávajícím, avšak ve skutečnosti byly stropy pouze dřevěné trámové, navíc špatné kvality, s nedostatečnou únosností a podle statického průzkumu bylo třeba je vyměnit. Další vadou byla chybějící hydroizolace v suterénu a v podlaze v suterénu domu.

Tip: Prodali jste dům? Jak danit prodej a kdy ho musíte dát do daňového přiznání

Kolik stojí odstranění vad

Na nemovitosti bylo proto nezbytné provést práce k odstranění těchto vad v hodnotě 1 231 222 Kč, a tuto částku proto požadovala kupující jako slevu z kupní ceny. Znalec totiž vyčíslil cenu realizačních prací k odstranění vad opravou hydroizolace částkou 421 616 Kč a opravou stropů částku 809 607 Kč.

Rovněž kupující uplatnila nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů při uplatnění práv z vadného plnění v celkové výši 32 800 Kč (7400 Kč za znalecký posudek, 15 400 Kč za statický průzkum a 10 000 Kč za činnost projektanta za účelem provedení oprav). 

Proč soudy uznaly nárok na slevu z důvodu vadných trámů a neuznaly z důvodu vadné hydroizolace

Ohledně požadované slevy ve výši 809 606 Kč (částky z neznámého důvodu o 1 Kč nižší, než vyčíslené znalcem) z důvodu vady v podobě dřevěných stropů místo keramických soudy požadavku kupující vyhověly a uložily prodávajícímu, aby tuto částku zaplatil.

Stejně tak soudy rozhodly, že prodávající musí uhradit zmíněné kupující účelně vynaložené náklady.

Naproti tomu slevu z důvodu chybějící hydroizolace soudy nepřiznaly, protože taková vada byla zjistitelná již při prohlídce nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy. Vlhkosti nebylo možné si nevšimnout. Nešlo tak o skrytou vadu. I tak však mohla být kupující spokojena.

Ze zhruba 2/3 jí soudy vyhověly, vybojovala si slevu 809 606 Kč z kupní ceny 3 000 000. Spokojený však nebyl prodávající, který měl částku 809 606 Kč kupující vrátit. Obrátil se na Nejvyšší soud. Brojil proti tomu, aby kupující byla přiznána sleva odpovídající plné výši nákladů, kterých je třeba k odstranění vad stropů. Argumentoval, že nižší soudy nepřihlédly ke konkrétním okolnostem daného případu. 

Sleva za skryté vady musí být zmírněna, protože šlo o starou nemovitost k rekonstrukci

Nesouhlasil s přiznáním slevy odpovídající plné náhradě ve výši celkové opravy stropů. Slevu ve výši 809 606 Kč označil za nepřiměřeně vysokou, neboť představuje 58 % kupní ceny takto starého domu. Je nutno vzít v úvahu, že celková kupní cena se netýkala jen domu, ale též pozemku, jehož hodnota tvořila přibližně 1 600 000 Kč. Takže sleva za vadné trámy a stropy u nemovitosti určené k celkové rekonstrukci prodané za 1 400 000 Kč je příliš vysoká.

A s tím Nejvyšší soud souhlasil. Nižší soudy totiž nezohlednily povahu a rozsah vad trámů a stropů v relaci ke sjednané kupní ceně celé nemovitosti (tj. nejen samotného domu) a jejím vlastnostem a stáří. Nejvyšší soud nařídil soudům, aby se vyčíslením slevy zabývaly znovu, a vyložil pravidla pro určení výše slevy z kupní ceny za skryté vady. A s těmi se seznámíme. Mohou se týkat mnoha dalších případů.

Tip: Jak ve 3 krocích koupit nemovitost na vlastní pěst

Podle jakých pravidel a zohlednění jakých okolností určit výši slevy

Výše slevy bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci.

Rovněž je třeba přihlédnout k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady).

Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) není správným postupem.

Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadnému, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena).

Je nutno vzít v úvahu, zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou, nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé. Závěr o přiměřené slevě slevy z kupní ceny tak vyžaduje komplexní úvahu zohledňující individuální okolnosti případu.

Kalkulačka daně z nemovitých věcí pro rok 2024

Čtěte také: 

Jak zjistit, za kolik byla prodána nemovitost? Provedeme vás krok za krokem

Vše o předávacím protokolu k nemovitosti: co v něm musí být uvedeno?

Jak zjistit, kdo má nahlášený trvalý pobyt ve vašem domě?

Jak jsme dostali od banky nižší sazbu na hypotéku během fixace, ale nic na tom nakonec neušetřili