Zajímavou investicí do nemovitostí budou obchodní centra i logistika, říká Jiří Horák z Reico

Jsme brněnská redakce, Reico má budovy v Praze, Bratislavě, Ostravě, Varšavě. Proč ne v Brně?

Brno je určitě zajímavý trh. Co se týče kanceláří, tak naše strategie je, že se u nich zaměřujeme výhradně na hlavní města. Je to z důvodu likvidity portfolia, stability a obecně i celkové poptávky po prostorech. To ale neplatí například pro logistiku. Z tohoto pohledu je Brno jeden z nejvíc rozvinutých trhů, tudíž jeden z nejdražších. Historicky jsme na kancelářském trhu v Brně byli, ale zatím nevidíme okno příležitosti, která by byla dostatečně výhodná pro změnu strategie. Což ovšem neznamená, že v Brně investovat v budoucnu nebudeme.

Minulý rok byl pro mnohé nemovitostní fondy složitý, snížila se obsazenost kanceláří, zdražovalo se úvěrování. Jak si vedl fond Reico?

Otevřeně říkáme, že loňský rok byl náročný, nejen pro nás, víceméně pro všechny nemovitostní fondy. Stejně jako pro investory i naše nájemce, kdy docházelo k poklesu obsazenosti nájemních objektů. Hlavním faktorem byla nejistá budoucnost a očekávání ve stínu vysoké inflace a slabého ekonomického růstu. Nadále jsme řešili i dopady pandemie koronaviru v podobě fenoménu home office. Na vysokou inflaci reagovaly centrální banky rostoucími úrokovými sazbami, což výrazně prodražovalo financování. Navíc klesala i ochota bank financovat nemovitosti, takže se zvedaly i marže. My jsme tuto situaci ustáli celkem dobře, letos se již vracíme k normálnímu stavu.

Dušan Sýkora, předseda představenstva společnosti Reico, na jaře označil tento rok jako překlenovací s optimistickým výhledem na rok 2025 a 2026… Teď je podzim, potvrzuje se to?

Ano, konec roku 2024 již vzbuzuje optimismus. Česká národní banka snížila úrokové sazby několikrát, Evropská centrální banka doposud třikrát. I mezi investory a nájemci cítíme výhled lepších zítřků. Na evropském trhu nemovitostí lze vidět pozitivní nálada, postupně začíná růst obsazenost kanceláří, stavební výroba ve střední Evropě oživuje.

Působíte na nemovitostních trzích střední a východní Evropy, v jaké zemi nyní vidíte investiční příležitosti?

Ano, na trzích CEE jsme etablovaní, v podstatě jsou to naše domácí trhy a koukáme tady na různé investiční příležitosti. Navíc aktuálně pro jeden z našich fondů – RČSLL - aktivně sledujeme situaci i na nemovitostním trhu v Německu, což je jeden z nejrozvinutějších a největších trhů Evropy. Je zde vysoká míra konkurence, jak na straně nabídky investičních příležitostí, tak na straně investorů. Ale snažíme se vyhledat takovou příležitost, která bude pro nás dávat finanční a alokační smysl geograficky i sektorově. Očekáváme, že na tomto trhu budeme i nadále aktivní.

Ovšem německá ekonomika prakticky neroste…

Právě v tom vlastně vidíme ideální okno pro vstup. U německých nemovitostí byla ještě před 18 až 24 měsíci velmi nízká výnosnost z důvodu vysokých cen. Nicméně ceny nemovitostí postupně klesají, v čemž vidíme ideální čas pro vstup na německý trh, což ale neznamená, že to bude jednoduché. Jsem přesvědčen, že i když Německá ekonomika teď není v nejsilnější kondici, nakonec se situace obrátí a na tom se bude dát vytvořit zajímavý výnos.

A i v tomto směru se díváte hlavně na Berlín, nebo sledujete i jiná místa? Protože v Německu se nacházejí velká finanční a obchodní centra, Frankfurt, Mnichov…

Co se týče poptávky po produktu v Německu, tak tam máme vlastně otevřenou pozici jenom pro náš mladší fond, u kterého je jedním z hlavních kritérií dlouhá nájemní smlouva, alespoň 10 let v čase transakce, a zároveň stoprocentní obsazenost. To jsou tedy převážně logistická centra, výrobní areály či hobby markety (sektor DIY). Z toho plyne, že umístnění nemovitostí nemusí nutně být právě v těch největších městech, ale i poblíž hlavních německých tahů či ve středně velkých městech.

Pojďme k dalšímu sousedovi, k Polsku, které naopak poměrně dynamicky roste jako jedna z mála zemí střední Evropy.

Polsko je největší trh v rámci střední a východní Evropy, tudíž poskytuje největší množství investičních příležitostí, nabízí nejvyšší zhodnocení a má dobrou likviditu. Polsko je pro nás velice zajímavé z hlediska geografické diverzifikace, výhodou je to, že zde již působíme, máme s tímto trhem pozitivní zkušenosti a určitě bychom zde znovu rádi investovali. Dovedu si představit rozšíření našeho stávajícího portfolia o jednu či dvě logistické nemovitosti, nebo o hezké dominantní obchodní centrum v zavedené lokalitě. Uvidíme, jaké nemovitosti to nakonec budou. Aktuálně v Polsku vlastníme dvě kancelářské budovy přímo v centru Varšavy, jedno dominantní obchodní centrum v Radomi, které má skvělé výsledky. Dále máme v Polsku dvě velká logistická centra u Krakova, jeden výrobní park a jedno výzkumně-vývojové centrum. U všech těchto industriálních nemovitostí máme stoprocentní obsazenost, což nás samozřejmě těší.

Logistická centra zažívala v nedávné době velký boom, je již na ústupu? Nebo trh ještě není nasycen a vidíte možnost růstu v logistice?

Poptávka po logistických centrech nebo obecně po industriálních nemovitostech je konstantně silná. Navíc v Evropě stále zesiluje tlak na nearshoring, tedy zkracování dodavatelských řetězců, tudíž je poptávka v logistice konstantně silná a časem nadále poroste. Neobsazenost logistických center je ve střední a východní Evropě dlouhodobě velice nízká. Na druhé straně nabídka nových hal není tak dynamická jako poptávka po těchto nemovitostech, proto je zde tlak na růst nájemného. V Česku do toho vstupuje ještě jedna komplikace, a tou je neskutečně dlouhý povolovací proces, jež nabídku volných prostor ještě více snižuje. Takže přetlak na straně poptávky, rostoucí nájmy, to vše láká investory. Zájem je nadále zesilován snižováním úrokových sazeb, které zlevňují financování, a to se začíná promítat do cen nemovitostí.

Není právě délka povolovacího procesu tím hlavním, co Česku nepomáhá?

Ano, přestože jsme křižovatkou střední Evropy, máme blízkost a návaznost na německou ekonomiku a infrastrukturu, tak délka stavebního řízení brzdí české firmy. Rychleji se stavby vyřídí na Slovensku. Polsko má ještě kratší povolovací proces, a navíc i stovky kilometrů nových dálnic. Ve stavebním řízení tedy držíme černého Petra střední Evropy.

Co jiné segmenty nemovitostí na trhu, které zažívají rostoucí trend?

Určitě maloobchodní sektor, ať už retail parky, či obchodní centra. Obchodní centra na rozdíl od jiných typů nemovitostí již překonávají předcovidová čísla. Zvyšuje se návštěvnost, tržby obchodníků a tím i nájmy. My se soustředíme na dominantní obchodní centra ve svých oblastech, například Forum Nová Karolina v Ostravě či Galeria Słoneczna v polské Radomi.

Oživuje také investování do nájemního bydlení, nebo se pletu?

Investice do nájemného bydlení je začínající trend institucionálních investorů v Česku. Ve srovnání s dobou před koronavirem jsou residenční nemovitosti zase dražší, úrokové sazby jsou dnes pořád vysoké, rostou stavební náklady, délka stavebního řízení je dlouhá a vlastní bydlení se stává nedostupným. To vše má vliv na vyšší poptávku po nájemním bydlení a s tím spojený i růst nájmů. To je pro investory samozřejmě lákavá kombinace a domnívám se, že právě proto bude zájem po investicích do tohoto segmentu i nadále růst. A developeři to cítí a jdou tomu naproti. Například v Praze je v současnosti přibližně 2500 nájemných bytů v institucionální správě. Do roku 2030 se očekává, že těch bytů bude v Praze přes 10 tisíc. Z našeho pohledu se tedy v horizontu šesti let jedná o čtyřnásobný nárůst potenciálních investičních příležitostí.

My jsme si tohoto začínajícího trendu vědomí a aktivně se snažíme této příležitosti využít. Děláme pro to konkrétní kroky, máme nastavenou investiční strategii a jsme jeden z prvních institucionálních investorů v Česku, kteří do sektoru nájemného bydlení vstoupili. V létě jsme pořídili první projekt o zhruba 170 nájemných bytech v Praze, přímo u stanice metra Opatov. Byty jsou nyní ve výstavbě a my bychom rádi v podobných akvizicích pokračovali.

Podívejme se na složení vašeho současného portfolia. Jaké byste ho chtěli mít za čtyři, pět let? Mělo by se nějak proměnit? 

V současné době máme dva fondy, první je REICO ČS NEMOVITOSTNÍ (RČSN), což je největší otevřený podílový realitní fond v Česku. Ten má alokaci z 54 % v sektoru kanceláří, přibližně 30 % v maloobchodu, 13 % v logistice a výrobě. Zbytek tvoří nemovitosti typu high street, tedy nemovitosti na hlavních nákupních třídách. V dohledné době budeme chtít ve fondu RČSN zvýšit alokaci v sektoru nájemného bydlení až na 10 %. První projekt jsme už pořídili, ale rádi bychom měli alespoň tři až čtyři nemovitostní projekty tohoto profilu.

Logicky se koláč našeho portfolia bude měnit, nejspíše na úkor kanceláří. Neříkám, že alokaci kanceláří budeme snižovat, ale zatím ji nebudeme rozšiřovat.

Co váš druhý nemovitostní fond?

Ten byl založen teprve před necelými 4 lety, jmenuje se REICO ČS LONG LEASE (RČSLL) a zde máme zhruba 67 % portfolia alokovaného ve výrobě a logistice a 33 % tvoří kanceláře nebo R&D centra. Tento fond se zaměřuje čistě na investiční příležitosti s dlouhodobými nájemními smlouvami (typicky 10 a více let) s ekonomicky velmi silnými nájemci, kteří jsou nějakým způsobem spjatí s danou lokalitou, 100% obsazenost, zajištěný nájem a nízký počet nájemců v budově. Průměrnou délku nájemní smlouvy máme přes 14 let, což je nejvíce v rámci nemovitostních fondů Česku. Dlouhé nájemní smlouvy bychom chtěli i nadále udržovat, protože tím u fondu minimalizujeme riziko. Pracujeme na nákupu dalších nemovitostních tříd kvůli diverzifikaci, například v sektoru maloobchodu či hobbymarketů. Tento fond je ovšem otevřen i alternativním investicím, například do vzdělávacích center. RČSLL je v náběhové křivce, takže se budeme zaměřovat na výstavbu solidního portfolia nemovitostí a diverzifikace s tím jde ruku v ruce.

Spravujete aktiva ve výši 38 miliard korun, s tím souvisí leverage, tedy zadlužení investičního fondu. Kolik procent aktiv ve vašich fondech je kryto úvěry a kolik vklady od klientů?

RČSN má aktuálně zadlužení 41 %, což není nejméně ze všech fondů, ale jiné nemovitostní fondy mají leverage až kolem 48 %, takže u tohoto fondu jsme někde v rámci českého průměru. U RČSLL je leverage 0 %. Fond tedy nemá žádný externí úvěr.

Bude se tento poměr nějak měnit?

To uvidíme podle ceny peněz a aktuálního objemu kapitálu ve fondech. U RČSLL určitě plánujeme využít pákového efektu, ale až potom, co se zlevní financování. 

V současné době se řeší Green Deal, jak dopadá na investice v nemovitostech? Stanovuje nějak mantinely vašeho investování? 

My Green Deal bereme velmi vážně. Myslím, že jsme první fond v Česku, který byl označen jako „Financial Product Light Green“. K udržitelnosti se hlásíme dlouhodobě a pro ESG (zkratka Environmental, Social and Governance, pozn. red.) agendu máme interní tým specialistů. V praxi to znamená, že se nemovitosti snažíme pořád vylepšovat a udržovat ve výborném stavu. 

Pěkným měřítkem je například průkaz energetické náročnosti budovy, v současnosti jsou naše budovy v průměru hodnoceny jako A− či B+. Ale nechápejte to jako nařízení „ze shora“, samotní nájemci zkrátka chtějí být v energeticky udržitelných budovách a často požadují průběžné investice do jejich udržitelnosti. My tedy aktuálně investujeme např. do fotovoltaických elektráren, které umisťujeme na střechy budov či na parkoviště, investujeme do tepelných čerpadel, nakupujeme elektřinu z obnovitelných zdrojů. Navíc tyto hodnoty bedlivě sledují banky, které to zohledňují při cenotvorbě a během životnosti úvěru.

Investice tímto směrem nejsou jednoduché, naopak je to složitá a nákladná záležitost. Ale podle nás je to prospěšná věc pro nájemníky i naše podílníky.

Budete se zaměřovat i na další země střední a východní Evropy, třeba Rumunsko a Maďarsko? Nebo už jsou pro vás příliš geograficky či kulturně vzdálené?

Naše portfolio je výborně vybalancované kolem Česka, jsme korunový fond, který sídlí v Česku. I z toho důvodu je naší strategií mít majoritní podíl fondu, či alespoň polovinu investic v České republice. Aktuálně máme 56 % investic v Česku, 31 % v Polsku a zbývající část na Slovensku. Z tohoto úhlu pohledu vnímáme naši geografickou diverzifikaci jako výbornou. Co se týče Rumunska, tak na něj strategii zatím nemáme, protože jsme spíše konzervativní fond. A Rumunsko, přestože zde vidíme zajímavé obchodní příležitostí, je stále považováno za tzv. emerging market, tedy rozvíjející se trh. Pro Maďarsko strategii máme, ale aktivně tam příležitosti zatím nezvažujeme.