Smluvní pokuty v nájemních smlouvách na byt nebo dům jsou už zase přípustné. Za jakých podmínek?

Smluvní pokuta je peněžitá sankce za porušení povinnosti vyplývající ze smlouvy. Slouží k zajištění plnění závazků (povinností) vyplývajících ze smluv. 

Když začal platit současný, tehdy zbrusu radikálně nový občanský zákoník, pro nájemní smlouvy na užívání bytu nebo domu k bydlení předepisoval, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Byla to tzv. zakázaná ujednání. Na to zareagovaly soudy řešící spory nájemců a pronajímatelů, které neuznaly jako platné a závazné ani dohody o smluvních úrocích ve výši nad rámec úroků zákonných, jak vyhodnotila soudní rozhodovací praxi v právnickém periodiku právnička Jana Mlýnková. Dohodou o vyšších smluvních úrocích třeba z dlužného nájemného, než jsou úroky zákonné, by totiž bylo možno obcházet zákaz smluvních pokut v nájemních smlouvách. Namísto smluvních pokut by nájemci platili za porušení svých povinností vyšší smluvní úroky.

Původní ochrana nájemců v novém občanském zákoníku byla přepjatá. Všeobecně se hodnotí, že nájemce je slabší stranou smluvního vztahu, jenomže takový neplatič, nebo dokonce někdo, kdo ničí byt a nehodlá se vystěhovat ani po uplynutí výpovědní doby, resp. ani po výstraze a následné výpovědi bez výpovědní doby, může pronajímatelům přidělat značné problémy. Pak je možná tou slabší stranou pronajímatel, který narazil na problematického nájemníka.

Smluvní pokuty jsou dovoleny, ale nepřiměřené povinnosti jsou stále zakázány

Od 1. července 2020 došlo ke změně, když byl vypuštěn zákaz smluvních pokut v nájemních smlouvách. O zakázaných ujednáních v nájemních smlouvách platí jen to, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Pro praxi to znamená mnohé. Nájemcům nelze ukládat nepřiměřené povinnosti, třeba povinnost uvést byt při skončení nájmu do stoprocentního bezvadného stavu bez ohledu na přiměřené opotřebení v důsledku jeho řádného užívání. 

Hlavně jde o to, že smluvní pokuty nemohou být nepřiměřené, a to jak okolnostem (nemohou být ukládány za nepatrné, zanedbatelné, nevýznamné porušení povinností nájemce), tak co do své výše. Současně podle jiného paragrafu občanského zákoníku platí, že smluvní pokuta společně s jistotou (kaucí) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. 

Maximum pro smluvní pokuty a kauci je dohromady trojnásobek měsíčního nájemného

Pronajímatel si proto musí vybrat, jestli celková smluvní pokuta nebo jednotlivé dohodnuté smluvní pokuty budou dohromady do výše trojnásobku měsíčního nájemného, nebo bude raději požadovat kauci ve výši trojnásobku měsíčního nájemného.

Uvážíme-li, jaký dluh na nájemném ve spojení s hodnotou škod na bytě může nájemce způsobit pronajímateli, je toto omezení poměrně dost přísné ne vůči nájemci, ale právě naopak vůči pronajímateli. Pro pronajímatele je určitě lepší uvedený limit využít pro kauci, protože smluvní pokutu by musel následně soudně vymáhat.

Tam, kde je nabídka nájemních bytů vyšší než poptávka po nich, nebo prostě není možné sehnat seriózního nájemce, který je schopen složit kauci ve výši trojnásobku měsíčního nájemného (v chudších regionech ČR, kde lidé vydělávají méně), může být výše kauce a výše smluvní pokuty kombinována, jak ostatně předvídá i občanský zákoník.

Tip: Příspěvek na bydlení se některým lidem zvýšil. O kolik?

Neschopnost nájemce složit plnou kauci lze kompenzovat dohodou o smluvní pokutě

Vysoké jistoty požadované pronajímateli narážejí na skutečnost, že velké množství nájemců nemá k dispozici požadovanou částku. V současné době, kdy mají pronajímatelé možnost požadovat smluvní pokutu, mohou snížit požadovanou výši jistoty a nahradit ji v rozsahu snížení jistoty sjednáním smluvní pokuty. 

Rozdíl mezi smluvní pokutou a kaucí spočívá v tom, že smluvní pokuta má sankční charakter a pronajímateli v případě porušení utvrzené povinnosti nájemcem vznikne nárok na úhradu smluvní pokuty, přičemž není rozhodující, zda vznikla pronajímateli škoda, zatímco jistota slouží pronajímateli pouze k uspokojení toho, co mu nájemce z nájmu dluží, tedy v případech, kdy pronajímateli vznikla škoda, vysvětluje právnička Jana Mlýnková v odborném periodiku pro advokáty.

Nicméně stále je tu problém s podstatnou nevýhodou smluvní pokuty oproti kauci, a tou je nutnost jejího případného vymáhání, které může být složité, nákladné a zdlouhavé.

Vypočítejte si výši příspěvku na bydlení pro rok 2025

Jak k porušení povinnosti nájemce, tak dohodě o smluvní pokutě muselo dojít 1. 7. 2020 a později, jinak neplatí

Nárokovat si smluvní pokutu mohou pronajímatelé pouze v případě porušení povinnosti, ke kterému došlo až od 1. července 2020, a to na základě nově sjednané nájemní smlouvy nebo dodatku k ní uzavřenému od 1. 7. 2020 a později.

Je to důsledkem toho, že smluvní pokuty jsou v nájemních smlouvách povoleny až od novelizace občanského zákoníku provedené právě od 1. července 2020. Nestačí tedy, že k porušení povinnosti nájemce kryté a utvrzené smluvní pokutou došlo od tohoto data. Právě i 1. 7. 2020 nebo později musí být smluvní pokuta dohodnuta, protože dřívější ujednání o ní je neplatné, resp. nicotné, protože šlo do té doby o zakázané ujednání.

Čtěte také:

Kdy a jak správně odečítat stavy elektroměrů a plynoměrů?

Nestíháte dokončit stavbu financovanou hypotékou? Co na to banky?