Vypnout vodu nebo elektřinu? Jak může pronajímatel vymáhat dlužné nájemné

Možnosti pronajímatelů, jak se bránit v případě, že jim nájemce dluží na nájmu, udává občanský zákoník. Někdy se však pronajímatelé uchýlí k takovému postupu, který je v rozporu se zákony. Kterých činů by se měli pronajímatelé vyvarovat?

Přerušení dodávek energií

V situaci, kdy nájemce dluží na nájemném, nemůže pronajímatel přistoupit k tomu, že nájemníka odpojí od všech služeb, které s bytem souvisejí.

„Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu,“ stojí v § 2247, odst. 2. občanského zákoníku. Pokud by k takovému chování pronajímatel přistoupil, mohlo by to vést k podání žaloby ze strany nájemce a dalším sporům.

Přerušení potřebných služeb je v rozporu rovněž s § 2205 o. z., ve kterém nalezneme, že pronajímatel musí nájemci zajistit nerušené užívání věci po dobu nájmu.

Případem odpojení nájemníka od služeb se v minulosti zabýval také Nejvyšší soud, který v rozsudku uvedl, že poskytování nezbytných služeb podle § 2247 nelze podmiňovat tím, že nájemce řádně platí nájem.

„Pronajímatel nemůže podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce, tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb. V případě, že nájemce neplní svou povinnost platit zálohy (a vyúčtování) na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat a může případně dát nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování jeho povinností,“ uvádí v rozsudku (sp. zn. 26 Cdo 3535/2022) Nejvyšší soud.

Tip: Příspěvek na bydlení se letos některým lidem zvýšil. O kolik?

Nepřípustné jsou i některé další činy ze strany pronajímatele:

• Vyhrožování nájemci
• Vniknutí do nemovitosti
• Výměna zámku
• Násilné vystěhování nájemníka

Okamžitá výpověď z nájmu 

Pronajímatel má právo dát nájemci okamžitou výpověď, avšak až po třech nezaplacených nájmech. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, uvádí občanský zákoník v § 2291. Výpověď může dát nájemci i dříve, avšak s klasickou tříměsíční výpovědní lhůtou.

Před okamžitou výpovědí musí pronajímatel nájemce písemně vyzvat k tomu, aby dlužné nájemné zaplatil. Pokud by výzvu nájemci nezaslal, výpověď by poté byla neplatná. „Nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží,“ uvádí občanský zákoník.

Tip: Můžete dát výpověď z nájmu, pokud je nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou?

Pronajímatel musí do výpovědi uvést, že má nájemník právo nechat výpověď přezkoumat soudem

Povinností pronajímatele je do výpovědi zahrnout informaci, že má nájemce právo podat návrh soudu na přezkoumání výpovědi. Soud poté přezkoumá, zda je výpověď oprávněná. Návrh může nájemce podat nejpozději do 2 měsíců od doručení výpovědi. 

Kdy nejpozději musí nájemce byt opustit?

Pokud pronajímatel splnil zákonem dané podmínky, tedy zaslal nájemci výzvu k úhradě dlužného nájemného a následnou výpověď, musí nájemce opustit bydlení nejpozději do jednoho měsíce od doručení výpovědi, a to i v případě, že požádal soud o přezkum výpovědi.

Co dělat, když se nájemce vystěhovat nechce ani měsíc po doručení výpovědi?

Ne všichni nájemníci jsou však ochotni se nejpozději do jednoho měsíce vystěhovat. V takovém případě je nutné obrátit se na soud.

Nejdříve by měl pronajímatel nájemci zaslat předžalobní výzvu, ve které nájemce informuje o tom, že pokud bydlení do určitého data neopustí, bude na něj podána žaloba na vyklizení bytu. „Předžalobní výzvu je třeba zaslat nájemci nejméně 7 dnů před podáním žaloby, a to na adresu uvedenou v nájemní smlouvě, případně poslední známou adresu nájemce,“ uvádí na svých webových stránkách Ministerstvo pro místní rozvoj. Pokud by předžalobní výzva podaná nebyla, bude muset náklady na soudní řízení zaplatit pronajímatel, a to i v případě vítězství v soudním sporu.

K podání žaloby a následnému zastupování u soudu je lepší vybrat vhodného advokáta, přesto se může pronajímatel zastupovat i sám.

Pokud pronajímatel splnil všechny zákonné povinnosti, rozhodne soud v jeho prospěch. Avšak nájemce se může bránit odvoláním a tím celý soudní proces zdržovat.

Pokud soud rozhodne ve prospěch pronajímatele a nájemce se do doby stanovené soudem ani tak neodstěhuje, podá pronajímatel žalobu na vyklizení bytu.

Soud poté informuje pronajímatele i nájemce 15 dnů předem, kdy bude vyklizení nemovitosti provedeno. Exekutor poté za spoluúčasti policie vejde do bytu a postará se o to, aby z prostoru byly odstraněny všechny věci patřící nájemci a případně dalším členům jeho rodiny a vykáže z prostoru všechny osoby, které se tam zdržují neoprávněně. Více o postupu vyklizení se můžete dozvědět ve stanovisku Ministerstva spravedlnosti.

Čtěte také: 

Lze nájemci zakázat kouření v bytě a na balkoně? Názory odborníků se liší

Dědici musejí platit nájemné za byt i po smrti nájemce. Co udělat, aby platili co nejméně?

Nejčastější problémy s dodavateli energií: Nevrácení přeplatků a přemrštěné sankce