Jak správně ocenit nemovitost? Realitní makléř vysvětluje klíčové faktory

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti závisí na jejím typu. Pokud se zaměříme na základní kategorie – byt, rodinný dům a pozemek – každá z nich má svá specifika. Nejkomplexnější ocenění vyžadují rodinné domy, jelikož zahrnují širší spektrum faktorů, včetně technického stavu, který si mnohdy žádá detailnější znalosti stavebnictví. Mezi základní oceňovací metody patří nákladová, výnosová a porovnávací metoda. Právě posledně jmenovaná se aktuálně používá nejvíc. Pro účely tohoto rozhovoru necháváme stranou oceňování komerčních nemovitostí, které podléhají odlišným kritériím.

Na dotazy spojené s postupem při oceňování nemovitostí odpovídal pro redakci Finance.cz Martin Kovář, realitní makléř ze společnosti Explicit Reality.

Martin Kovář, realitní makléř (zdroj: Martin Kovář, publikováno se souhlasem)

Jak dlouho trvá celý proces určení hodnoty nemovitosti? Je potřeba během procesu spolupracovat s vícero odborníky či úřady?

Aby měl odhad nemovitosti relevantní vypovídající hodnotu, je nutné mu věnovat dostatečný čas, který se obvykle pohybuje do 3 hodin, když člověk disponuje potřebnými zkušenostmi. U bytů ve větších městech lze využít specializované oceňovací softwary, jako jsou CEMAP, VALUO nebo HYPOX, které poskytují poměrně přesné výsledky. Naopak u rodinných domů s pozemkem ve venkovských lokalitách je situace složitější, neboť do ocenění vstupuje více proměnných. V rámci odhadu nemovitosti je občas nutné konzultovat záležitosti s advokátní kanceláří, katastrálním úřadem, obecními a stavebními úřady či odborníky ze stavebnictví.

Požadují majitelé spíše vyšší částky za nemovitosti, než je jejich skutečná cena, nebo spíše své nemovitosti podhodnocují?

Majitelé nemovitostí mají často tendence požadovat cenu nad reálnou tržní hodnotu. Běžnou chybou je, že se při určování ceny orientují podle nabídkových cen na inzertních portálech, aniž by zohlednili klíčové faktory, jako je technický stav nemovitosti, délka inzerce či aktuální situace na realitním trhu. Nabídková cena však nemusí odpovídat skutečné prodejní ceně – například při koupi bytu jsem si osobně vyjednal slevu 200 000 Kč, což se v inzerci neprojeví. Reálné transakční ceny lze ověřit v katastru nemovitostí.

Tip: Jak zjistit, za kolik byla prodána nemovitost? Provedeme vás krok za krokem

Zásadní roli hraje lokalita

Které faktory nejvíce ovlivní cenu nemovitosti?

Při výběru nemovitosti hraje zásadní roli lokalita. Dispozici bytu lze upravit, rodinný dům lze přestavět nebo zbourat, avšak lokalitu změnit nelze. Právě umístění nemovitosti ovlivňuje její hodnotu nejvýrazněji a má současně klíčový vliv na budoucí zhodnocení investice. Dalším významným faktorem je technický stav nemovitosti. Ceny stavebních materiálů i práce v posledních letech neustále rostou, což prodražuje rekonstrukce. U středně velkého bytu je třeba počítat s náklady na kompletní rekonstrukci v rozmezí 600 000 až 800 000 Kč, zatímco u rodinného domu se průměrné náklady pohybují mezi 3 až 5 miliony korun.

Proč by majitelé měli nechat odhad ceny nemovitosti na realitní kanceláři? Kdo se kromě realitek rovněž zabývá odhadem ceny nemovitosti?

Primárně je nezbytné jasné definování pravidel a podmínek spolupráce, z nichž by mělo být zřejmé, že cílem realitní kanceláře je prodat nemovitost za maximálně dosažitelnou cenu. Podobně jako u oprav automobilu – můžete se do opravy pustit sami, nebo využít služeb odborného autoservisu. Jaký bude výsledek? Oceňování nemovitostí se dále věnují certifikovaní odhadci, soudní znalci či specializované odhadní portály.

Jaké podklady by si majitelé nemovitostí měli před příchodem makléře připravit?
Čím více relevantních informací poskytnete, tím přesnější bude výsledné ocenění. Ideálně byste měli mít k dispozici údaje o spotřebě energií, poplatcích či nákladech a stavební dokumentaci.

Jaký typ nemovitosti aktuálně chtějí zákazníci nejvíce oceňovat? Jsou to rodinné domy, nebo byty?

V současné době tvoří byty větší polovinu oceňovaných nemovitostí, a to díky jejich vyšší likviditě ve srovnání s rodinnými domy. Jsou atraktivní nejen pro individuální bydlení, ale i jako investiční příležitost. Z tohoto důvodu se často stávají předmětem zájmu investorů a spekulantů, včetně tzv. flipperů, kteří se zaměřují na rychlé nákupy, renovace a následné prodeje se ziskem.

Setkal jste se za svoji realitní praxi s nějakým netradičním případem?

Za pozornost stojí případ, kdy menší část rodinného domu zasahovala na cizí pozemek o rozloze 6 m², přičemž tento pozemek byl ve vlastnictví cca 200 různých osob. Další obdobný případ nastal v původní zástavbě, kdy při zápisu do katastru nebyly jednotlivé pozemky u rodinných domů samostatně vymezeny, a vznikla tak jedna rozsáhlá parcela. V průběhu let došlo k několika dědickým řízením, v jejichž důsledku se na tomto území nacházelo přibližně šest rodinných domů, avšak celý okolní pozemek zůstával ve spoluvlastnictví přibližně 22 osob s různými podíly, což značně komplikovalo jakékoliv majetkoprávní vypořádání. V praxi to znamená, že pravděpodobnost dosažení konsenzu mezi všemi spoluvlastníky je minimální, což výrazně snižuje tržní atraktivitu přilehlých nemovitostí a v mnoha případech je činí obtížně prodejné až téměř neobchodovatelné.

Jaká je průměrná doba prodeje nemovitosti od zveřejnění inzerátu?

Pokud je prodejní cena správně stanovena, průměrná doba prodeje se pohybuje do dvou měsíců. Statistické údaje naznačují, že pokud se nemovitost neprodá do dvou měsíců, její atraktivita klesá. V takovém případě hrozí, že se zařadí mezi obtížně prodejné nemovitosti („ležáky“), což často vede buď k nutnosti výrazné cenové korekce, nebo k úplnému neúspěchu při prodeji.

Tip: Prodali jste dům? Jak danit prodej a kdy ho musíte dát do daňového přiznání

Víc zájemců zvyšuje cenu, ale desítky poptávek kvůli nízké ceně také nejsou ideální

Mohou marketingové nástroje pomoci dosáhnout vyšší prodejní ceny?

Pokud máte na jednu cihlu pouze jednoho zájemce, vaše možnosti cenové manipulace jsou omezené. Naopak, pokud o tutéž cihlu projeví zájem osm kupujících a jsou přesvědčeni, že právě tato je nejlepší, vytváří se zcela odlišná situace. Právě k tomuto efektu slouží marketingové nástroje – cíleně zvyšují poptávku, což v důsledku vede k vyšší prodejní ceně. Proto je správná prezentace nemovitosti klíčovým faktorem úspěšného prodeje.

Jaké chyby se při stanovování ceny nemovitosti nejčastěji dělají?

Pokud je nabídková cena nemovitosti příliš nízká, může se stát, že obdržíte desítky poptávek, což často vede k neefektivnímu prodejnímu procesu. Nejčastějším problémem bývá opačná situace, kdy realitní makléř ve snaze získat zakázku nebo z důvodu nedostatečné analýzy stanoví cenu příliš vysoko. Pokud makléř s prodávajícím předem nenastaví strategii pro případ nízkého zájmu, prodej se může protáhnout a vést k frustraci obou stran. Není nic horšího, než když prodávajícímu původně sdělíte, že jeho nemovitost lze prodat za 5 milionů korun, a následně, bez předchozího upozornění, přijdete s realitou, že maximální dosažitelná cena je například o 800 000 Kč nižší.

Proč je u některých inzerátu „cena na vyžádání“?

Existuje několik důvodů, proč nemusí být prodejní cena nemovitosti zveřejněna. Může se jednat o strategické rozhodnutí vlastníka, který si přeje zachovat diskrétnost. Ve většině případů však jde o tzv. testování trhu ze strany realitního makléře, jehož cílem je analyzovat reakce potenciálních zájemců a lépe nastavit prodejní strategii.

Naceňovací software nemusí vždy poskytnout relevantní výstup, zejména pokud nemovitost nelze jednoduše porovnat s jinými. I když lze cenu stanovit na základě různých metod, jako jsou nákladová nebo výnosová analýza, klíčovým faktorem zůstává odborný odhad realitního makléře. Ten vychází nejen z analytických dat, ale především ze znalosti trhu, zkušeností a schopnosti správně interpretovat dostupné informace.

Čtěte také:

Cesta k vlastnímu bydlení? Rodiče berou budoucnost dětí do vlastních rukou

Smluvní pokuty v nájemních smlouvách na byt nebo dům jsou už zase přípustné. Za jakých podmínek?

Pronajímáte turistům byt či chalupu? Může se vás týkat registrace v systému eTurista a obecní regulace