Daně a jak na ně

Vlastnictví nemovitosti i nakládání s ní je vázáno a svázáno množstvím daňových omezení, ale paradoxně i několika výhodami. Máte vlastní byt? Určitě se v následujících řádcích najdete.

Prvním problémem, který vyvstane po rozhodnutí o pořízení nemovitosti, je způsob financování. Roky nedávno minulé se vyznačovaly příznivou nabídkou úvěrů určených k zaplacení bydlení. Ať už se jednalo o hypoteční úvěry či úvěry ze stavebního spoření, jedno měly společné - nízké úrokové sazby. Dobrých podmínek využila nejedna domácnost, což nám potvrzují i statistiky, v nichž hypoteční úvěry patří mezi položky s nejvyšším tempem růstu.
Podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj banky poskytly za devět měsíců loňského roku přes 50 000 hypoték v celkové výši 92,4 miliardy korun, zatímco ve stejném období roku předcházejícího to bylo necelých 37 000 hypoték za 65,9 miliardy korun. I přesto, že v letošním roce můžeme očekávat zvýšení sazeb Českou národní bankou, což znamená i hrozbu zvýšení sazeb úvěrů, silná konkurence panující mezi finančními institucemi nedovolí výraznější nárůst úrokových měr.

Úroky z hypoték v roce 2007

Jedním z těchto nástrojů státní podpory jsou i odpočty úroků z hypoték. Novelizace zákona o daních z příjmů v roce 1998 umožnila fyzickým osobám, které mají sjednaný úvěr na financování bytových potřeb, odečíst si ze základu daně zaplacené úroky, a to až do výše 300 000 korun ročně. Odečet si může přitom uplatnit osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy. Také další novela zákona, která nabyla účinnosti od prvního ledna loňského roku, přinesla některé změny. Základní novinkou bylo zrušení nezdanitelných částí základu daní. Ty byly nahrazeny takzvanými. slevami na dani. V této souvislosti bylo nutné při výpočtu záloh na daň z příjmů zaměstnanců zrušit odpočet všech nezdanitelných částí základu daně, které se uplatňovaly měsíčně včetně 1/12 předpokládaného ročního úroku z úvěrů použitých poplatníkem na financování bytových potřeb. Ponechání jedné měsíční nezdanitelné částky by výpočet zálohy velice zkomplikovalo. Ke zrušení tohoto odpočtu vedla zákonodárce mimo jiné skutečnost, že stanovení její předpokládané výše bylo pro zaměstnavatele problematické. Nezdanitelnou částkou totiž nebyla nikdy předpokládaná výše úroků, ale vždy jen skutečně zaplacené úroky. Proto pak zaměstnavatelé museli vždy po uplynutí zdaňovacího období u každého zaměstnance zpětně porovnávat výši uplatněných úroků při výpočtu záloh s částkou úroků skutečně zaplacenou v tomto roce. Případné rozdíly na zálohách vzniklé uplatněním nesprávné výše předpokládaných úroků u zaměstnanců pak bylo třeba srážet ze mzdy (u úvěrů ze stavebního spoření). Zaměstnanci, kteří měli sjednané hypoteční úvěry, měli právě z tohoto důvodu po uplynutí zdaňovacího období povinnosti podávat sami daňové přiznání, což mnohdy vyžadovalo pomoc odborníka a další zbytečné náklady navíc. Nově si všechny nezdanitelné části základu daně za podmínek stanovených v § 15 zákona uplatní zaměstnanci pro snížení základu daně až po uplynutí zdaňovacího období a zaměstnanci si zaplacené úroky z hypotečních úvěrů budou moci nově uplatnit v žádosti o roční zúčtování záloh u svého zaměstnavatele, tj. nebudou muset z toho titulu podávat přiznání jako doposud. Uplatňování tohoto nového postupu znamená také to, že zaměstnanci budou přes rok platit relativně vyšší zálohy na daň. V ročním vyúčtování však dojde k odečtení úroků od základu daně a projeví se to přeplatkem daně. Jak vysoký tento přeplatek bude, závisí na výši daňového základu. Progresivní způsob výpočtu daně neumožňuje jednoduše vypočítat přesnou výši daňové úspory.

Daň z nemovitosti

K nemovitostem se dále vztahuje hned několik skupin daní. Kromě již zmíněných daní z příjmů jsou to především daně majetkové.
Nejdříve se zmíníme o dani z nemovitostí. Tato daň se dělí na daň z pozemků a daň ze staveb. S účinností od letošního roku dochází k některým změnám v zákoně č. 338/1992 Sb. Většina novinek byla do zákona zabudována z důvodu přijetí nového stavebního zákona. První významnější změna se týká vymezení pojmu stavební pozemek a předmětu daně ze staveb. Upřesnění těchto pojmů si vyžádalo nové znění stavebního zákona, podle něhož se rozšiřuje okruh staveb a stavebních prací, které nebude třeba povolovat ani ohlašovat. Současně bude k některým stavbám stačit pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Další novinkou je, že většina staveb se obejde bez kolaudace.
Postačí pouze oznámení stavebnímu úřadu o záměru začít stavbu užívat.
Podle platné legislativy dani z pozemků podléhají pozemky, které jsou k 1. lednu zdaňovacího období evidovány v katastru nemovitostí bez ohledu na jejich skutečné využívání. Výjimkou je pouze stavební pozemek, který se vymezuje odlišně od druhu pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, jež se po dokončení stane předmětem daně ze staveb. Pro všechny poplatníky daně se vztahuje povinnost podat daňové přiznání. To se musí podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období, takže většina z vás má tuto povinnost pravděpodobně už za sebou. Daňové přiznání se ovšem nepodává, pokud jej poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích obdobích a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodujících pro vyměření daně. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daňové přiznání poplatník podává za zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu.

Čekání na vklad do katastru

V případě, že byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a do konce ledna nebylo rozhodnuto, je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.
Zjistí-li poplatník chybu v již podaném daňovém nebo dílčím daňovém přiznání ještě před uplynutím lhůty pro jeho podání, může poplatník podat opravné daňové přiznání, které se použije pro vyměřovací řízení a k přiznání předchozímu se nebude přihlížet. Zjistí-li poplatník po uplynutí lhůty pro podání přiznání, že jeho daňová povinnost má být podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vyšší, než jak uvedl v daňovém přiznání na toto zdaňovací období, nebo vyšší než jeho poslední známá daňová povinnost, je povinen předložit do konce měsíce následujícího po tomto zjištění dodatečné daňové přiznání. Za pozdní podání daňového přiznání může správce daně zvýšit daň až o 10 %.
Přiznání k dani z nemovitosti se podává na finanční úřad, v jehož obvodu místní působnosti se nemovitost nachází. Vždy je dobré tento úřad navštívit a získat správné informace pro vyplnění přiznání (ceny zemědělské půdy, výši koeficientu obce atd.). Při vyplňování přiznání budete potřebovat doklad o vlastnictví nebo o jiném právním vztahu k přiznávané nemovitosti (výpis z katastru, kupní smlouva), dále také například stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí.

Daň z převodu nemovitostí

Při prodeji nemovitosti se nevyhnete dani z převodu nemovitostí. Předmětem daně je úplatný převod nebo přechod vlastnictví. Osobou, která je povinna podat přiznání a platit tuto daň, je prodávající. Kupující je ručitelem.
Základem daně z převodu nemovitostí je cena kupní nebo cena dle znaleckého posudku. Do daňového přiznání se přitom uvádí vždy vyšší z nich. Daň je zapotřebí vypočítat a zaplatit ve lhůtě pro podání přiznání. Ta je tříměsíční a plyne od měsíce, v němž nastala zákonem stanovená událost. Především se jedná o zápis do katastru nemovitostí. Další podmínky naleznete v zákoně č. 357/1992 Sb § 21 odst. 2 písm. a až d. Daň činí 3 % ze základu daně.
Při prodeji je nutné dbát, zda se na vás nebude vztahovat i nutnost zaplatit daň z příjmů. Předmětem této daně je příjem z prodeje vlastní nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru. Přiznat a následně i zaplatit daň je povinen prodávající.
Základem daně z příjmů je opět prodejní cena snížená o náklady s tímto příjmem souvisejícím, tedy o pořizovací cenu, poplatky za notáře, advokáta, správní poplatky, znalecký posudek, náklady na údržbu, zvýšení hodnoty nemovitosti atd. V případě, že se jedná o nemovitost zděděnou či darovanou, výdajem je cena zjištěná pro účely daně dědické nebo darovací. Příjmy z prodeje nemovitosti patří mezi ostatní příjmy dle § 10 zákona o daních z příjmů. Výše zaplacené daně pak závisí na výši vašich ostatních příjmů a daňovém pásmu, do kterého se dostanete.
Naštěstí zákon vymezuje poměrně velkou skupinu lidí, jichž se tato povinnost netýká. Podmínkou pro uplatnění osvobození dle § 4 zákona 586/1992 Sb. je bydliště prodávajícího v předmětné nemovitosti po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. V případě, že by prostředky získané prodejem byly použity na bytové potřeby, není nutné splnit dvouletou podmínku. Není přitom důležité mít nahlášené trvalé bydliště, prodávající však musí jiným způsobem prokázat, že v daném domě bydlel.
Pokud nesplňujete výše uvedené podmínky, příjem z prodeje bude osvobozen v případě, že uplyne pětiletá lhůta mezi nabytím a prodejem nemovitosti. Jedná-li se o nemovitost, byt či nebytový prostor nabytý dědictvím v řadě přímé nebo manželem, zkracuje se lhůta o dobu, po kterou předmětná stavba byla v majetku zůstavitele (viz § 4 odst. 1, písm. b).

Dědictví a dar

Nakonec ještě nesmíme zapomenout na daně, které se primárně nevážou pouze na nemovitosti, ale jsou mnohdy vztahovány právě na ně. Jedná se o daň darovací a dědickou.
Často stojíme před otázkou, zda je výhodnější nemovitost prodat, nebo darovat. Jak již bylo zmíněno, při prodeji máme povinnost zaplatit daň z převodu nemovitostí, která činí 3 % ze základu daně. V případě darování se nevyhnete dani darovací. Sazby této daně jsou odstupňovány dle příbuzenského vztahu k dárci a výše základu daně. Proto nelze jednoznačně určit, co je výhodnější, a je vždy nutné pečlivě prostudovat zákon, kde zjistíte, jak vysoké procento se na vás bude vztahovat. Stejné je to i u daně dědické, kde jsou však příbuzní v řadě přímé a manželé úplně osvobozeni od placení této daně.

Přehled daňových zákonů vztahujících se k nemovitostem
586/1992 Sb. o daních z příjmů,
338/1992 Sb. o dani z nemovitostí,
357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

O autorovi| TEXT: Nadja Fehimovič, www.finance.cz