Stavíme s hypotékou

Zatímco koupě bytu, či již postaveného domku je z pohledu vyřízení hypotéky relativně snadnou záležitostí, u stavby domku se celá situace poněkud komplikuje, a to zejména v případě že žadatel o hypotéku nemá čím ručit. Ovšem takových lidí není zrovna málo a situace má samozřejmě několik možných řešení. Záleží vždy na konkrétní situaci daného žadatele - někdo vlastní pozemek, jiný má naspořenu nějakou tu hotovost, další má uzavřenu smlouvu o stavebním spoření či přiklepnut úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení. Podívejme se tedy na jednotlivé situace blíže.

Žadatel, který má čím ručit

Vlastní nemovitost (dům či byt) - To je zdaleka nejjednodušší situace. Záleží ovšem na tom, jakou hodnotu ona nemovitost, kterou budete za hypotéku ručit má. Hypoteční banky dnes bez problémů poskytují úvěry až do 100% hodnoty zastavené nemovitosti. Nejvýhodnější z pohledu výše úrokových sazeb a tedy i výše celkových nákladů na hypotéku je úvěr do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Aby vám banka takový hypoteční úvěr poskytla musí mít vaše nemovitost (či více nemovitostí, viz dále) hodnotu minimálně 142,85 procent z požadované výše hypotéky. Za hypotéku je možné ručit i více než jednou nemovitostí. Pokud poté splatíte příslušnou část hypotéky, tak aby za ní bylo možné ručit jen jednou nemovitostí, je možné druhou nemovitost ze zástavy vyvázat.

Stavební pozemek - Podle Občanského zákoníku je nemovitost definována jako pozemek a stavba spojená se zemí pevným základem. Za hypotéku tedy můžete ručit i pozemkem. Důležité je, aby tento pozemek byl na základě platného územního rozhodnutí určen k výstavbě. Banka vám poté poskytne hypotéku dle odhadní ceny pozemku. Za tyto peníze je možné již začít realizovat stavbu dovést do takového stavu, aby ji bylo možné zapsat do ji katastru nemovitostí jako rozestavěnou stavbu. Zákon číslo 344/1992Sb., o katastru nemovitostí, ve znění zákona číslo 89/1996Sb. říká, že rozestavěnou budovou se rozumí budova v takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží – v praxi to znamená výšku zdí alespoň do 90 cm výšky. Poté odhadce nemovitost znovu ohodnotí a banka vám uvolní další peníze na pokračování stavby. Takto je možné pokračovat dále až do úplného dokončení celé stavby. Je však důležité si uvědomit, že každý odhad nás bude stát kolem 3.000 korun.

Žadatel, který nemá čím ručit

Nemovitost ve vlastnictví třetí osoby – Pokud sami nevlastníte nemovitost, jíž by bylo možné za hypotéku ručit je možné ručit i nemovitostí v osobním vlastnictví jiné osoby. Jedinou podmínkou, kterou banky u zastavené nemovitosti vyžadují je, že musí být v ČR. Nejčastěji je možné zastavit nemovitost příbuzného či známého. Tuto nemovitost je možné po dostavění vlastního domku ze zástavy vyvázat a zastavit vlastní domek. Tato operace bývá zpoplatněna poplatkem za změnu smlouvy, tedy procentem z aktuálního zůstatku hypotéky – např. Česká spořitelna má tento poplatek ve výši 0,2 % aktuálního zůstatku, minimálně 1000 Kč a maximálně 3000 korun.

Předhypoteční úvěr – Úvěr s tímto názvem u nás nabízí již tři banky – Komerční banka, Hypoteční banka a ČSOB. Úvěr je poskytován vždy v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. A to v případech, kdy má klient zájem o poskytnutí hypotečního úvěru, ale nevlastní nemovitost vhodnou k jeho zajištění. Po dobu splatnosti předhypotečního úvěru splácíte pouze úroky, jistina je jednorázově splacena z hypotéčního úvěru zajištěného nemovitostí postavenou z prostředků z předhypotečního úvěru. Splatnost předhypotečního úvěru je u všech tří bank 1 rok. Komerční banka však nabízí u stavby svépomocí prodloužení splatnosti na 2 roky. Úroková sazba je poskytována díky splatnosti samozřejmě jen jako jednoletá – U ČSOB i Hypoteční banky ve výši 6,9 % p.a, Komerční banka stanovuje úroky individuálně.

Kombinace hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření či od SFRB - Při této kombinaci je možné využít úvěr ze stavebního spoření či úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení (pokud splňujete podmínky pro jeho poskytnutí) ke koupi pozemku či rozestavění stavby. Tímto pozemkem či stavbou již pak lze ručit za hypotéku a postupovat způsobem, jež jsme popsali výše (Žadatel, který ručí stavebním pozemkem). Mějte přitom na paměti, že za úvěry či překlenovací úvěry ze stavebního spoření je od určité výše též nutné ručit nemovitostí (nejčastěji 300.000 Kč nezajištěné částky). Je ovšem možné pro nákup pozemku zkombinovat více úvěrů ze stavebního spoření a ještě si k tomu zažádat o nízko úročený úvěr od SFRB.