Jakou půjčku na bydlení zvolit?

Téma týdne: Bankovní produkty pod lupou/>

V současné nabídce si „to svoje“ najde snad každý žadatel. Důležité ale je nepodlehnout první reklamě a nechat si propočítat více variant – a to jak od hypotečních bank, tak od stavebních spořitelen. Půjčky od těchto komerčních finančních ústavů můžete následně vhodně doplnit třeba i úvěrem ze Státního fondu rozvoje bydlení.

Hypotéky pro každého

Hypoteční úvěr, lidově hypotéka, je dlouhodobá půjčka, která musí být kryta zástavním právem k nemovitosti. V roce 2007 si můžete vybírat už z více než 50 produktů nesoucí tento název. Ne všechny mají ovšem stejný účel.

V zásadě musíte rozlišovat mezi účelovou a neúčelovou hypotékou. Účelové HÚ jsou určené přímo na koupi nemovitosti, případně na zařízení pevně s ní spjaté. Neúčelové „americké“ hypotéky můžete využít na cokoli, zaplatíte za to ovšem na úrocích o 1-2 % p. a. více. Mnohé bankovní ústavy poskytují už i kombinované půjčky – na jednou smlouvu získáte standardní hypotéku s neúčelovou částí, jež můžete využít třeba na vybavení domácnosti.

I v samotné skupině účelových hypoték se setkáte s mnoha variantami. Rozmyslete se proto dopředu, jestli dáte přednost rizikovějším krátkodobým fixacím (například 1-3 roky), či dlouhodobým fixacím, které vám budou garantovat stejné výše splátek třeba i po celou dobu splatnosti (například 30 let). Platí jednoduché pravidlo, že s rostoucí délkou fixace se zvyšují i úroky (mezi 1letou a 30letou splatností čekejte rozdíl kolem 1,2 % p. a.). Dále je vhodné mít dopředu jasno v otázce požadované flexibility. Vyhovuje vám varianta konstantních splátek od začátku až do konce? Nebo chcete mít volné ruce v případě nenadálých událostí? Anebo by vám vyhovovalo mít možnost umořovat každý rok část úvěru mimořádnými splátkami – a bez sankcí? Vyšší flexibilita je opět kompenzována dražším úvěrem.
I v možnostech splácení existuje několik modelů. Splácet úvěr lze anuitně – tedy každý měsíc stejnými splátkami, progresivně či degresivně. Anuitní splácení je zatím zdaleka nejpoužívanějším způsobem. Splácení progresivní spočívá v postupném (rozumějte v rámci roků, ne měsíců) navyšování měsíční částky. Ze začátku budete tedy platit méně, než by byla anuita, ke konci naopak více. Progresivní splácení je vhodné pro klienty s předpokládaným nárůstem disponibilního příjmu. Existuje i tzv. degresivní varianta, která funguje přesně naopak – v prvních letech splácíte hodně s tím, že finanční zátěž postupně ustupuje.

Úvěry od stavebních spořitelen

Stavební spořitelny se během několika posledních let vypracovaly na zdatného rivala každé hypoteční banky. Úvěry od stavebních spořitelen mají však odlišný průběh získávání a splácení. Standardní hypotéku zjednodušeně řečeno získáte, čerpáte a splácíte. Úvěr od stavební spořitelny ve výši odpovídající hypotékám (například 1,5 mil. Kč) má ovšem několik fází. Důvodem je základní fakt: půjčka od stavební spořitelny se skládá ze dvou typů úvěrů, a to z tzv. řádného úvěru a tzv. úvěru překlenovacího.

Každý, kdo má uzavřené stavební spoření, má nárok na řádný úvěr. Ten je po splnění určitých podmínek poskytován do výše rozdílu mezi naspořenou a cílovou částkou. Pokud máte tedy například cílovou částku stanovenou na 250 tis. Kč a naspořeno 100 tis. Kč, výše řádného úvěru by činila 150 tis. Kč. Říkáte si, že to na zakoupení nemovitosti nestačí?

Stavební spořitelny rovněž nabízejí úvěry překlenovací, jenž mají za cíl „překlenout“ dobu do přidělení řádného úvěru. Při žádání o výše zmíněnou částku 1,5 mil. Kč. musíte totiž navýšit svou cílovou částku na tuto sumu, což znemožní na mnoho let jeho získání. Jak tedy vlastně půjčka od stavební spořitelny probíhá? Uzavřete stavební spoření, požádáte o překlenovací úvěr a ve chvíli, kdy splníte podmínky pro přidělení řádného úvěru (počítejte 10-15 let), překlenovací úvěr se na něj následně překlopí. Zároveň vezměte na vědomí, že výše úroků z překlenovacího úvěru dosahuje podobné výše jako u průměrné hypotéky, a po dobu jeho splácení z něj platíte pouze úroky – tzn. jistina zůstává stejná, což úvěr zdražuje. Naopak úroky z následného řádného úvěru jsou oproti hypotékám příznivější a tím celkovou půjčku zlevní. Výhodou překlenovacího úvěru je i fakt, že jeho splácení probíhá formou dospořování na účet stavebního spoření. Tudíž vyšší zaplacené úroky kompenzuje i státní podpora ve výši až 3 tis. Kč ročně (u smluv uzavřených do konce roku 2003 až 4,5 tis. Kč) a připsané úroky z naspořených prostředků.

Kdo z koho?

Suma-sumárum úvěry od stavebních spořitelen jsou při objemech do cca 1,5 mil. Kč z hlediska finanční zátěže obdobné, a mnohdy i výhodnější, než hypotéky. K tomu připočtěte ještě delší garance úrokových sazeb a možnost předčasného splacení bez sankcí. Na druhou stranu nabídka hypotečních úvěrů je v současnosti stále zajímavější a pestřejší - skýtá možnost vyšších půjček, splatností, variability a v neposlední řadě i přímočařejší průběh.