Pravda o úrokových sazbách hypoték

Srovnávat úrokové sazby hypotečních úvěrů může být ošemetné. Jistě jste v některých médiích narazili na tabulky plné čísel, která měla za cíl určit tu nejnižší úrokovou sazbu – a korunovat jako vítěze jednu banku s konkrétním produktem. Ano, výstupem z takových srovnání je skutečně jeden „nejvýhodnější produkt“, nabízí se ale zajímavá otázka: Je skutečně takový produkt nejvýhodnější i pro Vás?! Dostanete takovou sazbu v bance i Vy? A naopak, nedostanete někde jinde výhodnější sazbu, než kterou vidíte v porovnávací tabulce?

Minimální vs. garantovaná úroková sazba

Kéž by odpověď byla jednoduchá. Srovnání hypoték, které by přineslo ideální produkt pro každého, však neexistuje. „Banky si nechávají prostor, aby za určitých okolností mohly sazby individuálně upravit směrem dolu i nahoru,“ konstatuje David Sahula, manažer PR v Hypoteční bance. Úrokové sazby, které vám vyskočí po zadání parametrů do kalkulaček na internetových stránkách hypotečních bank, jsou proto často tzv. „od-sazby“. Sahula vysvětluje opodstatnění minimálních sazeb takto: „Abychom klienty nemátli, používáme slůvko "od" a nikoliv pojem garantované sazby.“ Pojem „garantovaná sazba“ by totiž mohl znamenat i to, že sazba zůstane neměnná po celou dobu splácení. I přes drobný zmatek v pojmosloví je jedno jisté – některé banky uvádějí sazby férověji, jiné už méně férově.

Kalkulačka vs. sazebník

V našem zkoumání jsem vycházeli z pesimistického předpokladu, že bankovní domy propagují úrokové sazby, na které „běžný“ klient nedosáhne. GE Money Bank, jež bývá někdy nazývána „bankou pro bohaté“, figuruje ve výše zmíněných srovnávacích tabulkách vždy na čelních místech. Na otázku, zda GE Money Bank uvádí minimální sazby, které jsou v reálu přidělovány jen V. I. P. klientům, reagovala její tisková mluvčí Eva Chaloupková: „GE Money Bank je jednou z mála bank, které klientovi nabízí hypoteční sazby přehledně v úrokovém sazebníku.“ Samozřejmě nás zajímalo, podle jakých kritérií jsou sazby přidělovány: „Garantovaná úroková sazba hypotéky je nyní stanovována dle výše úvěru, délky období fixace, poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a započtením úrokové odchylky.“ Ovšem právě ona úroková odchylka může mít podstatný vliv na konečnou výši sazby, která vám bude nabídnuta. Kalkulačky povětšinou podobné odchylky ignorují. Proto nezbývá, než se ponořit do úrokových sazebníků, které jsou naštěstí transparentnější. Podívejme se, co může výslednou sazbu ovlivnit:

• pojištění schopnosti splácet;
• dílčí mimořádná splátka;
• nulový poplatek za zpracování hypotéky;
• nulový poplatek za vedení hypotéky;
• započtení budoucích příjmů z pronájmu.

Úrokové sazby se zvedají

Prozkoumali jsme za vás i Hypoteční banku, protože kromě své nabídky je i tvůrcem hypotečního portfolia ČSOB, Poštovní spořitelny a Citibank. Můžete se sazbami, které uvádí například na svých internetových stránkách počítat? Do kalkulátoru jsme zadali HU na 2 mil. Kč, splatný do 20 let na 100 % hodnoty pořizované nemovitosti. Vyskočila nám sazba ve výši 4,89 % p. a. fixovaná na 1 rok. Jaké podmínky bychom však museli splňovat, abychom takovou sazbu dostali? „Na inzerovanou min. sazbu dosáhne každý klient, který splní dané podmínky - tzn. sjedná si 2 ze 3 pojištění u ČSOB Pojišťovny a nechá si výplatu zasílat na svůj účet vedený v ČSOB,“, uvádí David Sahula. Je sice pravda, že tyto podmínky jsou „lehce“ splnitelné, ale ne každý si bude chtít zakládat účet u ČSOB a zřizovat pojištění nemovitosti, domácnosti či životní/úvěrové...

U GE Money Bank je situace podobná: u hypotéky se stejnými parametry vygeneruje kalkulačka sazbu 4,54 % p. a. Sazebník nám ovšem prozradil, že takovou sazbu byste získali pouze v případě, kdybyste měli sjednané pojištění u pojišťovny Cardif Pro Vita pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a pro případ ztráty zaměstnání. Rovněž by po vás byla požadována dostatečná rezerva ve vašich příjmech. Při nesplnění některé z těchto podmínek by vám byla udělena sazba 4,79 % p. a. Tato sazba by byla dále zvýšena o 0, 30 % p. a., pokud byste započetli do vašich příjmů už i očekávané budoucí příjmy z pronájmu. Rovněž u klientů, kteří řádně nesplácejí své stávající splátkové úvěry, kontokorenty, kreditní a splátkové karty, by úroková sazba byla navýšena o 0,30% p. a.

Hypoteční realita

Přesto, že na stránkách hypotečních bank naleznete kalkulačky, které vám po zadání parametrů ukáží úrokovou sazbu (na níž závisí i výše splátek), nemůžete se na tyto výsledky plně spolehnout. Neexistuje sice nekonečně variant, tedy individuální varianta pro každého, ovšem číslo v tabulce u té či oné fixace může být odlišné od čísla, které bude nabídnuto vám. „Pokud byste si nesjednali 2 ze 3 pojištění u ČSOB Pojišťovny a nenechali si výplatu zasílat na svůj účet vedený v ČSOB, byla by vaše sazba o něco málo vyšší,“ upřesňuje David Sahula. Z výše uvedeného vyplývá, že minimální sazby vám budou přiklepnuty pouze, pokud projdete bez úhony sítem podmínek. Pokud však banka uvádí transparentní sazebník, jako například GE Money Bank na této adrese, dozvíte se narozdíl od kalkulačky s čím můžete skutečně počítat.