Regulované nájemné skončí ke konci roku 2010

Téma týdne: Nájemné od A do Z

Stát si nechává možnost u věcí a služeb, které považuje za důležité, regulovat ceny. Obdobně se postupovalo i v oblasti nájemného. Ministerstvo financí regulovalo vyhláškou ceny nájemného a to až do doby, než ústavní soud rozhodl v červnu 2000 o jejím zrušení k 31.12.2001 z důvodu její nezákonnosti (231/2000 Sb.).  Ústavní soud  tedy nechal více jak rok a půl na to, aby legislativě poskytl dostatek času k vytvoření nového kvalitního právního předpisu. Ovšem tato doba nestačila. Vyhláška byla zrušena a nový zákon, který řeší problematiku nájemného byl schválen teprve loni na jaře.

Jednostranné zvyšování nájemného

Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb. nabyl účinnosti koncem března 2006. Tento zákon se vztahuje na asi 760.000 bytů (asi pětina bytového fondu), které podléhají regulovanému nájemnému. Prvního zvýšení se tak lidé, jejichž pronajímatelé se rozhodli využít možnosti, kterou tento zákon umožňuje, dočkali od ledna letošního.
Do této doby bylo zvýšení nájemného problémem. Zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Pokud tedy jedna ze stran nechtěla z nějakého důvodu ke zvýšení přistoupit, nebylo možné nájemné zvýšit.

Zákon o jednostranném zvyšování nájemného umožňuje ze strany pronajímatele jednostranně nájemci zvýšit nájemné, který však nesmí překročit hranici stanovenou zákonem. Nový zákon č.107/2006 Sb. umožňuje jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem kdykoli v době čtyř let a to od ledna 2007 do konce roku 2010. Po 31.12.2010 část zákona o jednostranném zvyšování nájmu pozbude platnosti, a nebude již tedy možné ze strany pronajímatelů jednostranně nájemné zvyšovat. Naopak se předpokládá, že po tomto datu se nájemné bude měnit vzájemnou dohodou mezi nájemci a pronajímateli.

Jednostranné zvyšování nájemného se netýká všech bytů

Po čtyřech letech se pronajímatelé konečně dočkali a nový zákon jim umožnil jednostranně zvýšit nájemné od ledna letošního roku. Je nutné mít na paměti, že jednostranné zvyšování nájemného se netýká všech nájemních bytů, ale pouze těch, u nichž se po ukončení čtyřletého reformního „přechodného období“ předpokládá využití smluvního přístupu.

Zvyšování tedy nelze uplatnit například u bytů  bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí pro družstevní bytovou výstavbu či bytových družstev dříve označovaných jako lidová bytová družstva, které jsou v nájmu jejich členů (u výše uvedených bytů se uplatňuje tzv. věcně usměrňované nájemné). Dále pak u bytů jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování byla obcím poskytnuta dotace na výstavbu nájemních bytů, a to po dobu platnosti podmínek poskytnuté dotace (poskytnutí dotace do výstavby těchto bytů stát podmiňuje limitovaným „nákladovým“ nájemným, jehož maximální výše je stanovena jako podmínka pro poskytnutí dotace v jednotlivých dotačních titulech upravujících poskytování podpory).

Jak jednostranné zvyšování probíhá?

I když byl schválen tento zákon, který umožňuje jednostranně zvyšovat nájem ze strany pronajímatelů, zákon upřednostňuje vzájemné dohody, tzn. že dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem má přednost před uplatněním zákona. Není-li ovšem tato dohoda, je pronajímatel oprávněn jednostranně  zvýšit nájemné jedenkrát ročně nejdříve počínaje 1. lednem 2007. Následující roky může opět vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku nájemné zvýšit. Zákon nevylučuje možnost, aby pronajímatel zvýšil nájemné nikoli k 1. lednu, ale v pozdějších měsících ovšem v tomto případě nemůže žádat zvýšené nájemné i za předchozí měsíce, které uplynuly od 1. ledna. 

Každoroční oznámení  pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí jej nájemci doručit  nejpozději tři měsíce před plánovaným zvýšením nájmu, pro případ, že by chtěl nájemce podat žalobu o neplatnosti zvýšení nájemného k soudu. Také musí obsahovat zdůvodnění, že bylo vyšší nájemné řádně stanoveno, a že jeho zvýšení nepřekračuje maximální přírůstek měsíčního nájemného.

O kolik se vám  nájemné zvýší?

Zákon stanoví pouze maximální přírůstek měsíčního nájemného, který po vás může pronajímatel chtít. Ale zda nájem zvýší o maximální možnou částku nebo pouze o část záleží na něm.

Předělovým okamžikem se stane přelom roku 2010 a 2011, kdy zákon o jednostranném zvyšování nájmu pozbude platnosti. Čas ukáže, zda zákon splní svůj účel a přiblíží tržní a regulované nájemné natolik, že již nebude obdobná právní norma potřeba a nájemci a pronajímatelé budou využívat ke stanovení nájemného vzájemné dohody.