Bydlet ve vlastním, nebo platit nájem?

Téma týdne: Nájemné od A do Z

Dogmatické tvrzení typu: „Vlastní bydlení je vždy lepší“, slýcháváme poměrně často. Přitom z čistě finančního hlediska musíme brát v potaz minimálně tři faktory: lokalitu, věk a uchovanou hodnotu. Rovněž není nájemní bydlení jako nájemní bydlení a stejně tak pod pojem vlastní bydlení spadá více alternativ.

Bydlení v podnájmu

Nájemní bydlení se mezi sebou finančně odlišuje především kvůli rozsáhlé paletě pronajímatelů. Zjednodušeně jsou byty pronajímány buď státem, a to většinou na komunální úrovni obcemi, nebo soukromými subjekty za komerčním účelem. Samostatnou kapitolu pak tvoří družstevní bydlení, jež je rovněž formou nájemního bydlení - nájemce bytu je současně členem bytového družstva, které je vlastníkem příslušného domu.

• Bydlení v obecních bytech lze charakterizovat nulovými pořizovacími náklady. Nicméně sehnat takové byty nemusí být vůbec lehké. Jsou totiž většinou přidělovány na základě sociální potřebnosti. To v praxi znamená, že existuje pořadník a čekací fronty jsou nezanedbatelné. Mezi výhody lze řadit i určité vybavení (např. kuchyňskou linku), které je ovšem započítáno do nájemného, či téměř žádné náklady na údržbu. Případné rekonstrukce hradí plně obec a může tak docházet k zhodnocování nemovitosti, aniž byste museli šáhnout do vlastní kapsy. Mezi nevýhody patří nemožnost vlastních úprav a nájemné, jehož velikost není v budoucnu garantována. To se pohybuje u bytu 3+1 v Praze kolem 3200 Kč, v Brně 2500 Kč a třeba v Ústí nad Labem 1300 Kč. Tedy po 50 letech placení nájmu např. v městě Brně byste zaplatili 1,5 mil. Kč.
  
• Bydlení v komerčně pronajímaných bytech znamená přivýdělek 3. osoby, tedy marži několik tisíc korun navíc k částkám uvedených výše. V Praze jsou ceny vyhnané na zhruba 9500 Kč, v Brně na 8500, ale v Ústí nad Labem třeba jen na 3500 Kč. V Brně byste po 50 letech placení takové výše nájmu nenávratně zaplatili 5,1 mil. Kč.

Vlastní bydlení

Osobní vlastnictví bylo a vždy bude nejvyhledávanější a nejprestižnější formou bydlení. Zatímco nájemní náklady odpadnou, do hry vstupují vysoké náklady na pořízení navýšené o úroky a poplatky za úvěr od hypoteční banky nebo stavební spořitelny. Do osobního vlastnictví si můžete převést družstevní byt, koupit nový byt, nebo si pořídit rodinný domek. Rozpětí cen je pochopitelně značné. Za byt 3+1 zaplatíte v Praze zhruba 3 mil., v Brně 1,8 mil. a třeba v Ústí nad Labem 485 tis. Kč. Úvěr vám částku navýší o 30 až více jak 100 % podle doby splatnosti. Při 40leté splatnosti úvěru 1,8 mil. Kč byste zaplatili zhruba 4 mil. Kč (měsíčně 8500 Kč). Nižší doba splatnosti by zase utlumila celkové přeplacení, ovšem vyhnala by měsíční splátky vysoko nad tržní nájemné. Rozdíl v případě, že by nemovitost stála například 5 mil. Kč (nebo naopak 400 tis.) si zajisté domyslíte sami. Důležité je připomenout, že v našich kalkulacích na bydlení neuvádíme náklady na energii a další poplatky plynoucí například z členství ve společenství vlastníků jednotek. Při splátce úvěru třeba 12 tis. Kč (což odpovídá kratší době splatnosti) musíte počítat s dalšími 2-4 tis.Kč měsíčně navíc - pouze za bydlení.

Družstevní bydlení

Družstevní bydlení rovněž předpokládá vstupní investici. Náklady na převod práv k družstevním bytům rostou rok od roku, přesto zůstávají nižší, než u koupě vlastního bytu. Odlišné finanční podmínky existují u družstev, vzniklých za účelem privatizace bytových domů bez státní finanční výpomoci, a tzv. stavebních bytových družstev - vzniklých pro uspokojení bytových potřeb svých členů s nezanedbatelnou pomocí státu. Kvůli velkému rozptylu cen si uvedeme pouze příklad bytu 3+1 v Brně, jehož převod práv by vyšel zhruba na 1,5 mil. Kč. Nájemné v obvyklém slova smyslu pak družstvu už vůbec neplatíte – další výdaje záleží třeba na úrovni zateplení a míře probíhajících rekonstrukcí. Tyto výdaje (zálohy na opravy domu, odměny samosprávy apod.) se často vyšplhají na 1000-2000 Kč měsíčně. V našich modelových 50 letech by dodatečné náklady (pseudo-nájemné) dosáhly 600-1200 tis. Kč. S poplatky a úroky za úvěr se dostáváme asi na 3,1-3,7 mil. Kč (1,5+1+0,6 až1,2). Částka se bude samozřejmě dále pohybovat podle lokality a stáří (úrovni stavu) nemovitosti.

Vliv věku

I zde existují dva pohledy na věc. Čím dříve začnete splácet úvěr, tím déle budete užívat výhod neplacení nájmu ve stáří. S přibývajícím věkem se zužují možnosti úvěrů a zároveň roste částka, kterou nenávratně vyhodíte za nájem. Na druhou stranu – pro mladé lidi je často doporučováno právě nájemní bydlení kvůli často menším nákladům a flexibilitě. Ta je výhodná zejména pro ty, u kterých je možná změna místa práce, nebo jednoduše neví, jak velký byt budou jednou potřebovat.

Vliv lokality

Orientační propočty provedené výše vedou k jednoduchým závěrům. Zatímco úrokové sazby u hypoték nebo úvěrů ze stavebního spoření jsou stejné pro celou ČR – ceny nemovitostí a výše nájmu se liší lokalitu od lokality. Vzít si úvěr se obecně vyplatí v místech, kde se výše nájmu přibližuje splátkám úvěru. Například v Ústí nad Labem činí tržní nájem 3500 Kč, zatímco na HU na 20 let byste spláceli zhruba 3200 Kč. Ovšem v Praze při tržním nájmu 9500 Kč by jste na HU na 20 let platili až 23.000 Kč. V Brně je situace někde mezi – tržní nájem 8500, splátka HU na 20 let 12.000 (na 40 let 8500 Kč) – tedy při dostatečně dlouhé době splatnosti byste spláceli na HU stejnou částku, jako byste platili na nájmu. A poté už byste bydleli levně ve vlastním.

Uchovaní hodnoty

Zatímco peníze za nájem již nikdy více nespatříte, vlastní nemovitost cenu nikdy neztratí, ba naopak. Můžete ji prodat nebo předat třeba dětem. Tedy i z nefinančního pohledu znamená pořízení vlastní nemovitosti obrovskou a pro mnohé podstatnou výhodu: další generace už budou bydlet ve vlastním a platit méně. A proto i přes fakt, že na vlastním bytě pořízeném na úvěr během jednoho života v porovnání s nájmem někdy neušetříte – existuje silný motiv na jeho pořízení.