Co ovlivňuje výši měsíční splátky u hypotéky?

Jak si hypotéku nastavit dle vlastních preferencí? Výše měsíční splátky závisí na celkové výši hypotečního úvěru, době splatnosti hypotéky a nastavení fixace úrokové sazby. Při výběru hypotéky máme zpravidla jasnou představu pouze o celkové výši úvěru, která se odvíjí od naší finanční situace a ceny nakupované nemovitosti. Nastavením dalších parametrů hypotéky však můžeme výši měsíční splátky výrazně ovlivnit, a sami tak rozhodnout, jak hluboko do kapsy budeme muset každý měsíc sáhnout.

Doba splatnosti hypotéky

Výběru doby splatnosti hypotéky je potřeba věnovat pozornost. Banky dnes standardně nabízejí hypotéky na 5 až 30 let, některé dokonce až na 40 let. Obecně přitom platí, že čím delší doba splatnosti, tím nižší měsíční splátka hypotéky a vyšší přeplacení. Rozdíl v době splatnosti 5 let může znamenat změnu ve výši měsíční splátky až několik tisíc korun. Dnes lidé splácejí hypoteční úvěr v průměru 25 let. Trendem je ovšem v posledních letech spíše prodlužování doby splatnosti, což souvisí s faktem, že o hypotéku žádá stále více mladých lidí, kteří si nemohou dovolit příliš vysoké měsíční zatížení.

Hypotéka až na 40 let

Mladí zájemci o financování bydlení preferují dlouhé doby splatnosti, na což některé banky reagují nabídkou hypoték s dobou splatnosti až 40 let. V současnosti ji poskytuje například Hypoteční banka, GE Money Bank, nebo Raiffeisenbank. „Tato nabídka je výhodná zejména pro mladé lidi na začátku pracovní kariéry, kteří ještě nemají tak vysoké příjmy, a také pro rodiny s malými dětmi, jejichž příjem je omezen z důvodu mateřské či rodičovské dovolené,“ říká Marek Hoskovec, manažer hypoték GE Money Bank. Klienti GE Money Bank mohou získat hypotéku na 40 let až do výše 85 % ceny financované nemovitosti, což je pro tuto dobu splatnosti nejvíce na českém trhu.

Například u hypotečního úvěru ve výši 1 500 000 korun se splatností 30 let činí měsíční splátka u GE Money Bank 7 681 Kč, zatímco při splatnosti 40 let se jedná o 6 830 Kč. Rozdíl ve výši 851 Kč měsíčně už může být pro některé rodiny či životní situace dost významný. Ročně se jedná o snížení výdajů domácnosti o celých 10 212 Kč.

Úroková sazba a její fixace

Na českém hypotečním trhu panuje velká konkurence, ale mezi úrokovými sazbami jednotlivých bank jsou dnes jen minimální rozdíly. Čím můžete výši úrokové sazby ovlivnit? Délkou fixace. Je to doba, v rámci které banka klientovi nemění sjednanou úrokovou sazbu. Banky na tuzemském trhu standardně nabízejí hypotéky s délkou fixace 1, 3 a 5 let, přičemž velká většina zájemců o hypotéku preferuje spíše víceleté fixační období. Proč je tomu tak?

Kratší, nebo delší fixaci?

Výhodami kratší fixace bývá nižší úroková sazba a rychlejší možnost úvěr po skončení fixace jednorázově splatit nebo jej snížit mimořádnou splátkou. Delší doba fixace se vyplatí zvláště v době, kdy se očekává růst tržních úrokových sazeb. Zajistí vám tak dlouhodobě garantovanou výši měsíčních splátek, které by jinak z důvodu rostoucí úrokové sazby rok co rok zvyšovaly vaše měsíční výdaje.

Zatímco v roce 1997 se úrokové sazby u hypoték pohybovaly kolem 10 % p.a., dnes je průměrná sazba okolo 5 % p.a. V posledních měsících však dochází k mírnému růstu úrokových sazeb, který je způsoben zvyšováním sazeb ze strany ČNB. Pozvolný pohyb sazeb směrem nahoru lze očekávat i v následujícím období, ovšem v důsledku silného konkurenčního boje mezi bankami by mělo být návazné zdražování hypoték minimální. I tak platí, že čím dříve si o hypotéku zažádáte, tím výhodnější podmínky získáte.

Jakou hypotéku tedy zvolit

Odborníci a zástupci bank většinou doporučují hypotéky se splatností 20 až 25 let, ale samozřejmě vždy záleží na preferencích a finančních možnostech klienta. V situaci, kdy se na trhu obecně očekává postupné zvyšování úrokových sazeb, a to až v řádu celých procent v několika dalších letech, se doporučuje klientům volit fixaci sazby delší tzn. 5 let, minimálně pak na 3 roky. Jde o kompromis mezi krátkou a dlouhou fixací, který bere v potaz možnost častějších mimořádných splátek, aniž by byly jakkoli zpoplatněny. Pokud si chcete vyzkoušet, jak změna parametrů hypotéky s měsíční splátkou hýbe, využijte některý z hypotečních kalkulátorů.

Často kladené otázky

Proč je sazba u opakované fixace vyšší než pro nové klienty při stejné době fixace?
Některé banky se na tuzemském trhu ke svým klientům nechovají zrovna nejlépe a na konci fixačního období jim nabízejí vyšší úrokové sazby, než jaké nabízejí klientům novým. Na druhou stranu, existují i banky, které se chovají férově a transparentně a nabízí stejnou úrokovou sazbu všem - novým i stávajícím klientům.

Jak dlouho před koncem fixace hypotéky se mám začít zajímat o podmínky, které mi banka nabídne na další roky?
Co nejdříve – minimálně však měsíc předem. Klientům je totiž bankou nezřídka nabídnuta nevýhodná úroková sazba, která je vyšší než ta, kterou by banka nabídla novému klientovi nebo ta, kterou by nabídla jiná banka. Navíc existuje řešení, jak jednoduše a bez dodatečných nákladů svou hypotéku v případě nefér chování dosavadní banky převést k bance jiné. Například GE Money Bank nebo Volksbank uvedla na trh v tomto roce novinku refinancování hypoték, která umožní klientům bez administrativních nároků získat výhodnější podmínky
(úrokové sazby, dobu splatnosti i výši měsíčních splátek) převedením hypotéky k ní.

Do kolika let mi banky dají hypotéku?
U většiny bank musí být hypotéka splacena nejpozději do 65 let věku žadatele a od toho se odvíjí i maximální věk při pořízení konkrétní hypotéky.

Co mi hrozí, když se rozhodnu vypovědět hypotéku před ukončením fixace?
Nejčastěji budete nucen zaplatit poplatky za předčasné splacení – tento poplatek má odůvodnění v tom, že banka si musí pořídit zdroje na finančním trhu a tento náklad musí přenést na klienta, pokud tento nedodrží původně dohodnuté smluvní podmínky.

Připraveno ve spolupráci s GE Money Bank