Administrativa při kupování nemovitosti na hypotéku

Koupě nemovitosti není záležitost na jedno odpoledne. Kromě finanční zátěže s sebou nese i zátěž časovou – v podobě rozsáhlé administrativy. Odhlédněme nyní od faktu, že někdo dokáže financovat nemovitost pouze z vlastních prostředků a stejně tak i od již v minulosti mnohokrát diskutované otázky – kdy je lepší úvěr od stavební spořitelny, a kdy hypotéka – a podívejme se, co vás čeká při vyřizování hypotečního úvěru.

Jak si ušetřit zklamání

Jste rozhodnutí financovat nemovitost pomocí hypotečního úvěru? Máte již vytipované 2-3 banky, kam půjdete žádat o jejich nabídku? Zabrzděte a předejdete tak možnému zklamání po několika týdnech. Existuje totiž jeden krok, který je vhodné uskutečnit úplně na začátku. Na mysli máme tzv. výpis z registru dlužníků. V České republice jsou v zásadně dva registry, které by vás měly zajímat: registr Czech Banking Credit Burelu (CBCB) – tzv. Bankovní registr klientských informací (BRKI) a registr Solus. V těchto úvěrových databázích lze naleznout úvěrovou historii všech občanů ČR, kteří u finančních institucí někdy v minulosti měli dluh. Přesněji řečeno v BRKI jsou zaznamenány všechny vaše úvěry, zatímco v Solusu pouze vaše případné přestupky. A proč je vhodné zjistit si svou pozici předem?

Bankovní úředník v hypoteční bance tam totiž po první schůzce s vámi nenakoukne. Podívá se tam, až poté, co donesete vyplněné a potvrzené formuláře (viz níže), tedy asi po 2-3 týdnech vašeho běhání po úřadech. Pokud poté zjistí v registrech nějaký „škraloup“ může vás bez dalších řečí odmítnout  a vaše hypoteční cesta bude u konce. Když si ale sami zjistíte v registru nějaký problém – nahlaste to ihned bance a je možné, že s vámi bude dále jednat. Některé bankovní domy vám i půjčí, i když třeba s o něco vyšší úrokovou sazbou.

Nemilosrdná administrativa

I přes inzerovaní bank o tom, jak vyřídíte hypotéku během několika minut, případně pouze se dvěma doklady, je skutečnost trochu jiná. V praxi znamená pořizování nemovitosti na hypotéku běh na dlouhou trať, začínající první návštěvou banky, pokračující třeba dalšími pěti a končící až vyčerpáním úvěru. Na začátku se můžete rozhodnout, zda tuto překážkovou trať budete chtít zdolávat sami, nebo vezmete na pomoc finančního poradce. Je potřeba si uvědomit, že finanční poradce není pouze ten, kdo se s vámi snaží uzavřít životní pojištění u instituce, pro kterou kope. Jsou to právě hypotéky, kde pokud je poradce nezávislý, může jeho pomoc znamenat velkou úsporu času. Ne nadarmo se říká, že až ve chvíli, kdy vám finanční poradce pomůže s hypotečním úvěrem, ho můžete brát za dobrého pomocníka.

Po první návštěvě banky

V tuto chvíli máte za sebou již kontakt s jednou, či více bankami, po kterém máte vyčíslené náklady na hypotéku a na stole několik formulářů. Banka po vás zjednodušeně požaduje doložení tří věcí:

• bonity;
• zástavy a
• účelu.

Potvrzení bonity dokládáte podle toho, jestli jste zaměstnanec, nebo podnikáte. Při příjmu ze závislé činnosti po vás bankou bude požadováno Potvrzení o výši průměrného čistého měsíčního příjmu, ne starší než 60 dnů. Pokud žádáte o hypotéku u mateřské banky (tzv. na účet vám k ní chodí výplaty), někdy stačí doložit pracovní smlouvu. Specifickým případem jsou Hypotéky bez dokladování příjmů, kde bankovní domy vyžadují pouze Čestné prohlášení o zdrojích pro splácení úvěru a majetku žadatele (na oplátku vám ovšem navýší úrokové sazby skoro na úroveň amerických hypoték).

Osoby samostatně výdělečně činné dokládají Přiznání k dani z příjmů fyzických osob za poslední jedno (někdy i dvě) zdaňovací období s potvrzením finančního úřadu. To je minimum - mnohé banky žádají dále informace o aktuálních podnikatelských úvěrech a jejich zajištění, případně i čestné prohlášení o stavu závazků klienta vůči Finančnímu úřadu, Správě soc. zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Někdy může být rovněž požadována i historie podnikatelské aktivity, doklady o zaplacení daně, oprávnění k podnikání atd. Z výše uvedeného vyplývá, že už v tomto bodě jsou mezi bankami podstatné rozdíly a vyplatí se vybírat. A tak tomu bude i v dalších částech.

Jak se schvaluje bonita u podnikatelů? V odstavci o potvrzení bonity jsme ilustrovali jaké doklady banky vyžadují od podnikatelů. Podle čeho ale bonitu schválí jako dostatečnou? Většina bank se rozhodne na základě zaplacené daně a poté až individuálně přihlíží k obratu. V současnosti je to pouze Raiffeisenbank, která zkoumá bonitu pouze podle dosaženého obratu. Pokud žadatel neprojde limity, je mu nabídnuta hypotéka bez dokladování příjmů, kde jsou již hranice obratu nižší – a to 55-70 %.

Zástava, čili zajištění nemovitosti, bývá reprezentováno Odhadem ceny, zpracovaným podle požadavků banky jejím odhadcem, ne starším než 12 měsíců. Jeho součástí je Výpis z katastru nemovitostí, případně Výpis z katastru na bytovou jednotku, či pozemek – pokud se jedná o koupi bytu, resp. pozemku. Snímek z katastrální mapy bývá rovněž vyžadován, a jestliže by se jednalo o novou výstavbu, povinností je doložit i Geometrický plán. V závislosti na výběru banky a typu hypotéky po vás může být žádána i pojistná smlouva s pojištěním proti živelným rizikům, nebo s životním pojištěním. Vzhledem k tomu, že odhad ceny nemovitosti zabírá až měsíc, doporučujeme začít s vyplňováním formulářů a sháněním razítek právě zde.

Potvrzení účelu dokládáte podle toho, co hodláte hypotékou financovat. Pro přehlednost si stanovíme tři případy:

• U koupě nemovitosti banky vyžadují návrh kupní smlouvy anebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě.
• U výstavby nemovitosti si připravte pro banky Smlouvu o dílo (u rodinného domu) a Stavební povolení (nebo ohlášení stavebních prací), které ovšem doložíte až po čerpání úvěru.
• Při vypořádání majetkových poměrů budete potřebovat Smlouvu či dohodu podepsanou všemi stranami včetně notářský zápisu.

Čekání na bankovní verdikt

Po absolvování výše popsaného administrativního kolečka se opět vydáte do banky s veškerou dokumentací. Po jejím předání nastává okamžik, kdy se dozvíte od banky definitivní „ano“, „či“ ne. Právě v tuto chvíli by potenciální nesrovnalosti v úvěrovém registru mohly znamenat zastavení celé akce a ztracené týdny.

Čerpání

Schválením úvěru ještě kolotoč kolem hypotéky nekončí. Při čerpání se naposled, ale o to výrazněji projeví důležitost volby bankovního domu, a stejně tak i odlišnosti při koupi nemovitosti a její výstavbě. U koupě lze čerpat prostředky v zásadě dvojím způsobem:

• podle návrhu na vklad – rychlejší ovšem dražší varianta;
• na základě výpisu z listu vlastnictví (LV) – levnější, ale pomalejší varianta.

U výstavby záleží, zda se rozhodnete pro svépomoc, tedy stavbu ve vlastní režii, nebo výstavbu dodavatelsky, tzv. „na klíč“. V kontextu vyřizování hypotéky je výhodnější stavět svépomocí, neboť u dodavatelské varianty už se nedají dělat následné změny – je velmi neflexibilní. Potřebovat budete Stavební povolení, Projekt, Smlouvu o dílo a Rozpočet (zde je důležité zmínit, že některé banky již nevyžadují rozpočet od profesionála).

U svépomoci se setkáte u bank až se třemi přístupy při čerpání. Nejnáročnější varianta předpokládá dojití s každou fakturou na banku, kde vám bude následně proplacena. Jistě si představíte, jak vás to může zatěžovat, pokud nemáte bankovní pobočku blízko. Dalším způsobem, se kterým se lze setkat u České spořitelny je vyplácení záloh – banka vám dá k dispozici například 500 tis. korun a až je vyčerpáte, stavíte se pro další. S konečně nejjednodušším řešení přišla nedávno až Raiffeisenbank – nepožaduje po vás návštěvu pobočky, nýbrž sama kontroluje vaše faktury.

Konečně už jen splácení

Dokud hypotéku nevyčerpáte na doraz, banka vám bude účtovat pouze úroky ze stále stejně velké jistiny. Teprve po vyčerpání přejdete na standardní způsob splátek, nejčastěji anuitní – tzn. měsíční konstantní splátky zahrnující úrok i úmor. Z čeho se vlastně splátka stává? Ze začátku je větší úroková složka, která postupně ustupuje složce úmorové. Předčasné splacení bez sankcí je standardně možné při výročí fixací. Stále častěji se ovšem setkáváme s typy hypoték, kde jsou mimořádné vklady povoleny v podstatě kdykoli za cenu o něco vyšší úrokové sazby. Možná to bude znít podivně, ale pokud vyberete vhodnou hypotéku, splácení je již tou poslední a „nejjednodušší“ fází celého kolotoče, kterým budete muset při jejím vyřizování projít.

Specifické případy - při pořizování nemovitosti určené k pronájmu po vás bude banka vyžadovat i nájemní smlouvy, případně budoucí nájemní smlouvy; - při koupi družstevního podílu musíte doložit smlouvu o převodu členských práv,  povinností a členském podílu v bytovém družstvu. Rovněž je potřeba doložit způsob a termín úhrady nebo Dohodu o vyrovnání nebo Dodatek ke smlouvě o převodu členského podílu; - při refinancování úvěru od jiné banky dokládáte původní Smlouvu o úvěru a doklad prokazující bezproblémové splácení za posledních 12 měsíců, což nás opět vrací zpátky k registru CBCB.