Odborníci čekají růst realitního trhu v ČR

"Mnohá hodnocení vypadala bombasticky, psalo se o možné bublině cen, lavinové výstavbě a podobně. Skutečnost však nikterak dramatická nebyla," sdělil člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a ředitel Central Europe Holding Jiří Pácal. "Ceny ve většině měst neletí tempem desítek procent ročně a ani výstavba bytů nevykazuje vysokých čísel. Přehřátí trhu a cenových kotrmelců se tedy nejspíše obávat nemusíme," dodal.

Podle ředitele AAAbyty Petra Illetška poklesly podle očekávání jen ceny bytů v panelových domech. "V investičně nejzajímavějších lokalitách se za rok zvýšily ceny až o 30-40 procent. V průměru se však realitní kanceláře shodují na zvýšení cen bytů o 15-25 procent v Praze, menší nárůst v méně zajímavých lokalitách," řekl ČTK René Hradecký ze společnosti Bonafide Communications.

Dlouhodobému růstu cen rezidenčních nemovitostí výrazně pomáhala zvýšená poptávka poháněná nízkými úrokovými sazbami hypoték, nástupem silných populačních ročníků ze 70. let do rodinného života a vyššími platy.

"Přesto není počet transakcí na bytovém trhu nikterak bombastický a vlastníka ve většině lokalit změní jen několik procent nemovitostí," míní Pácal. Ceny ve většině mít republiky doposud nepřekročily 25.000 až 30.000 korun za metr čtvereční. Vyšší růst cen bytů v severních Čechách nebo na severní Moravě vysvětluje Pácal dorovnáváním dlouhodobě nízkých cen na běžnou úroveň.

O rychlejším tempu bytové výstavby lze podle Pácala hovořit pouze v případě Prahy a částečně i Brna. "V ostatních městech je vzhledem k počtu domácností a stávajícímu bytovému fondu téměř zanedbatelná," uvedl k současné míře bytové výstavby.

"Přes mnohá optimistická hodnocení bytová výstavba svými nominálními hodnotami příliš rozsáhlou není a představuje vzhledem k celkovému bytovému fondu jen zhruba 0,7 procenta. Obdobně málo se modernizuje. Pokud by počty nových a modernizovaných bytů pokračovaly tímto tempem, budeme náš bytový fond obměňovat 100 let," řekl Pácal k častým spekulacím o přehřátí realitního trhu.

Stejně tak se neobává ani negativního vlivu americké hypoteční krize, která podle něj může zasáhnout spíše finanční než rezidenční trh. "Více než krize ve světě může náš dynamický hypoteční sektor ovlivnit nevhodná podoba občanského zákoníku či zákona o bytech," popsal možné ohrožení realitního trhu ze strany rozkolísaného trhu v USA.

Privatizace obecních bytů vedla v letošním roce ke snížení podílu nájemního bydlení. V něm nyní bydlí přibližně 25 procent obyvatel. "U nájemného sjednávaného smluvně přetrvalo mírné snižování jeho výší a tento trend bude platit i nadále. Na bytovém trhu se tak mírně každým rokem snižují výnosy z investic, což je spolu s přetrvávající nevhodnou podobou občanského zákoníku hlavním důvodem toho, že se u nás na komerční bázi nájemní bydlení nestaví," uvedl Pácal k dalším trendům v nájemním bydlení.

Všichni oslovení odborníci se shodují na tom, že realitní trh zaznamená počátkem roku mírné ochlazení. Mezi označované příčiny patří buď běžný cyklický vývoj trhu, kdy začátek nového roku patří vždy mezi studenější období, ale také přechodný vliv zvýšení sazeb DPH.

"Novou výstavbu bytových domů ke komerčním účelům limituje nedostatek vhodných pozemků a v mnoha městech i nízká hladina cen starších bytových nemovitostí," řekl Pácal.

Podle Hradeckého může být rok 2008 rokem, kdy se na trhu objeví první projekty, které budou mít problémy s financováním a prodejem bytů. Stejně tak pravděpodobně vzroste počet lidí, kteří budou mít problémy se splácením hypoték.

Objeví se však také oblasti, například luxusní byty, kde nabídka nebude příští rok zdaleka stačit tempu poptávky. "Definitivně bude nedostatek nových velkých luxusních bytů, což povede k velké poptávce po velkých second hand bytech. Počítám, že od září 2008 si opět developeři uvědomí, že je nutné stavět i větší byty, především v centru (Prahy) a pomalu se opět rozhýbe i trh s byty, kde se bude odvádět 19procentní DPH," míní Jaroslav Žižka ze společnosti Svoboda and Williams.

Letošní rok byl obdobím zostření konkurence velkých realitních kanceláří. Na trhu se objevily velké realitní řetězce, které pronikají i do doposud méně atraktivních regionů prostřednictvím spojování s malými lokálními kancelářemi.

"Mezi velkými realitními kancelářemi se vyostří konkurenční boj a je pravděpodobné, že některé menší společnosti tento tlak nevydrží a z trhu zmizí. Výdaje za marketing budou u úspěšných developerských a realitních společností nejvyšší v historii," soudí Hradecký o dynamice konkurenčního prostředí v realitách během příštího roku.

Pročištění realitního trhu očekává také Illetško. "Do několika příštích let na trhu zůstanou jen silní hráči s profesionální pověstí, nebo drobní jednotlivci. Pro středně velké realitní kanceláře bude těžké se uplatnit. Nemají kapitálovou sílu velkých, a zároveň mají mnohem vyšší náklady, než drobní realitní podnikatelé," uvedl.

Rozvoj trhu přinesl také potřebu zvýšit počet realitních makléřů. "V realitách působí nyní velké množství makléřů, kteří nejsou odborně způsobilí k provádění často komplikovaných transakcí, což vede často k neprofesionálnímu a rizikovému průběhu obchodů. Nepřipravenost legislativy dovolí téměř komukoli, kdo zažádá o příslušný živnostenský list, podnikat v realitách bez jakékoli praxe a certifikace, které jsou ve vyspělých zemích naprosto obvyklé," kritizuje Hradecký současný stav.

Podle údajů ČSÚ povolily úřady v říjnu výstavbu 5111 bytů, což bylo o 1244 bytů více než v říjnu 2006. Z toho novou výstavbou vznikne 4488 bytů a změnou dokončených staveb 623 bytů. Orientační hodnota nově povolených bytů v bytových domech byla 10,6 miliardy Kč. Výstavba bytů byla v říjnu v meziročním srovnání jedním z hlavních motorů růstu stavební výroby.