Hypotéka může zaplatit 100 % ceny bytu

Pořídit si nemovitost na hypoteční úvěr je možné i bez koruny v kapse. Vyplývá to z podmínky, která je uvedena v zákoně č. 530/1990 v platném znění. Ta totiž říká, že hypotéku lze získat až do výše 70 % ceny zastavované nemovitosti, ale neřeší, o jaký nemovitý majetek se musí jednat. Jinými slovy: Pokud žadatel o úvěr zastaví za účelem koupě dvougarsoniéry v Praze (cena 1,5 mil. Kč) například luxusní vilu v Brně (10 mil. Kč.), může od banky obdržet hypoteční úvěr na celou kupní cenu bytu. Podle ředitele odboru úvěrování občanů z Komerční banky Jana Sadila je dokonce možné, aby se při určení výše poskytnutého úvěru načítala hodnota dvou i více zastavěných nemovitostí. Klasickým příkladem tak může být součet cen nově pořizovaného bytu a rekreační chalupy, z jejichž společné výše se při závěrečné kalkulaci určí zákonem stanovených 70 %. Pokud ale chce investor získat k hypotečnímu úvěru státní příspěvek, musí i svou "nově pořizovanou" realitu zastavit.

Na první pohled lákavá možnost pořízení bytu bez naspořených finančních prostředků má i své nevýhody. Nejvíce diskutovaným problémem je zastavení nemovitého majetku, který mívá výrazně vyšší cenu než poskytnutý úvěr. Zmiňované paradoxní situace však nejsou jen doménou hypotečních úvěrů. Častěji se z hodnotově neekvivalentními zástavami lze setkat na poli spotřebitelských úvěrů. "Důvod je jednoznačný. Zastavit pouze část nemovitosti nelze, a proto se například za spotřebitelský úvěr v hodnotě 300 tis. Kč nabídne peněžnímu ústavu byt či rodinný domek ve výši několika set tisíc korun," vysvětluje nezávislý ekonomický poradce Zdeněk Sikora.

Protože jsou banky v posledních letech při přijímání nemovitostí jako zástav opatrné, kladou na ocenění zástav velký důraz. Při oceňování realit za účelem poskytnutí úvěru se dnes ve většině bank vychází z ceny obvyklé. Pouze v některých případech spotřebitelských úvěrů se dává přednost klasickému znaleckému ocenění.

Klienti banky (stavební spořitelny) by měli být hned na prvním úvěrovém jednání informováni o tom, jaký typ ocenění nemovitosti peněžní ústav požaduje. Může se jednat o znalecký posudek nebo odborný odhad.

Znalecký posudek vychází ze zákona č. 151/1997 Sb.(včetně platných vyhlášek). V tomto případě se žadatel o úvěr musí s oceněním nemovité zástavy obrátit na soudního znalce v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí (dále jen znalec).

V případě hypotečních a podnikatelských úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření však peněžní domy většinou požadují vypracování tzv. odborného odhadu, respektive stanovení ceny obvyklé. Tato cena by měla reagovat na situaci na trhu s realitami v daném prostoru a čase. Na rozdíl od znaleckého posudku ji může vypracovat nejen soudní znalec, ale i specializovaná poradenská firma.

Díky problémům, které se při oceňování nemovitostí v České republice v posledních letech objevily, má většina bank pro oceňování realit své stálé spolupracovníky (jak mezi soudními znalci, tak mezi poradenskými firmami). Některé bankovní domy navíc provádějí i kontrolu odborných i soudních odhadů svými interními pracovníky.