Novodobé hypotéky

I svět financí a úvěrů se stále vyvíjí a posouvá kupředu. Změny sice nejsou tak rychlé a markantní jako třeba v oblasti telekomunikace, ale minimálně v každém kvartálu se na trhu objeví zajímavá novinka. Období, kdy bylo možné sjednat pouze klasickou neflexibilní hypotéku s anuitním splácením, je nenávratně pryč.  Mezi poslední hypoteční inovace patří skládačkový úvěr od České spořitelny, nízko-poplatková hypotéka od mBank a kombinovaný produkt od Hypoteční banky. Podívejme se blíže na každý z nich.

Ideální hypotéka České spořitelny

Česká spořitelna se bez rozpaků vydala cestou svého Osobního účtu a na trh uvedla hypotéku, kterou si můžete nastavit podle vlastních potřeb. Zatímco Osobní účet si prošel více kritikou než chválou, Ideální hypotéka není ve své podstatě vůbec špatný produkt. Jeho síla nespočívá v nízkých poplatcích či výhodných úrokových sazbách, ale především v širokém pokrytí situací, ve kterých se klienti mohou nacházet, a ve flexibilitě při následném průběhu. Proč?

Hypotéku získáte sice bez poplatku za vyřízení, ale banka si účtuje 200 Kč za správu. Tedy po 30 letech splácení byste jí zaplatili o 18.000 Kč více oproti dnes nejčastější výši tohoto poplatku, 150 Kč měsíčně. Jednoduše řečeno, co ušetříte za úvodní poplatek, zaplatíte v průběhu. Úrokové sazby odvozuje Česká spořitelna od své “prime rate“, která začíná na 5,09 % u 5leté fixace, a zvyšuje se podle fixace, bonity, výše úvěru k hodnotě nemovitosti, či nadstandardu služeb.

A teď dobré zprávy. Již základní varianta zahrnuje poradenství při sjednání hypotéky včetně on-line ocenění nemovitosti přímo na pobočce. Nabídnutá úroková sazba má 30denní garanci a první 3 měsíce můžete hypotéku čerpat podle libosti. Ideální hypotéku lze sjednat i v situaci, když potřebujete koupit pozemek a stavět, ale nemáte počáteční hotovost. Koupi pozemku a výstavbu základové desky mnohé banky řešit neumí, nebo k tomu potřebují další instrumenty (např. předhypoteční úvěr, spotřebitelský úvěr). Ideální hypotéka funguje tak, že za jednorázové poplatky, které jsou pevně dané, nebo stanovené procentem z výše úvěru, si zajistíte nadstandardní služby, namátkou úvěr bez vybrané nemovitosti, úvěr bez dokladování příjmů, nebo zjednodušené čerpání při výstavbě. K těmto poplatkům banka někdy naúčtuje i zvýšení úrokové sazby. Kdybyste však potřebovali dodatečné finance, předčasné splacení, změnu výše splátek, či různá pojištění, bude vám vyhověno. A toho u některých bank pořád nedosáhnete, ani kdybyste platili zlatem.

mHypotéka mBanky

mHypotéka představuje jeden ze tří produktů, se kterými se mBank snaží udělat díru na českém finančním trhu. I přes to, že v její nabídce figurovala mHypotéka již od počátku (konce roku 2007), prodávat se začala až v jarních měsících roku letošního. A myslím, že nebudeme daleko od pravdy, když budeme konstatovat, že hlavní boom ji teprve čeká.

mHypotéka totiž umožňuje několik zajímavých věcí. Klienti mohou využít mechanismu mBilans (tzv. bilančního mechanismusu). Díky tomuto nástroji si dokážete snížit částku, ze které platíte úroky. Pokud by dlužná částka činila například 1.000.000 Kč a průměrný měsíční zůstatek na bilančním účtu byl 400.000 Kč, platili byste úroky pouze z částky 600.000 Kč. Zde je potřeba upozornit, že hodně záleží na tom, zda byste nebyli schopni částku 400.000 Kč zhodnotit lépe, než kolik vám ušetří na úrocích, když bude ležet na bilančním účtu…

Hypoteční úvěr mBanky umožňuje doposud nejdelší dobu splatnosti na českém trhu, a to až 45 let. Podstatnou úsporu, dohromady až kolem 100.000 Kč, lze získat na absenci poplatků za vyřízení a správu úvěru. Úvěr je možné bez sankcí kdykoli splatit, a to jak u fixní, tak i flexibilní úrokové sazby. Výše úroků je u mHypotéky hodně závislá na poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti, tzv. LTV. Pokud byste si však vzali hypotéku pouze do 50 % LTV, získali byste ji dokonce bez dokladování příjmů. Celkově lze mHypotéku hodnotit jako velmi zajímavý produkt, jehož lesk je trochu snižován současným nízkým počtem míst, kde ho lze sjednat a menším počtem kvalifikovaných poradců, než u velkých kamenných bank. Tedy potenciální popularitu brzdí samotná podstata nízko-nákladové mBanky.

Investiční hypotéka Hypoteční banky

Kombinované produkty se v České republice už nějaký ten pátek prodávají. Hypotéka kombinovaná s investičním životním pojištěním je bezesporu nejrozporuplnějším produktem na bydlení – finanční poradci ji vychvalují do nebe, finanční analytici často zatracují. Vinu na tom nese především nejistota výnosů z investovaných prostředků kombinovaná s vyšším přeplacením kvůli nesnižující se jistině. Produktu bývá vytýkáno i to, že ho zdražuje samotné životní pojištění. Tento faktor u Investiční hypotéky vypadl, zatímco dva předchozí zůstaly.

Od klasické hypotéky se tedy Investiční hypotéka liší tím, že z měsíčních splátek nehradíte jistinu (pouze úroky z její neměnné výše) a investujete do cenných papírů. Vaše měsíční splátka se tedy skládá ze splátky úroků plus investice, jejíž minimální výše je bankou stanovena, ale může být samozřejmě vyšší. Výnosy z této investice – tzv. finanční páka - by vám později měly umožnit splatit hypotéku dřív. Nebo díky této investici v době splatnosti uhradíte jistinu a zůstane vám ještě určitá finanční částka jako výnos… Investiční program je postaven na tom, že nejprve ukládáte peníze do akcií, a s postupně se blížící dobou splatnosti se portfolio převádí na dluhopisy a peněžní fondy.

I přes historické výnosy kolem 8 % však nikdo nemůže zaručit, zda za 30 let budou investice v plusu, převyšujícím alespoň úroky. Proto se mohou mnozí z vás zeptat: Existuje nějaký mechanismus, který by v případě velkých ztrát podílových fondů překlopil mechanismus splácení na standardní anuity? Radomíra Papoušková, ředitelka řízení produktů Hypoteční banky, komentovala problém následovně: „Hypoteční banka průběžně monitoruje a vyhodnocuje vývoj klientova portfolia. Na konci splatnosti tedy nemůže dojít k překvapení, že by klient neměl dostatek prostředků na splacení úvěru". Pokud v průběhu trvání úvěru poklesne hodnota investice pod bankou nastavený limit, řeší se situace individuálně s klientem. Můžete pak buď doplatit chybějící částku do podílových fondů, nebo po dohodě s bankou - v případě dlouhodobě nepříznivého vývoje - převést úvěr na anuitní způsob splácení. Peníze investované v investičním programu můžete využít buď k částečnému splacení hypotéky, nebo si investici ponechat a předpokládat, že dojde k jejímu budoucímu zhodnocení.

Modelový příklad

Zajímá vás konkrétní příklad? Zvolili jsme mladý pár, Viléma a Julii, s čistým měsíčním příjem 40.000 Kč, který chce koupit byt za 3 mil. Kč a splácet úvěr po 30 let. Julie a Vilém nemají nic našetřeno a preferovali by fixaci úrokové sazby na 5 let. Jak by vypadal jejich  poplatkový a splátkový průběh úvěru?

Česká spořitelna – Ideální hypotéka:

• Vyřízení hypotéky: 0 Kč
• Jednorázový poplatek za službu „bez vlastních úspor“: 1 999 Kč
• Úroková sazba za vybrané služby: + 0,5 % k přidělené sazbě
• Měsíční poplatek za správu a vedení: 200 Kč/m, za 30 let 72.000 Kč
• Splátka: od 17 550 Kč (v praxi o něco vyšší, v závislosti na dalších faktorech)
• Pojištění: nepovinné

Hypoteční banka – Investiční hypotéka
Investiční hypotéku nelze využít v případě, kdyby náš pár neměl žádnou počáteční hotovost. Maximální možná výše hypotéky je dána nejmenší z následujících hodnot: 85 % zástavní hodnoty nemovitosti a 80 % předpokládané aktuální hodnoty investice (= stav účtu) při 3% p.a. zhodnocení, tzn. opačně se dá říci, že modelový pár musí mít v době splatnosti předpokládaný stav účtu ve výši 125% výše jistiny. Pokud vezmeme v úvahu hypotéku do 85 % hodnoty nemovitosti:

• Nutnost vlastních prostředků 450 000 Kč
• Výše úvěru 2.550.000 Kč
• Poplatky za vyřízení HÚ: 20.400 Kč
• Úroková sazba: 5,14 %
• Měsíční splátka: 10.922 Kč + investice
• Poplatky za vedení účtu: 150 Kč / měsíc; 54.000 Kč za 30 let