Chcete koupit byt? Jděte na to chytře!

Každý, kdo zatouží po vlastním bytě, začne s největší pravděpodobností nejprve hledat nabídky na internetu. Na specializovaných realitních serverech najdete denně stovky nových nemovitostí, ovšem ne všechny nabídky jsou srovnatelné. Než vůbec zvednete sluchátko a zavoláte do realitní kanceláře nebo konkrétnímu prodávajícímu, nechte si zhruba měsíc nebo dva na průzkum trhu. Jinými slovy pečlivě sledujte ceny nemovitostí ve vámi vybrané  lokalitě, v odpovídající velikosti a stavu, o které byste měli zájem, abyste získali alespoň základní přehled. Jen tak budete mít jistotu, že nekoupíte předražený nebo naopak podezřele levný byt, u kterého se mohou dříve či později vyskytnout vady všeho druhu. Co si tedy ohlídat, ať už kupujete byt přes realitní kancelář nebo přímo, nový nebo starší byt, byt  v osobním nebo družstevním vlastnictví?

Realitní kancelář

Ty dobré od těch méně kvalitních můžete oddělit hned v internetové nabídce. Ačkoliv někteří lidé prodávají nemovitost výhradně přes jednu realitní kancelář, spousta z nich hledá kupce přes několik realitních společností. Když si důkladněji prohlédnete nabídku, zjistíte, že se v ní může několikrát opakovat tatáž nemovitost, ovšem za různé ceny, které se mohou lišit třeba i o sto tisíc korun. Protože je jasné, že prodávající s největší pravděpodobností neobcházel realitní kanceláře a nechtěl za svůj byt pokaždé jinou cenu, realitní makléři si patrně ke klientem požadované sumě přihazují různě vysokou provizi. Je tedy logické, že kontaktujete kancelář s nejnižší marží. Zkušený a poctivý makléř vás také seznámí s případnými „nedostatky“ nemovitosti, ačkoliv se samozřejmě bude soustředit na ta pozitiva. Pokud vám bude v polorozpadlé garsonce tvrdit, že tu stačí jen trochu vymalovat a koupit nový sporák, před domem jeho vizitku rovnou roztrhejte.

Netlačí na vás, ale ochotně se snaží nalézt pro vás tu nejvhodnější nemovitost vhodně položenými otázkami? Vysvětlí vám celý proces nákupu, automaticky za vás opatří potřebné dokumenty a bez vytáček odpovídá na všechny vaše dotazy? Jste na správné adrese. Zkuste si také zjistit, zda je realitní kancelář členem Asociace realitních kanceláří České republiky. Pokud ano, měla by dodržovat profesní etiku a také být pojištěna pro případné problémy.

Nákup svépomocí

Nikdy nic nepodepisujte ani neplaťte, dokud si všechny smlouvy nepřečte zkušený právník – stačí jedna chybná formulace a můžete se dostat do pěkného maléru! Také mu nechte zkontrolovat výpis z katastru nemovitostí (v případě bytu v osobním vlastnictví), protože jen tak se vyhnete zklamání v podobě věcného břemena nebo zástavního práva. Sice za to zaplatíte několik tisíc korun, ale s ohledem na výši investice se vám to rozhodně vyplatí. Pozornost věnujte také předání peněz. Pro obě strany bude nejlepší, pokud využijí advokátní nebo notářskou úschovu. Což znamená, že vy coby kupující převedete peníze na účet advokátní kanceláře nebo notáře, který je teprve po provedení vkladu nebo po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí pustí na účet prodávajícího. Realitní kanceláře tuto úschovu v rámci svých služeb často poskytují zdarma.

Nový byt

Protože ho developeři většinou prodávají ve chvíli, kdy existuje pouze na papíře, uzavírá se smlouva o smlouvě budoucí. V té by se měl objevit přesný popis bytu a jeho umístění v domě, soupis vybavení, termín kolaudace a uzavření kupní smlouvy, a dále kupní cena a podmínky, za nichž lze odstoupit. Pokud po vás developer požaduje úhradu kupní ceny formou postupných plateb v závislosti na postupu výstavby bytového domu již v počátku výstavby, kdy ještě není budova alespoň ve fázi hrubé stavby opláštěné, zastřešené, nelze využít hypoteční úvěr. Stavbu s vymezenými jednotkami ještě v této fázi nelze zapsat do katastru nemovitostí a tím pádem rozestavěné byty nemohou být předmětem zástavního práva. Pro toto přechodné období slouží předhypoteční úvěr, což je nezajištěný spotřebitelský úvěr, který je splacen hypotečním úvěrem v okamžiku, kdy výstavba pokročí alespoň do fáze, kdy jsou postaveny obvodové zdi a střešní konstrukce. V této fázi výstavby lze bytový dům s vymezenými bytovými a nebytovými jednotkami zapsat do katastru. Poté již rozestavěná bytová jednotka může být předmětem zástavního práva a výstavbu můžete financovat hypotečním úvěrem. Odhad ceny obvyklé vypracuje znalec na základě projektové dokumentace. Stanoví cenu budoucí, která je důležitá pro maximální výši hypotečního úvěru. Čerpání probíhá v postupných krocích na základě toho jak stavba přibývá. V každém případě však nepodceňujte výběr developera. Kolik a jaké stavby již postavil? Nemá s ním zkušenosti někdo z vašich známých? Je ekonomicky dostatečně silný, aby stavbu dokončil?

Starší byt

Především si rozmyslete, jestli chcete byt v původním stavu, nebo zrekonstruovaný. Rekonstrukce zvyšuje cenu bytu i o několik set tisíc, ale pak už do něj většinou stačí jen koupit nábytek a vymalovat. Jestliže si chcete byt upravit podle svého, počítejte s o něco nižší kupní cenou, ale i s dalšími nemalými náklady. Pokud je byt ve vysloveně špatném stavu, přizvěte na prohlídku raději zkušeného stavaře, který může odhalit nejrůznější skryté závady, jejichž odstranění by vás v budoucnu mohlo přijít draho.

Osobní nebo družstevní vlastnictví

Z nabídky bytů rovnou vyškrtněte ty, které jsou majetkem města nebo obce. Přenechání nájemní smlouvy je jednak nelegální a jednak skutečně nemáte jistotu, že se byt bude do roka a do dne privatizovat, i když vás o tom původní nájemce přesvědčuje. Zbývá tedy byt v osobním nebo družstevním vlastnictví. Ten první zmíněný bývá o něco málo dražší, protože z něj prodávající musí zaplatit daň z převodu nemovitosti. Pozor – pokud ji neuhradí on, stáváte se ručitelem vy! Vlastníky a případné závazky si nejsnáze ověříte na katastru nemovitostí, případně z listu vlastnictví. Jestliže se rozhodnete pro družstevní byt, chtějte v prvé řadě vidět nájemní smlouvu. Vaše vyhlédnutá nemovitost totiž patří družstvu, které na vás převede pouze družstevní podíl a členská práva a povinnosti. Opět proto požádejte právníka nebo realitního makléře, aby pro jistotu prověřil majetkovou situaci a obsah stanov družstva.

Rada na závěr

V případě koupi bytu se jednoznačně řiďte heslem: Dvakrát měř, jednou řež! Opravdu se vám vyplatí důkladně pročíst všechny smlouvy společně s právníkem, i když se vám to možná bude zdát jako zbytečně vyhozené peníze. A nezapomeňte zapátrat i v územním plánu, jestli se vám pod okny náhodou nezačne do roka stavět obchvat nebo čtyřproudová silnice!

Autorka je ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky a členka Výkonného výboru Evropské hypoteční federace.