Nákup stavebního pozemku nemusí znamenat bezpečné zhodnocení peněz I.

Ovšem i taková spekulace se stavebním pozemkem může přinést namísto zisku ztrátu. Úměrně tomu, jak investoři houfně opouštějí finanční investiční nástroje, vrhají se střemhlav do obchodu se stavebními pozemky. Jsou motivování myšlenkou, že investice do nákupu pozemku je zcela bez rizika, a na nákupu pozemku nelze prodělat. Jejich vize spočívá v tom, že nakoupí dosud nezastavěný pozemek, který následně prodají se ziskem, jako stavební parcely pro výstavbu rodinných domů.

Obecně lze sice říci, že ceny pozemků nemohou klesat a měly by zákonitě jen růst. To proto, že na rozdíl od předmětů hmotné spotřeby, jichž můžeme vyrobit kolik chceme, půdu vyrobit neumíme. A nikdy jí nebude více. V praxi však přesto může dojít k situaci, že skvělá investiční příležitosti a z toho vyplývající očekávané zhodnocení peněz, se nekoná.

V čem spočívá nebezpečí?

Stručně řečeno, většina investorů předpokládá, že prodej pozemku jim přinese zisk někdy v budoucnu. V Česku je pak další specifikum v tom, že investoři neradi platí za odborné služby. Pokud má však spekulace s parcelou mít smysl a má být realizován zisk, musí být splněny dvě základní podmínky:

• nákup parcely musí přinést zisk již v okamžiku nákupu;
• zisk může přinést jen taková parcela, na které se dá následně stavět.

Obráceně se dá říci, že pokud koupím parcelu, na které z různých důvodů nelze nic postavit, zrealizoval jsem nikoliv zisk, ale ztrátu. Jak tedy praktický postupovat, aby investiční záměr a spekulace nákupu a prodeje parcely vyšla? Postup lze shrnout následovně:

• provést vlastní výběr parcely;
• ověřit administrativní, technické a omezující podmínky pro výstavbu;
• ověřit reálné možnosti příjezdu na pozemek;
• ověřit reálné možnosti  napojení na sítě technické infrastruktury;
• ověřit hydrogeologické a geologické podmínky;
• ověřit množství radonu v podloží;
• ověřit právní vztahy k parcele.

Vlastní výběr parcely

Při vlastním výběru parcely je třeba zkoumat a dbát na to, jaké jsou širší vazby celé lokality na okolí, kde chceme parcelu kupovat. Dále je potřeba zhodnotit užší vztahy vlastní parcely na okolní pozemky, tvar parcely, velikost parcely a cenu parcely.

Výběrem pozemku z hlediska širší lokality se rozumí výběr konkrétní části obce. Nejkvalitnější pro bydlení jsou části obcí bez průmyslu, s dobrým dopravním napojením, s kompletní sítí technické a sociodemografické infrastruktury zahrnující obchody a služby, zdravotní zařízení, školy a školky, penziony pro důchodce, lokality, s dlouhou tradicí bydlení, dosti daleko od čtvrtí obývaných sociálně vykořeněnými a nepřizpůsobivými obyvateli,  v blízkosti přírody nebo prostředí, které umožňuje aktivní odpočinek.

Nevhodné pro bydlení jsou naopak lokality se znečištěným ovzduším v blízkosti průmyslové zástavby a spaloven, nebo lokality ležící ve směru větrů, neboť větry exhalace zanášejí i na značné vzdálenosti

Výběrem parcely z hlediska užší lokality se rozumí bezprostřední okolí stavební parcely. Podstatnými negativními faktory jsou např. blízkost rušné komunikace, pro níž je typická hlučnost a prašnost, skládky s jejími pachy, turistická a zábavní centra a hlučné typů výrob a služeb. Naopak výraznou předností je klid a dobrý výhled. Negativním jevem je blízkost vodních toků s možností záplav (záplavové pásmo). Za nejkvalitnější jsou považovány pozemky v rovině nebo v mírném svahu, případně na náhorní planině vyvýšené nad okolním terénem. Vliv na kvalitu parcely má orientace vůči světovým stranám, přičemž za nejkvalitnější jsou považovány parcely orientované k jihu. Důležitá je skutečnost, zda je pro výstavbu domu použitelná nejvhodnější část parcely, nebo zda je výběr plochy pro stavbu domu nějakým způsobem omezen. Podstatný význam má možnost vytvoření dostatečného soukromí. Bez vlivu na kvalitu bydlení nebudou ani majitelé sousedních pozemků. Různé typy živnostenské výroby, kutilství, či chovatelství mohou mít na kvalitu bydlení velmi nepříjemné dopady.

Tvar a velikost parcely

Jako ideální pro výstavbu jsou považovány parcely obdélníkového tvaru o kratší hraně 20 - 25 m. Parcela užší než 15 m není na výstavbu rodinného domu vhodná. I když odborná literatura uvádí, že celková velikost parcely by měla být minimálně 600 m2, lze doporučit parcelu o výměře minimálně 1 000 m2. To proto, že v průběhu času má uživatel domu požadavky na další doplňkové a drobné stavby okolo domu a pro jejich umístění je nutno mít větší pozemek. Předností je samozřejmě parcela i větší, ale zde je nutno uvážit potřebu udržovacích prací  (sečení trávy, odklízení sněhu) na úkor volného času. Velikost parcely má přímý vliv na velikost navrhovaného domu. Tvar parcely ovlivňuje budoucí přístup a příjezd k rodinnému domu, orientaci domu vůči světovým stranám, výhled a možnost zajištění dostatečného soukromí.

Cena parcely

Aby se nákup vyplatil, je nezbytné pozorně srovnávat ceny nabízených pozemků v lokalitě. Je třeba zohlednit, zdali se jedná o parcely nezasíťované, či zasíťované. Řada lidí se domnívá, že developeři mají parcely předražené a nejlépe je nakupovat u soukromníků. Opak je však pravou. Soukromníci se snaží ceny vytáhnout co nejvíc nahoru. Oproti tomu developeři mohou přijít s nižšími cenami v důsledku toho, že mohou rozpustit náklady do množství parcel, které připraví k výstavbě a nabídnou k prodeji.

Pokračování článku zveřejníme 10. 12. 2008, autor pracuje jako referent na stavebním úřadě.