Co zajímá banku, když jdete žádat o hypotéku?

Hlavní činností hypotečních bank je samozřejmě poskytovat klientům hypotéky. Jenže aby se obě strany časem nedostaly do problémů (a zároveň proto, že to vyžadují české zákony), je třeba zjistit si o klientovi několik důležitých informací. Co všechno tedy bude chtít banka znát, než vám půjčí na nový byt nebo dům?

Vaše příjmy

Příjmy představují zcela jednoznačně tu nejdůležitější informaci, od které se navíc odvíjí i celková suma, kterou vám banka bude ochotna poskytnout. Částku, jež vám každý měsíc zasílána na účet, vám potvrdí zaměstnavatel (obvykle se jedná o průměrný plat za poslední tři měsíce). Jestli pracujete jako OSVČ, předkládáte bance daňové přiznání za poslední dvě zdaňovací období a doklad o zaplacení daně nebo potvrzení o bezdlužnosti finančnímu úřadu. Do příjmů si můžete započítat například i příjem z pronájmu jiné nemovitosti nebo alimenty, které vám vyplácí bývalý partner. Poté, co bance sdělíte, jak vysokou částku potřebujete půjčit, vám vypočítá minimálně požadovaný měsíční příjem. Ten by měl pokrýt nejen životní minimum a splátky hypotéky, ale i další pravidelné výdaje (např. leasing, pojištění, splátky jiných úvěrů atd.). Navíc vám musí zbýt určitá finanční rezerva v řádech několika tisíc korun. Pokud však váš příjem nestačí, je možné, aby k vám přistoupil jeden nebo více spolužadatelů, přičemž vaše příjmy dohromady již na požadovanou částku dosáhnou.

Vaše platební morálka

Nebo-li schopnost a ochota splácet. Banka každého žadatele o hypotéku prověřuje v bankovním a nebankovním registru, kde zjistí nejen jeho platební morálku, ale například i skutečnost, jestli a jakým způsobem splácí leasing. Pokud jste si tedy v minulosti brali spotřebitelský úvěr a několikrát jste se opozdili se splátkami, je možné, že hypotéku jen tak nedostanete. Zrovna tak pokud byste se pokusili zapřít úvěr u jiného bankovního ústavu, banka na to díky registru snadno přijde. Jestliže však všechny své závazky splácíte bez problémů, máte další bod k dobru! Navíc jedna dobrá zpráva: banka nekontroluje registr dlužníků, takže drobné přestupky – jako například nezaplacená pokuta za jízdu načerno vám přístup k hypotéce nezablokují.

Vaše zástava

Jedna z dalších důležitých otázek se bude týkat nemovitosti, kterou plánujete dát bance do zástavy. Může se jednat jak o byt nebo dům, které si chcete na hypotéku pořídit, tak o jinou nemovitost, kterou chcete ručit – například v případě nákupu družstevního bytu, protože tímto bytem ručit nelze. Jediný úvěr, u kterého banka dočasně zástavu nepožaduje, je předhypoteční úvěr.

V případě zastavované nemovitosti je potřeba výpis z katastru nemovitostí. List vlastnictví si opatříte na katastru nemovitostí, ale banky si ho dnes díky dálkovému přístupu do katastru zajistí i samy. Vy se díky výpisu zároveň ujistíte, že nemovitost skutečně patří člověku, od kterého ji kupujete, a že na ní neleží žádné další závazky v podobě věcného břemena nebo zástavního práva. Banka bude zároveň vyžadovat odhad hodnoty zastavené nemovitosti, který musí provést interní nebo externí odhadce banky, jejichž seznam vám poskytne. Například Hypoteční banka však již zajistí za klienty ocenění bytu zdarma a na počkání. Pokud má daná nemovitost dostatečnou zástavní hodnotu (tedy její cena převyšuje nebo se rovná částce, kterou si chcete půjčit), jste zase o krok dál ke svému  bydlení.

Vaše kupní smlouva, případně další doklady

Prostě jakýkoliv nabývací titul k nemovitosti. Pokud kupní smlouvu zatím nemáte, postačí smlouva o smlouvě budoucí kupní. Jestliže stavíte nebo provádíte větší rekonstrukci, připravte si stavební povolení, příp.  doklad o ohlášení stavebních prací a smlouvu o dílo s dodavatelskou firmou.

Vaše požadavky

Aby vám hypoteční specialista mohl nabídnout to nejvhodnější řešení, potřebuje znát vaše preference. Kolik peněz potřebujete půjčit? Kolik jste ochotni měsíčně splácet? Na kolik let si chcete úvěr vzít? Jakou byste si přáli fixaci úrokové sazby? Budete chtít půjčit i na nábytek? Přejete si pojistit svou schopnost splácet? Pokud chcete například splácet měsíčně co nejmenší částku (ať už kvůli nižším příjmům nebo proto, že chcete, aby vám zbyl dostatek peněz na cestování nebo koníčky), můžete si splácení rozložit podle banky na 30 - 45 let, čímž si podstatně snížíte měsíční splátku. Výši svých splátek můžete ovlivnit také volbou způsobu splácení, od anuitního, přes progresivní nebo naopak degresivní splácení.

Doporučení na závěr

Ještě dřív, než se vůbec pro hypotéku rozhodnete, se snažte včas hradit všechny své závazky, především vůči bankám a dalším finančním společnostem. Vaše platební morálka je bedlivě sledována a sebemenší přestupek by vám v budoucnu mohl uškodit při žádosti o jakýkoliv úvěr. Pokud jste také nastoupili do nové práce, počítejte s tím, že vám banka poskytne hypotéku až po ukončení zkušební doby. Rovněž jestliže jste nedávno začali podnikat, standardní hypoteční úvěr získáte teprve po dvou letech, protože k prokázání příjmů banka vyžaduje daňová přiznání za dva poslední roky. Můžete sice zažádat o hypotéku bez doložení příjmů, ale v tomto případě vám banka půjčí nejčastěji pouze 50 % hodnoty zástavy. A než se vydáte do banky, je také dobré si promyslet alespoň základní parametry požadované hypotéky – tj. výši úvěru, dobu splatnosti a délku fixace. Pokud si však nejste jisti, nemusíte mít strach – zaměstnanci banky jsou dobře proškoleni, aby vám pomohli vybrat ten nejlepší způsob, jak financovat své bydlení.

Autorka je ředitelkou vývoje produktů Hypoteční banky.