Ceny nemovitostí míří celosvětově dolů I.

Hlasy upozorňující na nadhodnocené ceny nemovitostí se ozývaly již před několika lety. Například v září 2006 publikoval časopis FOND SHOP článek s názvem „Na trhu nemovitostí je největší bublina v historii“.  Vycházel z dat od Economist Intelligence Unit. Psalo se v něm například, že „v USA je nemovitostní bublina na pokraji prasknutí, zatímco ve většině evropských států se stále nafukuje“.
 
Vážné obavy některých analytiků ohledně nezdravě rychle rostoucích cen nemovitostí lze dohledat ještě dříve. Ovšem, jak nedávno citoval americký časopis The Atlantic bývalého portfolio manažera: „Identifikovat bublinu příliš brzy je stejně špatné jako příliš pozdě.“ V roce 2003 se tento muž zbavil všech nemovitostí a investic navázaných na cenu nemovitostí. Růst o 50 % za uplynulé 3 roky považoval za neudržitelný a za jasný signál k vybírání zisků. Se smutkem pak následující tři roky pozoroval, jak ceny nemovitostí v USA vylétly o dalších 50 %. Předpokládaný zlom přišel, ale mnohem později.

USA a Velká Británie již dva roky v poklesu

Jako první začala globální nemovitostní bublina praskat v USA. Podle indexu S&P/ Case-Shiller Home Price Index Composite 10, který měří vývoj cen rezidenčních nemovitostí v 10 největších městech v USA, nastal obrat v polovině roku 2006 (graf Ceny nemovitostí v USA). Od té doby do konce listopadu 2008 (data jsou k dispozici s dvouměsíčním zpožděním) dosáhl pád z vrcholu 27 %. Nemovitosti určené k bydlení jsou ve velkých městech USA o více než čtvrtinu levnější. Ceny padají zhruba stejně rychle, jako před tím rostly, tedy 10 % až 15 % ročně. Tato symetrie je patrná i v grafu vedle. Tři roky před vrcholem pádily ceny nemovitostí nahoru v průměru tempem 15 % p.a., pět let před vrcholem průměrným tempem 14 % p.a. a deset let před vrcholem průměrným tempem 11 % p.a.
 
Podobně jako USA je na tom ohledně vývoje cen nemovitostí Velká Británie, ovšem se zhruba ročním zpožděním. Cenový vrchol zde nastal podle indexu Nationwide UK Average House Price na podzim roku 2007 (graf Ceny nemovitostí v UK). Od té doby ceny nemovitostí poklesly v průměru o 19 %. I zde padají ceny nemovitostí zhruba stejně rychle, jako před tím rostly, tj. tempem 10 % až 15 % ročně. Deset let před dosažením vrcholu rostly ceny nemovitostí ve Velké Británii průměrným tempem 12 % ročně.
 
Za hlavní příčinu tak dlouhého a rychlého růstu cen nemovitostí je všeobecně považována velmi snadná dostupnost hypotečních úvěrů. Růst koupěschopné poptávky hnal nahoru ceny. Nebudeme nyní rozebírat, kdo za růst objemu úvěrů nese větší vinu (Greenspan a jeho nízké úrokové sazby, „antidiskriminační“ zákony požadující úvěry pro chudé, chamtivost bankéřů či jejich neschopnost správně odhadnout riziko, sekuritizace a příliv  kapitálu lačného po dluhopisech s vyšším výnosem atd.). Jisté je, že růst míry zadlužení domácností i růst cen nemovitostí skončil. Oba faktory – zadluženost i cena nemovitostí – narazily na svůj strop. Pro mnohé je překvapením, že tak pozdě.

Na řadě je západní Evropa

Opět se potvrzuje, že vývoj v Evropě kopíruje se zpožděním vývoj v USA. Růst cen nemovitostí tempem kolem 10 % p.a. za uplynulých 10 let není výsadou USA a Velké Británie. Mnohé země kontinentální Evropy jsou na tom stejně, pouze se zpožděním několika měsíců či let. Stavební boom hnaný dostupnými a levnými úvěry je postihl také. Příkladem je Irsko, Španělsko, Belgie, Dánsko, Francie, Švédsko a další (tabulka). Zlom rostoucího trendu cen nemovitostí v klesající u nich nenastal před 2,5 lety (jako v USA) či před 1,5 rokem (jako v Británii), ale nastává až nyní. Růst cen nemovitostí v těchto zemích se za uplynulý rok pohybuje kolem nuly nebo mírně nad nulou a ceny mají klesající tendenci. Výjimkou je Irsko a Dánsko, které za uplynulý rok již v mínusu jsou (tabulka).

Tabulka: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí v zemích světa   

Zdroj dat: The Economist. Výpočty: FOND SHOP. *data ke konci 3. čtvrtletí 2008

Dokončení 14.3.2009.

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 4/2009