Jak si správně vybrat hypotéku

Nejprve jste se rozhodovali, jestli si pořídíte vlastní nemovitost. Když jste dospěli k názoru, že ano, začali jste přemýšlet, zda dát přednost bytu nebo domu. Pak jste si vyřešili i tuto otázku, výborně. Následně jste si ujasnili, kolik místností potřebujete. Fajn. Poté jste se začali poohlížet po vhodném objektu – a po kratším či delším pátrání ho našli. Máte pocit, že už vám stačí jen zjistit, jestli váš příjem bude stačit na splátky hypotéky a nic dalšího řešit nemusíte? Kdepak. Abyste se svou hypotékou byli co nejspokojenější a aby se podřídila vašim plánům, budete muset rozhodnout ještě o pár dalších věcech.

Druh hypotéky

I když jste si možná doposud mysleli, že hypotéka je prostě hypotéka, vezměte na vědomí, že hypoték existuje celá řada (viz i srovnání). Od americké, díky které vám banka půjčí úplně na cokoliv (třeba na studium v zahraničí nebo luxusní auto), přičemž za úvěr ručíte nemovitostí, po předhypoteční úvěr, který oceníte v případě, že kupujete družstevní nebo obecní byt, jež se bude do jednoho roku převádět do osobního vlastnictví (u předhypotečního úvěru nepotřebujete zástavu ani ručitele). Existuje ale taky ještě hypotéka na družstevní bydlení (při které ručíte jinou nemovitostí než tou, kvůli které o úvěr žádáte), hypotéka bez doložení příjmu (u ní banka nepožaduje potvrzení o příjmech) nebo hypotéka zpětně (při které vám banka uhradí již předem zaplacenou částku investovanou do nemovitosti). Vás ale bude zřejmě nejvíc zajímat hypotéka do 85 % nebo do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti.

U stoprocentní hypotéky očekávejte vyšší úrok, naopak pokud disponujete určitými úsporami a vejdete se do 85 % hodnoty nemovitosti, získáte výhodnější sazbu. Vaší pozornosti by neměla uniknout ani Hypotéka on-line nebo Hypotéka po webu. Především ta poslední jmenovaná je v Čechách novinkou (zatím ji nabízí pouze Hypoteční banka) a umožní vám ušetřit poplatek za zpracování hypotéky (až 25.000 Kč). Navíc ušetříte minimálně dvě cesty do banky (stačí, když na pobočku zajdete pouze jednou podepsat smlouvu), protože vše vyřídíte elektronicky nebo poštou. Také získáte garanci úrokové sazby, odhad nemovitosti za zvýhodněný poplatek a přednostní vyřízení hypotéky. 

Doba splatnosti

Od tohoto údaje se odvíjí především částka, jakou budete měsíčně splácet. Uveďme příklad: pokud si rozhodnete půjčit si 2 miliony korun, při dvacetileté splatnosti budou vaše splátky činit 13.746 Kč (v případě hypotéky do 70 % od Hypoteční banky a fixaci 5 let). Jestliže se však rozhodnete splácet čtyřicet let, budete měsíčně hradit „pouhých“ 10.302 Kč (výpočet je platný k 21. březnu 2009). Záleží tedy na vašich prioritách: pokud chcete hypotéku splatit co nejdříve a zároveň si můžete dovolit vyšší měsíční splátky, zkraťte dobu splatnosti na minimum. Že chcete v první řadě platit měsíčně co nejmenší sumu? Pak si splácení rozložte na maximálně dlouhou dobu, tedy až na čtyřicet let. Ovšem pozor: čtyřicetiletou hypotéku vám banka poskytne pouze v případě, že je vám třicet a méně, protože musí být splacená nejpozději do 70 let věku žadatele. Zároveň musíte počítat s tím, že bance zaplatíte daleko víc na úrocích.

Výši vaší splátky ovlivní také zvolený způsob splácení hypotéky. Zvolíte-li progresivní způsob splácíte na počátku částku, kterou si vyberete s ohledem na vaši aktuální finanční situaci v rozmezí úroky až anuita. Meziročně se vám pak splátka pomalu zvyšuje. Chcete-li na počátku naopak platit co nejvyšší částku, abyste úvěr co nejrychleji splatili, zkraťte si dobu splatnosti nebo zvolte degresivní způsob splácení. Meziročně se vám pak splátky budou postupně snižovat.

Délka fixace

Délka fixace určuje počet let, po které zůstane nezměněná vaše úroková sazba. V Čechách můžete fixovat na jeden rok nebo třeba až na třicet let – v podstatě na celou dobu splatnosti úvěru. Podle čeho vybírat? Především podle svých preferencí. Pokud víte, že v nejbližších letech přijdete k penězům (něco zdědíte, někdo vám vrátí dluh, budete mít vyšší plat či prémie), volte raději kratší dobu fixace. Kdybyste totiž chtěli splatit nebo částečně uhradit úvěr před koncem fixační doby, banka vám naúčtuje sankční poplatek. Jediný okamžik, kdy můžete úvěr doplatit bezplatně, nastává u většiny hypoték právě tehdy, kdy se fixace mění. Jestliže žádný větším příjem neočekáváte a naopak byste si rádi naplánovali své výdaje daleko dopředu, bude pro vás vhodnější dlouhodobější fixace, klidně i na celou dobu splatnosti úvěru. Budete mít jistotu, že stejnou částku jako dnes budete hradit i za patnáct let, navíc za tu dobu už tahle dnešní suma může být směšně nízká.

Doporučení na závěr

Vaše ideální hypotéka se odvíjí především od vašich potřeb a přání. Je důležité, abyste pečlivě zvážili své příjmy, plány a priority. Díky správně zvolenému úvěru na bydlení můžete měsíčně ušetřit klidně několik tisíc korun, navíc tak můžete i citelně snížit svou počáteční investici. Banky totiž několikrát do roka přicházejí s různými zajímavými nabídkami – např. několik týdnů poskytují hypotéku bez poplatku za zpracování úvěru, díky čemuž vám může zůstat v kapse až o několik desítek tisíc korun víc. Až si tedy dobře rozmyslíte parametry své hypotéky, jděte si zjistit, která banka vám nabídne takové podmínky, které vám nejvíce vyhovují.

Autorka je ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky