Jdeme stavět se stavební spořitelnou?

Téma: Financujeme bydlení se stavební spořitelnou

Stavba: jedno ze dvou slov v názvu finanční instituce – stavební spořitelny – vychází paradoxně jako nejméně vhodná varianta při volbě financování nemovitosti touto cestou. Zatímco na rekonstrukce jsou stavební spořitelny machři, na koupě bytů (u obecních a družstevních bez diskuzí) velmi zdatnými konkurenty, u stavění vyznívají jejich nabídky oproti hypotečním bankám někdy dosti krkolomně.

Když se budeme bavit o stavbě, budeme rozlišovat stavbu bytu a stavbu domu. Stavba obecně má z hlediska financování oproti koupi dvě specifika – nemožnost stavěnou nemovitost na začátku zastavit a následné vícenásobné čerpání.

Chcete byt? Pozor na výstavbu 

Byty se kupují nejen staré nebo nové, ale také ty, co budou teprve stavěny. Byt si rezervujete u developera a on vám ho v horizontu 1-2 let postaví. Pokud nemáte počáteční hotovost, jinou nemovitost k zastavení, nebo vám developer neumožní zvláštní financování, spořitelně zatopíte.

Na začátku stavby nemůžete ručit vaši budoucí nemovitostí, nemáte ji jak zapsat do katastru nemovitostí. Developer po vás bude však vyžadovat zhruba 10-30 % částky, ještě před tím než nemovitost zapsat do katastru lze a tak ji zastavit. Jak již bylo zmíněno, v některých případech se v této fázi za vás developer u finanční instituce postaví tak, že si se zástavou nemusíte lámat hlavu – co ale jindy?

Skutečnost je taková, že spořitelny nastíněnou situaci moc efektně řešit neumí. Zvláště pokud nejste už nějakou dobu klienti. Nabídnou vám většinou druhý úvěr, který musíte zajistit životním pojištěním a ručitelem/li. Co si budeme povídat, dva úvěry znamenají více poplatků, více závazků, administrativy a podobně. Kromě toho, ne vždy se podaří nalézt ochotného a vhodného ručitele. V těchto případech tedy vycházejí většinou výhodněji hypoteční banky, které umí tzv. předhypoteční úvěr nebo 1. čerpání bez zajištění. Jako vždy však existují výjimky a vyplatí se vždy porovnat více nabídek.

Dům: Pozemek vás může zachránit

U domu je situace podobná, nemůžete ho zastavit, dokud není vystavěna tzn. základní deska (výstavba do 1 m nad zem). Do hry vstupuje ovšem další faktor, kterým je pozemek. Pokud byste pozemek vlastnili, financování se částečně zjednoduší a je průchozí i u spořitelen. Pozemek totiž může posloužit jako dočasná zástava. První čerpání proběhne na hodnotu pozemku, dále na hodnotu pozemku plus stavby na základě aktuálního protokolu o stavu stavby v momentu, kdy již lze zapsat stavbu do katastru nemovitostí.

V případě, kdybyste potřebovali financovat jak koupi pozemku, tak stavbu, stavební spořitelny standardní postup nemají a tak trochu se vymlouvají, že kdo staví, mívá nějaké vlastní úspory. Zřejmě se setkáte s požadavkem na zajištění další nemovitostí, úvěrem zvlášť na pozemek, zajištění vkladem u vybraného peněžního ústavu. Tak či tak, situaci se každá spořitelna vyřešit snaží. Pokud u ní máte stavební spoření po delší dobu, stále je možné, že jakkoli zkombinovaný úvěr vyjde výhodněji než hypotéka. Troufneme si ale tvrdit, že u staveb vás většinou uspokojí specializované hypoteční banky, konkrétně Raiffeisenbank, Hypoteční banka, Komerční banka, Volksbank, Česká spořitelna…

Pod špičkou ledovce aneb Čerpání

Při čerpání se naposled, ale o to výrazněji projeví důležitost volby finanční instituce. V minulosti se tato služba poměrně opomíjela a neexistovaly velké rozdíly. Bylo časté, že jste museli dojít s každou fakturou na pobočku, kde vám byla následně proplacena. Jistě si představíte, jak vás to může zatěžovat, pokud nemáte tuto pobočku blízko. Stojí to čas, ale i peníze. Pokud je čerpání uvolňováno vždy pouze do hodnoty zástavy - tzn. musíte z vlastních zdrojů rozestavět, nechat si finanční prostředky proplatit z úvěru, z nich opět stavět, a tak dále – znamená to další nároky na vlastní úspory. Z tohoto pohledu jsou banky dále, na čerpání začínají klást důraz. Snaží se je totiž zjednodušovat, jak provedla před týdnem třeba Česká spořitelna (viz tisková zpráva). A např. Raiffeisenbank si už notnou dobu sama kontroluje vaše faktury – nepožaduje po vás návštěvu poboček.