Kadrnožka: Pro nákup komerčních nemovitostí je ideální doba

S Michalem Kadrnožkou, partnerem společnosti CS Property Services, která jako první na českém a slovenském trhu nabízí privátním investorům systematickou a strategickou správu realitního portfolia s cílem zajistit dlouhodobý stabilní výnos, jsme si povidali o možnostech a pravidlech investování do komerčních nemovitostí a vývoji realitního trhu u nás.

Vaše společnost CS Property Services privátním investorům zprostředkovává přímé investice do komerčních nemovitostí. Jsou ale investice do nemovitostí výhodné? I přesto,  že nemovitostní trhy zaznamenaly v poslední době velký propad?
Při splnění základních parametrů diverzifikace investice do komerčních nemovitostí je tato z dlouhodobého hlediska jednoznačně zisková a přitom poměrně málo riziková. Dnes, kdy jsou podle řady ukazatelů ceny komerčních nemovitostí na svém dně nebo v jeho blízkosti, je pro nákup nemovitostí navíc ideální doba. Každopádně my našim klientům zajišťujeme skutečně dlouhodobou aktivní správu nemovitostí, v horizontu deseti,patnácti let. Pouze tak mohou dostatečně minimalizovat rizika a dlouhodobě zhodnocovat jejich investiční portfolio. Stále více investorů obrací pozornost ke komerčním nemovitostem poté, co se mnozí z nich spálili na akciových trzích nebo v jiných investičních instrumentech..

Co přesně máte na mysli pod pojmem „komerční nemovitost“?  A v čem jejich atraktivita podle Vás spočívá?
Komerční nemovitosti jsou všechny nemovitosti nerezidenční povahy. Patří sem obchodní centra, kancelářské budovy, hotely, skladové a výrobní areály a tak dále. Atraktivita těchto objektů je z investičního hlediska v tom, že pokud se aktivně spravují, to znamená pokud jsou vhodně obsazeny nájemci, funguje marketing a po všech stránkách se o ně stará odborník, generují pravidelný příjem z nájemného. Cena nemovitosti přitom přinejmenším neklesá a v kombinaci s dobrými nájemními smlouvami a správnou pojistkou ani v nejkritičtějších dobách nemůže klesnout na nulu. Pro velmi movité privátní investory jsou proto komerční nemovitosti vhodnou příležitostí jak dlouhodobě ochránit hodnotu svého majetku. A ze zkušenosti víme, že lidem, kteří vlastní tvrdou prací za několik dlouhých let vydělali desítky milionů už většinou nejde o to rychle ještě více zbohatnout na spekulativních transakcích, ale opravdu spíše hledají cestu jak ochránit majetek, který později chtějí například předat dětem.

Jakým způsobem mohou privátní investoři do komerčních realit investovat?
Jde skutečně o přímý vstup do developerského projektu nebo nákup konkrétní nemovitosti podle zadání. Vyhledáváme pro naše klienty vhodné záměry nebo objekty a poté jim zajistíme kompletní agendu spojenou s nákupem i následnou aktivní správu nemovitostí. Jde o komplexní službu, která na českém trhu dosud chyběla. V první fázi s klientem na základě jeho investiční strategie vytipujeme vhodné objekty ke koupi. Na těchto nemovitostech provedeme audit a modelujeme dlouhodobý výnos z nájemného. A na základě této strategie probíhá i následná aktivní správa těchto realit bez nutnosti aktivního zapojení klienta. Tomu samozřejmě na pravidelné bázi reportujeme a dostává na svůj účet čistý výnos ze svého realitního portfolia.

Jaká je vaše odměna za tyto služby?
Je vázána procenty na výnos klientova realitního portfolia. Jsme tedy přirozeně sami motivováni maximalizovat pro něj zisk.

V čem je takový přístup výhodný nebo nevýhodný oproti jiným investicím do realit, například prostřednictvím nemovitostních fondů?
Ten hlavní rozdíl spočívá právě v tom, že zatímco v případě nemovitostních fondů si kupujete produkt, my nabízíme individualizovanou službu. Koupíte-li si podíl v nemovitostním fondu, kupujete produkt, který má stanovenou investiční strategii, kterou vy už nijak neovlivníte. V případě přímého vstupu do komerčních realitních projektů jde o individuální službu, která je pro každého klienta ušita na míru jeho investiční strategii. Záleží výhradně na jeho požadavcích ohledně výnosu i míry rizika, dlouhodobosti investice, ale třeba i na jeho přání vlastnit nemovitost ve své blízkosti, aby se na ni mohl jezdit dívat. Nemovitostní fondy jsou do značné míry virtuální, od skutečného vlastnictví jste dost odtržen. V případě koupě nemovitosti je samozřejmě pocit klienta jiný. To jen umocňuje individuálnost naší služby.

Pro jaké investory je vaše služba určena?
Z logiky věci jde skutečně o movitou privátní klientelu. Nerad bych nás nějak vymezoval, ale orientačně jde o investory, kteří mají buďto realitní portfolio v hodnotě cca 100 milionů korun, nebo kteří disponují volným kapitálem na úrovni alespoň 20 milionů korun. V drtivé většině jde o české a slovenské občany. Buď podnikatele, kteří prodali své úspěšné firmy nebo je stále drží a ty jim generují významné peněžní příjmy. Další kategorie jsou úspěšní sportovci, umělci, a případně restituenti.

Jak se bude nemovitostní trh podle vás dále vyvíjet?
Co se týče ceny, jsme skutečně přesvědčeni, že propad cen už dosáhl svého dna a nastává období pro nákup a dlouhodobou tvorbu hodnoty. Z dlouhodobého hlediska si myslíme, že zahraniční developeři, fondy atd. nyní obrátí svou pozornost na nemovitosti v západní Evropě, kde byly ty propady výrazně vyšší. Českým a slovenským investorům se tak otevírá příležitost pro investice v České a Slovenské republice. Přichází proto doba českého kapitálu pro Českou republiku. Zatímco dosud absolutní většinu kapitálu tvořili zahraniční developeři a peníze Českem jen protekly, za posledních deset patnáct let nakumulovali Češi a Slováci dostatek kapitálu pro to, aby do budoucna hráli na trhu s komerčními nemovitostmi v Česku a na Slovensku významnější roli.

Děkuji za rozhovor,
Michal Ruml, Finance.cz