Čím a jak ručit u hypotéky?

Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení je ze zákona zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Jinými slovy nemůžete získat hypotéku, aniž byste za ni ručili nemovitostí. Nejjednodušší varianta nastává při nákupu bytu v osobním vlastnictví, který je již postaven, případně při rekonstrukci vlastní nemovitosti. V prvním zmíněném případě lze ručit nově získaným bytem, ve druhém vlastním bytem či domem (pokud má dostatečnou hodnotu v porovnání s částkou, kterou plánujete vydat na jeho rekonstrukci). Ovšem i v těchto případech je třeba splnit určité podmínky, vycházející především z právních skutečností týkajících se nemovitosti.

Zástavní právo a další omezení

Na bytě, domě či pozemku, kterým chcete ručit, nesmí váznout zástavní právo třetí osoby. Jinými slovy – pokud pozemkem již ručí váš bratr, vy už ho bohužel za stejným účelem použít nesmíte. Tato podmínka musí být splněna po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta. Pokud však zástavní právo nebo omezení převodu nemovitosti již ze zákona zaniklo plným splacením, banka nemovitost nepovažuje za zatíženou a jako zástavu vám ji uzná. Informace o zástavním právu, stejně jako třeba o věcném břemenu, je uvedena na výpisu z katastru nemovitostí. Tuto skutečnost tedy netajte, banka by ji velmi rychle odhalila, neboť součástí žádosti o úvěr je také výpis z katastru.

Pouze české nemovitosti

Zajištění úvěru banka vždy vyžaduje formou zástavního práva k nemovitosti ohodnocené na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. Od té se odvíjí i výše úvěru, kterou vám banka bude ochotna (samozřejmě zároveň s prozkoumáním vaší bonity a vaší platební morálky) poskytnout. A ještě jedna důležitá věc: nemovitost, kterou dáte bance do zástavy, musí stát na území České republiky. Takže i když máte lukrativní pozemky v Německu nebo byt na Floridě, ručit jimi v českých bankách nemůžete. Nyní ale pojďme k té nejzajímavější části – a sice ke způsobům, jakými lze ručit v konkrétních případech.

Tip: Splátkový kalkulátor, kalkulačka Najdi nejlepší hypotéku

Nákup družstevního bytu a novostavby

Pokud plánujete koupit byt v družstevním vlastnictví, musíte hledat jinou nemovitost, kterou byste mohli použít jako zástavu. Družstevní byt vám totiž nepatří, i když za něj hodláte zaplatit předchozímu majiteli tržní milionovou částku – je ve vlastnictví družstva a vy se stáváte pouze nájemníkem. V tomto případě je možné ručit např. bytem či domem rodičů, sourozenců nebo partnera. V podstatě můžete dát do zástavy jakoukoliv nemovitost, která je v osobním vlastnictví a její majitel vám k tomu dá souhlas (samozřejmě pokud splňuje výše zmíněné podmínky a není zatížena zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti). Jestliže její hodnota odpovídá částce, kterou potřebujete na nákup družstevního bytu, vašemu spokojenému bydlení už nic nestojí v cestě. Pokud kupujete byt v novostavbě, která ještě není postavena, případně družstevní byt, který se bude do jednoho roku převádět do osobního vlastnictví, můžete využít i předhypoteční úvěr, což je typ úvěru, u kterého nepotřebujete zástavu a již při schvalování je navázán na budoucí hypotéku. Jedinou podmínkou je, že nemovitost musí do roku přejít do vašeho vlastnictví (poté úvěr přejde v klasickou hypotéku, přičemž již daným bytem můžete ručit, protože jste se mezi tím stal jejím vlastníkem).

Stavba domu na vlastním pozemku

Při nákupu pozemku a stavbě domu existuje několik variant. První z nich je, že již máte pozemek (který jste například zdědili nebo koupili za hotové) a chcete stavět na hypotéku. V tomto případě vám bude pravděpodobně stačit úvěr do 70 % hodnoty, protože do hodnoty nemovitosti se započítává i hodnota pozemku. Banka bude požadovat pouze doložení skutečnosti, že pozemek je stavební (je na něj vydáno stavební povolení nebo je územním plánem nebo územním rozhodnutím určen k zástavbě). Po dodání všech potřebných dokladů (stavební povolení nebo ohlášení stavebních prací, rozpočet, smlouvu o dílo apod.) čerpáte prostředky oproti zastavenému pozemku. Z nich můžete financovat první etapu výstavby (většinou končí postavením hrubé stavby do jednoho metru výšky). V tomto okamžiku je možné již rozestavěný dům vložit do katastru a lze jím bance ručit. Do výše této hodnoty (případně zbylé hodnoty pozemku) pak můžete čerpat prostředky na další etapu výstavby až do okamžiku, kdy je dům postaven. Zjednodušeně se dá říct, že si vždy postavíte určitou část domu a oproti aktuální hodnotě rozestavěné nemovitosti můžete čerpat peníze na další část výstavby.

Stavba domu a nákup pozemku na úvěr

Pokud máte našetřenou určitou hotovost a přemýšlíte, jakým způsobem zkoordinovat financování pozemku a výstavby, nabízí se většinou řešení, že si celý pozemek pořídíte na úvěr a začátek výstavby budete hradit ze svých úspor – opět minimálně do fáze, kdy je patrné funkční a technické uspořádání prvního nadzemního podlaží.  V tomto okamžiku již je možné dům zapsat do katastru a použít ho jako zástavu. Pozemkem totiž v tomto případě ručit nelze, již na něm vázne zástavní právo z titulu koupě pozemku na úvěr. Případně, pokud máte částku na nákup celého pozemku, může výstavba a financování probíhat podle předchozího odstavce.

Situace je poněkud obtížnější v případě, že nemáte hotovost. Jednak vyžaduje vaši vyšší bonitu (celková částka bude vyšší), jednak se budete muset poohlédnout po nějaké jiné nemovitosti, kterou budete moci prozatím použít jako zástavu. V tomto případě totiž nemůžete ručit ani pozemkem, ani použít část vlastních peněz na financování první etapy. Řešením může být nemovitost rodičů, která se poté, co je možné již ručit částečně postaveným domem, opět vyváže. Nemovitost rodičů nebo dalších příbuzných či známých můžete samozřejmě použít i v obou předchozích případech. Banka vám také umožní nejprve koupit pozemek a stavbu ještě na nějakou dobu odložit – ovšem za předpokladu, že prokážete, že parcela je určena k výstavbě. Můžete také využít předhypoteční úvěr, který v případě financování individuální výstavby je v maximální výši 500.000 Kč. Tato částka by vám měla stačit na rozestavění domu do fáze, kdy je již možno ho zapsat do katastru a ručit jím.

Ne všechny záměry jdou zrealizovat...

Již ve fázi, kdy přemýšlíte o koupi nebo stavbě vlastní nemovitosti na úvěr, je nutné uvažovat o způsobu zajištění úvěru, což v případě hypotečního úvěru musí být vždy nemovitost. Pokud víte, že v okruhu příbuzných se žádná volná nemovitost, kterou by šlo ručit, nevyskytuje, nezbývá vám, než si našetřit část vlastních prostředků nebo využít předhypoteční úvěr. Jestliže však můžete ručit domem či bytem rodičů nebo sourozenců, máte možností podstatně víc.

Autorka je ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky