Není rekonstrukce jako rekonstrukce

K financování rekonstrukce nebo modernizace staršího domu je vhodné využít především produkty, které jsou přímo určeny k investicím do nemovitostí - stavební spoření nebo hypoteční úvěr. Bankovní domy nabízí klientům i další možnost - spotřebitelské úvěry. Ty lze použít na cokoli (neúčelový úvěr) nebo mohou být určeny přímo na investice do nemovitostí. Díky vyšší úrokové sazbě a možnému omezení výše úvěru jsou však pouze krajním řešení. Ale i  spotřebitelský úvěr najde v některých případech své využití, pokud chybí vlastní naspořené peníze třeba na minimální vklad do stavebního spoření.

Použití výše zmíněných produktů bude záležet především na rozsahu prováděných prací. Na domě lze provést modernizace pouze některých částí, jako je pořízení nové koupelny, kuchyně, položení nové dlažby nebo třeba výměna oken. Na druhé straně může stav domu vyžadovat celkovou rekonstrukci, po které se dům změní k nepoznání.Oba případy budou vyžadovat zcela odlišnou výši finančních prostředků.

Stavební spoření se neztratí …
V prvním případě, kdy se náklady na úpravy budou pohybovat v řádu desítek až několika málo stovek tisíc korun, lze s výhodou využít úvěry ze stavebního spoření. Pokud již delší dobu klient spoří a splní podmínky může získat přidělený úvěr ze stavebního spoření. Úroky z těchto úvěrů se pohybují od 4,9 do 6 % p.a. Ale i pro ty, kteří ještě třeba ani spořit nezačali je tu řešení, kterým je překlenovací úvěr. Podmínkou získání úvěru je vložení minimálního vkladu (0-50% cílové částky) na účet stavebního spoření. Klient získá překlenovací úvěr ve výši cílové částky stavebního spoření a platí pouze úroky. Po přidělení klasického úvěru klient začne splácet nejen úroky, ale i samotný úvěr. Výše úroku z překlenovacího úvěru se pohybuje od 6 do 9,7 % p.a. v závislosti na stavební spořitelně a na době, která klientovi ještě chybí do získání klasického úvěru ze stavebního spoření. A navíc pokud máte uzavřeno stavební spoření získáváte každý rok nejen úroky osvobozené od daně, ale také státní podporu.

Na větší opravy s hypotékou …
Při celkové rekonstrukci domu se asi neobejdeme bez projektu a stavebního povolení. Nezbytné pro zdárnou rekonstrukci bude nejen časový harmonogram prací a výkaz potřebného materiálu, ale také dostatek finančních prostředků. I když i v tomto případě je možné využít stavební spoření, při částkách převyšujících půl milionu korun je  lepší uvažovat o hypotečním úvěru.

Hypoteční úvěry jsou úvěry, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti. V našem případě je možno použít jako zástavu rekonstruovanou nemovitost. V současné době již některé banky nabízejí úvěry ve výši až 100 % ceny zastavované nemovitosti ovšem za cenu vyšších úrokových sazeb. Banky nabízejí hypoteční úvěry s minimálními úrokovými sazbami od 4,4 do 7,5 % p.a. (pro úvěr až na 100 % ceny nemovitosti). Konečná výše úroku poskytnutého hypoteční úvěru záleží především na bonitě klienta a na kvalitě zajištění. U většiny poskytovaných úvěrů si může klient zvolit dobu splatnosti od 5 do 20 let. Platí, že čím delší doba splatnosti, tím nižší splátka.

Banky někdy rozlišují úvěry podle použití na výstavbu nebo rekonstrukci a na úvěr na koupi nemovitosti. A právě použití peněz z úvěru má největší vliv na způsob jeho čerpání. Zatímco při koupi je úvěr čerpán jednorázově, při rekonstrukci nebo výstavbě se úvěr  čerpá postupně v delším časovém období a v závislosti na prováděných pracích. Peníze je možno čerpat  po částech i dopředu s tím, že další čerpání je umožněno až po doložení použití peněz z předchozího čerpání. Počítejte také s tím, že některé banky zohledňují dobu čerpání. Čím dříve je úvěr vyčerpán tím nižší je poplatek za zpracování a vyřízení úvěru (poplatky se pohybují od 0,5 do 1,3 % z výše poskytnutého úvěru, přičemž bývá stanovena minimální výše poplatku). Většinou banky rozlišují čerpání do 6, 12 a nad 12 měsíců. Proto pokud budeme rekonstrukci financovat z hypotečního úvěru, je dobré mít vše naplánováno tak, aby se čerpání úvěru zbytečně neprotahovalo.

Při žádosti o hypoteční úvěr bude banka požadovat obecné doklady (doklady potvrzující příjem klienta, výpis z katastru, odhad nemovitosti…). Při použití úvěru na rekonstrukci navíc i stavební povolení (je-li vydáno), přehled rozpočtových nákladů na stavbu a časový plán financování stavby, případně smlouvu o dílo.

Na závěr…
Zákon o daních z příjmů umožňuje odečíst si skutečně zaplacené úroky z úvěru od základu daně z příjmu. Odečet může provést osoba, která  je účastníkem úvěrové smlouvy a  to pouze ve zdaňovacím období, kdy měla objekt ve vlastnictví. Tuto možnost lze využít pro úvěry ze stavebního spoření i hypoteční úvěry. Pokud splňujete podmínky a odečet úroků provedete, můžete ušetřit nemalé finanční prostředky!