Kam kráčíte, úrokové sazby?

Téma týdne: Ekonomické výhledy

Celý uplynulý rok byl v bankovnictví ve znamení klesajících úrokových sazeb České národní banky. Základní 2T repo sazba padala z 2,25 až na 1 procento. Dostali jsme zásadní ponaučení, které může být v budoucnu i učebnicovým příkladem - sazby ČNB nemusí mít žádný vliv na stanovování úrokových sazeb u úvěrů.

Přesto, že 2T repo sazba spadla od 8. 2. 2008 o 2,75 % dolů (viz přehled sazeb ČNB), úroky u hypotečních úvěrů zůstaly na velice podobných úrovních. Dá se hovořit o nepravidelném pohybu nahoru a dolů v řádu desetin procenta, který byl ale způsoben spíše akčními nabídkami. S klidným srdcem můžeme říct, že sazby u jednotlivých fixací jsou na tom stejně jako před 2 lety.

(Ne)snesitelná přísnost?

Když ponecháme stranou výši úrokových sazeb, mezi hypotéky se vplížil trend, kterého se už asi nezbavíme. Hypotéky na 100 % pořizovací hodnoty nemovitosti mají téměř odzvoněno. Nebo si za ně budete muset zaplatit tak, že si to nejspíše rozmyslíte. Banky v reakci na finanční krizi zpřísnily poskytování úvěrů na bydlení jednak větším důrazem na platební schopnost dlužníka a zároveň stropem, do kterého vám půjčí. (Ne)ochota půjčovat je různá u jednotlivých bank a rovněž u jednotlivých typů nemovitostí. Třeba na byt v paneláku dostanete úvěr na celou kupní cenu jen těžko. Již samotný odhad ceny je většinou pod cenou kupní a ani z tohoto odhadu vám banka nedá 100 %.

Co přinesl rok 2009? Krok hypotečního trhu dozadu

Někdo nemusí souhlasit, ale vidíme to takto: Zhoršila se dostupnost vlastního bydlení. Je obtížnější získat úvěr. Jaké jsou další trendy? Upouští se od poplatků za sjednání úvěru. S hypotékou se snaží prodávat co nejvíce dalších produktů (kreditní karta, běžný účet, pojištění...). Celkem vzato se trh s hypotečními úvěry posunul spíše dozadu. Žádné zásadní pro spotřebitele přátelské novinky nepřibyly, naopak došlo k zadření systému nadměrnou mírou protirizikových opatření. 

Výhled do roku 2010 je více než nejasný. Očekáváme, že úroveň fixací bude kolísat kolem současných hodnot. Na podstatný pokles nebo růst bychom nespoléhali. Růst výše sazeb se dá možná předpovídat u hypoték nad 85 %. Banky budou hodně diskutovat nad postojem k procentu vůči zástavní hodnotě, ne které budou půjčovat. Hypoteční trh bude hledat nové koleje, po kterých by se dále mohl pohybovat Zeptali jsme se i zástupců bank a makléřských společností, jak oni vidí další vývoj na hypotečním trhu.

1) Když budeme vycházet ze současné výše sazeb ČNB, dalšího pravděpodobného vývoje a současné výše úroků u komerčních úvěrů (jako zástupce vezměme 3letý fix u hypotéky) – jaký je váš scénář pro vývoj komerčních sazeb v roce 2010? Jaké pro to máte argumenty? Co by mohlo vychýlit vývoj oproti základnímu scénáři jedním či druhým směrem?

Tomáš Drábek, ředitel řízení segmentů retailového bankovnictví UniCredit Bank:
Domníváme se, že cyklus uvolňování měnové politiky ze strany ČNB je u konce, první zvýšeni základní úrokové sazby očekáváme ve třetím kvartálu letošního roku. Co se komerčních sazeb týká, očekáváme že budou v prvním pololetí roku 2010 stagnovat, klesající cenu likvidity budou kompenzovat mírně rostoucí náklady rizika. V druhém pololetí očekáváme mírný nárůst v reakci na očekávané kroky ČNB.

Jan Urban, ředitel společnosti Simply:
Sazby budou spíše stabilní.  Pokud některé banky půjdou se sazbami dolů, pak pouze v rámci časově omezených kampaní.  Statistický efekt snižování LTV (tj. poskytování úvěrů v průměru za nižší sazby), byl vyčerpán již loni. 

2) Jaký je váš scénář pro dlouhodobější horizont? Můžeme se ještě někdy setkat s úroky kolem 3,5 % (myšleno opět u 3letého fixu hypotéky)? Nebo naopak hrozí sazby třeba kolem 7 %?

Tomáš Drábek, ředitel řízení segmentů retailového bankovnictví UniCredit Bank:
Domníváme se, že cena 3,50 za tříletou fixaci byla dána velmi výjimečnou situací na trhu, danou velmi nízkými základními úrokovými sazbami, nízkými maržemi bank a nízkými náklady rizika zároveň. Tato situace není ve střednědobém horizontu reálná, právě vzhledem k nákladům rizika, které na trhu jsou a v roce 2010 se budou nadále zvyšovat. U firemních úvěrů očekáváme stagnaci a ke konci roku mírný pokles, u úvěrů fyzickým osobám naopak v roce 2010 rostoucí trend.

Jan Urban, ředitel společnosti Simply:
Více argumentů mám spíše pro růst sazeb (růst ceny u státního dluhu – „vytěsňování“, očekávaný nárůst inflace ve střednědobém horizontu, vzrůst poměru nesplácených úvěrů, výnosový potenciál bank).

3) Na jakou výši % zástavní hodnoty nemovitosti budou podle vás banky půjčovat za 3 roky (myšleno bez přirážky, kterou pozorujeme v současnosti většinou nad hranicí 85 %)?

Tomáš Drábek, ředitel řízení segmentů retailového bankovnictví UniCredit Bank:
Hodnota 85 % je dlouhodobě udržitelná, neočekává se její nárůst nad 90 %, ale ani její pokles na původních 70 % z dob počátku hypotečního úvěrování v Čechách. Hodnota 70 % byla daná zákonem o dluhopisech, který říkal, že do hodnoty 70 % bylo možné hypoteční portfolio krýt blokem hypotečních zástavních listu. To pak umožnilo poskytovat úvěry s nižší úrokovou sazbou u úvěru pod 70% než nad. Pokles směrem dolu pod hodnotu 85 % je v současné době blokován dlouhodobě silným konkurenčním prostředím českého trhu, směr nahoru již zmíněnou výší rizika.

Jan Urban, ředitel společnosti Simply:
Viděl bych to spíše v intervalu 70–85 % než 85-100 %.