Prodávám a kupuji nemovitost. Jak postupovat?

Prodej nemovitosti, ve které bydlíte, se současnou koupí nějaké jiné s sebou nese zásadní složitost: Jak zorzanizovat celou akci, abyste z prodeje původní nemovitosti mohli uhradit nemovitost novou a zároveň mohli v té staré bydlet, dokud nebude k nastěhovaní nová... Celá věc by byla docela jednoduchá, kdyby měl každý vlastní úspory. Ve většině koupí/prodejů však figuruje alespoň jeden úvěr... Pro lepší představu si uvedeme konkrétní případ, na kterém pak budeme problém koupě/prodeje vysvětlovat.

Naše modelová domácnost si před čtyřmi lety koupila byt 1+1, na který si brala úvěr 500.000 Kč s dobou splatnosti 20 let. Nyní přemýšlí o prodání bytu a koupi nového. Jak nejlépe postupovat? Jde hypotéku převést na byt nový, či ji převést na nového majitele a vzít si novou? Jak zorganizovat prodej bytu s tím, aby z finančních prostředků mohla uhradit byt nový a zároveň ve starém mohla ještě nějaký čas bydlet?

Prodat a pak kupovat

Hned na úvod musíme uvést, že řešení situace se nedá jednoznačně naplánovat, protože je domácnost závislá na dvou neznámých. Neví, jak dlouho bude prodávat starý byt a jak dlouho bude shánět ten nový. Možností má hned několik. Začněme tedy od toho, jak co nejrychleji prodat stávající byt.

Otevřeně: dnešní ekonomická situace nehraje naši modelové domácnosti do noty. Ještě před dvěma lety byla poptávka po bytech (obzvlášť těch menších) vysoká. Kdo neměl přehnané požadavky, prodal celkem bez problémů. Kvůli ekonomické recesi ale došlo k omezení poptávky a hodně lidí vyčkává, co bude dál. Musíme s tím tedy při prodeji bytu počítat a rozhodně si nedávat šibeniční termíny. Když budeme mít štěstí, prodáme byt za dva nebo tři týdny, ale reálné jsou i měsíce. Záleží na tom, jaké nastavíme podmínky. Pokud stanovíme vyšší cenu a budeme na ní trvat, může se nám stát, že byt budeme prodávat mnohem déle. Spěcháte-li s prodejem starého bytu, nasaďte takovou cenu, která odpovídá aktuálním tržním standardům. Případně se nebojte ji nastavit i trochu pod cenou, aby zaujala co největší množství potenciálních zájemců. Je jasné, že na prodeji budete chtít vydělat maximum, ale pokud spěcháte, je třeba si stanovit priority.

Kompromisy a nájem 

Může být obtížné přemluvit potenciálního kupce, aby vás v dané nemovitosti nechal bydlet do té doby, než se budete moci přestěhovat do nové. Většina lidí, kteří kupují nemovitost, chce bydlet co nejdříve. Proto bude naše modelová domácnost pravděpodobně muset opět motivovat výhodnější cenou bytu nebo nabídkou, že mu bude platit nájem po dobu, než se odstěhuje. Každopádně tuto skutečnost před kupujícím nikdy nijak netajte. Při otevřené domluvě dojde společnému kompromisu s budoucím kupcem snáze.

Rovněž se musí řešit otázka, zda byt prodat a hypoteční úvěr splatit, nebo ho převést na nového majitele. Úvěr je vázán na určitou nemovitost, nelze ho tedy „přendat“ na nový byt, ale lze ho převést na kupce prodávaného bytu. Rozhodování může usnadnit fakt, zda v dohledné době skončí fixace úrokové sazby. Pokud ano, můžete byt prodat a hypoteční úvěr bez dodatečných sankcí splatit. Jestliže vám však končí fixace až třeba za tři roky, vyplatí se vám spíše převod hypotéky na nového majitele. Ať už pro vás platí kterákoliv varianta, měli byste navštívit banku a o svém záměru ji informovat. Váš byt má totiž banka v zástavě, a proto potřebujete k prodeji její souhlas.

Jak se převádí úvěr?

Pokud se rozhodnete pro převod hypotečního úvěru na kupce vašeho bytu, nemusíte se bát dlouhého procesu. Stačí mít nachystané veškeré podklady. Patří k nim vaše původní smlouva o poskytnutí úvěru a kupcovo potvrzení o příjmech. Pokud jste si brali úvěr více než před rokem a půl, budete potřebovat i nový odhad ceny bytu. Na základě těchto dokumentů banka hypotéku převede na nového majitele v řádu několika pracovních dní, a to za stejných podmínek, za jakých ji poskytla vám. O nový úvěr můžete požádat buď ve chvíli, kdy budete vyvázáni z úvěru, nebo ještě než dojde k převodu vašeho původního bytu i s hypotékou na nového majitele. V druhém případě si jen ověřte, zda máte dostatečné příjmy, abyste finančně zvládli oba úvěry (i když krátkodobě). Řešení existuje i pokud by vaše příjmy nestačily, vy měli vyhlédnutý byt a ještě neměli kupce svého nového bytu: může k vám přistoupit spoludlužník.

Doporučili bychom vám nový byt začít hledat současně s prodejem stávajícího bytu a pak reagovat podle situace. Pokud najdete nejprve kupce na starý byt, zkuste se s ním domluvit, za jakých podmínek by byl ochotný vám ještě několik měsíců počkat, než objevíte vhodné nové bydlení. Naopak jestliže si napřed vyberete nový byt, ale stále nebudete moci prodat ten stávající a není nikdo, kdo by se stal vašim spoludlužníkem, abyste si mohli vzít nový úvěr, zkuste se dohodnout s prodávajícím, zda by vám ještě nějakou dobu počkal. Pokud však bude chtít nějakou zálohu, sepište řádnou smlouvu, ať o své úspory později nepřijdete. Když budete mít štěstí, najdete kupce i prodávajícího zároveň a celá akce proběhne bez větších problémů.

Nejprve koupě, pak prodej

Samozřejmě také přichází v úvahu výše naznačená možnost, a sice že si napřed koupíte nový byt a teprve souběžně s tím začnete prodávat ten starý. Získáte tak dostatek času na případnou rekonstrukci a přestěhování. Jen si dejte pozor na to, že splácet dvě hypotéky současně, byť na omezenou dobu, může být značně náročné. Navíc myslete na to, že ve svém starém bytě máte uloženy peníze, které jistě budete chtít použít na nákup nové nemovitosti. Nicméně pokud byste to finančně zvládli, je to jedna z možností.

Pokud by to pro vás mohl být problém, opět platí, že k vám mohou jako spoludlužníci přistoupit například rodiče nebo partner. Své spoludlužníky pak můžete z úvěru zase i vyvázat. Ideální v tomto případě je zvolit si fixaci hypotéky na jeden rok. Za rok jistě svůj starý byt prodáte. Peníze z prodeje můžete využít na mimořádnou splátku po konci fixace. Tím si zmenšíte dluh vůči bance a sníží se tak i nároky na váš příjem. V této chvíli budete moci rodiče či partnera z úvěru vyvázat a hypotéku dále splácet sami.

Prodej bez vlastního bydlení

Další možnost se vám možná nebude zamlouvat, ale někteří lidé ji také využívají. Můžete nejprve prodat svůj starý byt a na přechodnou dobu si najít podnájem, nebo se nastěhovat ke kamarádce. A v tomhle „mezičase“ hledat a koupit nový byt. I tato varianta má své výhody. Jednak nebudete v časové tísni a tím pádem nebudete muset výrazněji snižovat cenu prodávaného bytu. Také budete moci nový byt před nastěhováním ještě v klidu zrekonstruovat. Nebudete se tak muset stresovat, že pokud vám řemeslníci včas nezrekonstruují jádro a nový majitel vašeho starého bytu vás z něj už podle smlouvy bude chtít vystěhovat, budete muset chodit na toaletu k sousedům.

Co se vyřizování hypoték týče (ať už nových, nebo stávajících), převod úvěru nebo vyřízení žádosti o úvěr trvá bance řádově tři až sedm pracovních dní – za předpokladu, že jí dáte k dispozici veškeré podklady. Jako první krok bychom vám tedy doporučili kontaktovat vámi vybranou hypoteční banku. Informujte ji o svém záměru a podrobně se vyptejte na veškeré požadované doklady. Ušetříte si tak spoustu času.

Autorka je ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky